Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır? 2026 Güncel Ev Sahibi Rehberi
26 Şubat 2026
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Rehber
26 Şubat 2026
Kiracı kira ödemezse kaç gün içinde evden çıkarılır, ihtar süresi ne kadardır ve icra tahliye süreci nasıl işler? Ev sahipleri için detaylı rehber.
1. Kira Ödenmediğinde Tahliye Hemen Olur mu?
Kiracının kira bedelini ödememesi ev sahibine doğrudan tahliye hakkı vermez. Türk hukukunda kiracı korunur ve önce borcun ödenmesi için süre tanınması zorunludur. Bu nedenle kira geciktiği gün tahliye gerçekleşmez.
Ev sahibi önce kiracıya resmi bir ihtar göndermek zorundadır. Bu ihtar gönderilmeden açılan tahliye davaları reddedilir. Yani süreç kira ödenmediği gün değil, ihtarın tebliğ edildiği gün başlar.
Bu durum ev sahiplerinin en çok yanıldığı konudur. “2 ay kira ödemedi çıkarırım” düşüncesi hukuken doğru değildir. Tahliye ancak belirli prosedürler tamamlandıktan sonra mümkündür.
2. 30 Günlük Ödeme Süresi (Temerrüt İhtarı)
Kiracıya noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamede kira borcunu ödemesi için en az 30 gün süre verilir. Bu süre kanuni zorunluluktur.
Kiracı bu süre içinde borcu öderse tahliye hakkı ortadan kalkar. Ödemese artık temerrüt oluşur ve tahliye davası açılabilir.
Burada önemli nokta ihtarın kiracıya ulaşmasıdır. Gönderilmesi değil tebliği esas alınır. Tebligat alınmazsa muhtara bırakıldığı tarih tebliğ sayılır ve süre işlemeye başlar.
3. 30 Gün Dolunca Kiracı Çıkar mı?
Hayır, 30 gün dolunca kiracı otomatik tahliye edilmez. Bu süre sadece dava açma hakkı doğurur.
Ev sahibi 30 gün sonunda Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açar veya icra takibi başlatır. Yani tahliye kararı mahkeme veya icra tarafından verilir.
Uygulamada en sık yanlış beklenti bu aşamadadır. Süre dolunca kilit değiştirilemez, elektrik kesilemez, eşyalar dışarı konulamaz. Bunlar suç oluşturur.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı kira sözleşmesi süresi içinde iki farklı ayda kira ödemez ve iki haklı ihtar alırsa sözleşme sonunda tahliye davası açılabilir.
Bu durumda 30 gün ödeme yapılmış olsa bile tahliye mümkündür. Çünkü tahliye sebebi borcun ödenmemesi değil ödeme düzensizliğidir.
Ev sahiplerinin uzun vadede en güçlü tahliye yöntemlerinden biridir.
5. İcra Yoluyla Tahliye Süresi
Ev sahibi kira borcu nedeniyle icra takibi başlatabilir. Kiracıya ödeme emri gelir ve 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme hakkı vardır.
Kiracı ödeme yapmazsa icra mahkemesinden tahliye talep edilir. Bu yol genellikle dava yolundan daha hızlı sonuçlanır.
Ortalama süre 2-6 ay arasında değişir.
6. Mahkeme Süreci Ne Kadar Sürer?
Tahliye davası açıldıktan sonra süre mahkeme yoğunluğuna bağlıdır. Ortalama:
- 6 ay – 18 ay arası karar
- İstinaf ile 1-2 yıl toplam süre
Bu nedenle kira borcu tahliyelerinde doğru yöntem seçimi çok önemlidir.
7. Tahliye Kararı Sonrası Süre
Mahkeme kararı kesinleşince icra dairesi kiracıya 15 gün süre verir. Bu sürede çıkmazsa zorla tahliye yapılır.
Yani kira ödenmediği gün ile fiili tahliye arasında çoğu zaman aylar hatta yıllar bulunur.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira 1 gün gecikirse tahliye olur mu?
Hayır.
1 ay kira ödenmezse çıkar mı?
Önce 30 gün ihtar gerekir.
Kiracı borcu son gün öderse ne olur?
Tahliye hakkı düşer.
2 ay kira ödemezse direkt tahliye edilir mi?
Hayır, yine ihtar gerekir.
Ev sahibi kapıyı kilitleyebilir mi?
Hayır, suçtur.
Kiracı dava sürerken kira öderse?
Dava durmaz.
Tahliye en hızlı nasıl olur?
İcra yoluyla.
Kira borcu ödenmediği halde kiracınızı çıkaramıyor veya tahliye tehdidiyle karşı karşıya kaldıysanız sürecin doğru yönetilmesi gerekir. Ankara, İstanbul, İzmir, Muğla, Mersin ve Aydın başta olmak üzere kira hukuku uyuşmazlıklarında bizimle iletişime geçebilirsiniz.
📞 0312 434 22 22
📲 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
