GAYRİMENKUL HUKUKU
GAYRİMENKUL HUKUKU
FFK Partner Hukuk&Danışmanlık; ofisimizin deneyimli gayrı menkul avukatları ile mülkiyet sahiplerine, yatırımcılara, mülkiyetin devri, yönetimi, emlak alım satımı ve kiralama konularında danışmanlık hizmeti vermektedir.
1. Tapu işlemleri,
2. Alım satım sözleşmeleri,
3. Kiralama sözleşmeleri,
4. Hukuki durum tespiti için raporlama.
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlarla ilgili tüm hukuki süreçleri düzenleyen bir hukuk dalıdır. Arazi, konut, iş yeri gibi taşınmazların alım-satımı, kiralanması, ipotek işlemleri ve tapu sicil kayıtları bu hukuk alanının temel konularını oluşturur. Gayrimenkul sahiplerinin haklarının korunması ve taşınmazlarla ilgili hukuki uyuşmazlıkların çözümlenmesi için gayrimenkul hukuku büyük önem taşır. Tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti ile ilgili hukuki düzenlemeler de bu kapsamda değerlendirilir.
Tapu işlemleri, gayrimenkul hukukunun en kritik alanlarından biridir. Tapu kayıtlarında yapılan hatalar, mülkiyet ihtilafları ve hukuka aykırı devir işlemleri, bireyler için ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz sahiplerinin haklarını korumak için başvurabileceği hukuki yollardan biridir. Bu süreçte, doğru hukuki danışmanlık alınmadığında hak kaybı yaşanması kaçınılmaz olabilir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda yaşanan tapu ihtilafları, hukuki destek alınarak çözüme kavuşturulabilir.
Kira hukuku da gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasıdır. Ev sahibi ve kiracılar arasında çıkan uyuşmazlıklar, kira sözleşmelerinin feshi, tahliye davaları ve kira bedelinin tespiti gibi konular bu alana dahildir. Kiracıların ve mülk sahiplerinin haklarını korumak için kira sözleşmelerinin hukuka uygun şekilde hazırlanması büyük önem taşır. Aynı zamanda kira tahliye davaları, kira bedelinin ödenmemesi veya haksız tahliye gibi durumlar nedeniyle sıkça açılmaktadır.
İpotek işlemleri ve kamulaştırma davaları da gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan konular arasındadır. Bankalardan alınan kredi karşılığında taşınmazlara ipotek konulması ve ipoteğin kaldırılması sürecinde hukuki destek almak, mülk sahiplerinin ileride yaşayabileceği sorunları önlemek adına önemlidir. Kamulaştırma işlemlerinde ise devletin veya kamu kurumlarının bireylerin taşınmazlarını alması söz konusu olduğunda, taşınmaz sahiplerinin haklarını koruyabilmesi için hukuki sürecin iyi yönetilmesi gerekir.
FFK Partner Hukuk ve Arabuluculuk olarak gayrimenkul hukuku alanında müvekkillerimize profesyonel danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunuyoruz. Tapu işlemleri, kira uyuşmazlıkları, ipotek ve kamulaştırma davalarında haklarınızı korumak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tapu devri nasıl yapılır?
Tapu devri, alıcı ve satıcının birlikte tapu müdürlüğüne başvurmasıyla yapılır. Satış sözleşmesi noterde değil, doğrudan tapu dairesinde gerçekleşir.Kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, inşaat devam ederken alınan bir hakken; kat mülkiyeti, inşaat tamamlandığında bağımsız bölümler için alınır. Kat mülkiyeti, daire sahiplerine tam mülkiyet hakkı verir.Kira sözleşmesi noter onayı olmadan geçerli midir?
Evet, noter onayı zorunlu değildir. Ancak noter tasdiki, sözleşmenin ispat gücünü artırır.Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda tahliye edebilir?
Kira bedelinin ödenmemesi, kiralananın amacı dışında kullanılması, tahliye taahhüdü verilmiş olması veya ev sahibinin konut ihtiyacı gibi nedenlerle tahliye mümkündür.Miras kalan bir taşınmazda hissedarlar arasında anlaşmazlık olursa ne yapılır?
Hissedarlar aralarında anlaşamazsa mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilirler.İmar planı değişikliği nedeniyle mağdur olan mal sahipleri ne yapabilir?
Belediyenin yaptığı imar planı değişiklikleri, taşınmazın değerini düşürürse mal sahibi, idareye karşı tazminat davası açabilir.Tapuda intikal işlemleri nasıl yapılır?
Miras yoluyla geçen taşınmazların tapu devri için, veraset ilamı alınmalı ve tapu müdürlüğüne başvuru yapılmalıdır. Gerekli belgelerle birlikte işlem kolayca tamamlanabilir.Kentsel dönüşüm kapsamında ev sahiplerinin hakları nelerdir?
Riskli yapı ilan edilen binalarda maliklere belirli süreler tanınır. Malikler, yıkım, yeniden inşa veya kira yardımı gibi haklardan yararlanabilir.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri hangi şartlarda geçerlidir?
Bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi takdirde geçersiz sayılır.Tapu iptal ve tescil davası ne zaman açılır?
Tapuda yapılan hatalı işlemler, sahtecilik, hile veya muvazaa gibi nedenlerle taşınmazın yanlış kişiye devredilmesi halinde açılır.Arsa payı nasıl hesaplanır? Arsa payı, binadaki bağımsız bölümün metrekare büyüklüğü ile toplam arsa yüzölçümü dikkate alınarak hesaplanır. Tapuda belirtilen arsa payı, maliklerin mülkiyet hakkındaki oranını gösterir. Yanlış hesaplanmışsa düzeltme davası açılabilir.
Komşunun inşaatı nedeniyle evimde zarar oluşursa ne yapabilirim? Komşu inşaatı sırasında evinizde çatlak, su sızıntısı, temel kayması veya titreşim kaynaklı hasar oluşursa, öncelikle zarar tespiti yaptırılır. Sonrasında tazminat davası açarak zararın karşılanmasını talep edebilirsiniz.
Kat malikleri kurulunda alınan karara itiraz edebilir miyim? Evet, kat malikleri kurulu kararları hukuka aykırıysa veya mülkiyet hakkınızı ihlal ediyorsa, sulh hukuk mahkemesinde karar iptali davası açabilirsiniz. Dava süresi genelde 1 aydır.
Kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünürsem ne yapabilirim? Belediye veya devlet tarafından yapılan kamulaştırmalarda ödenen bedel düşükse, idare mahkemesinde kamulaştırma bedelinin artırılması davası açabilirsiniz. Bilirkişi raporlarıyla taşınmazın gerçek değeri hesaplatılır.
Tapuda intifa hakkı nedir? İntifa hakkı, bir taşınmazı mülkiyet sahibi olmadan kullanma ve ondan yararlanma hakkıdır. Genelde ömür boyu tanınır, fakat belirli süreli de olabilir. Mülk sahibinin satışı engellemez, ancak kullanım hakkı intifa sahibine aittir.
İpotek tesis etmek ne anlama gelir? İpotek, bir taşınmazın borca teminat olarak gösterilmesidir. Ödeme yapılmazsa alacaklı, taşınmazı icra yoluyla sattırabilir. İpotek kaldırma işlemleri için borcun tamamen ödenmiş olması gerekir.
Sit alanı üzerindeki taşınmazlarda inşaat yapılabilir mi? Sit alanı statüsündeki taşınmazlarda inşaat yapılabilmesi için Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’ndan izin alınması gerekir. Aksi halde yapılan yapılar yıkım tehlikesiyle karşılaşabilir.
Kira artışı hangi kurallara göre belirlenir? Konut ve işyeri kiralarında artış oranı, TÜFE on iki aylık ortalaması dikkate alınarak belirlenir. Taraflar sözleşmede farklı bir oran belirlese bile bu sınırın üzerine çıkamazlar.
Müstakil ev veya arsada sınır ihlali olursa ne yapılabilir? Komşunuzun binası veya duvarı sizin arsanıza tecavüz ederse, elatmanın önlenmesi davası açabilirsiniz. Ayrıca haksız kullanılan alanın eski hâline getirilmesini talep etme hakkınız vardır.
Kat maliklerinden biri aidat ödemezse ne olur? Aidat ödemeyen malik hakkında, diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir. Geciken ödemelerde %5 gecikme faizi uygulanır. Ödeme yapılmazsa taşınmaz üzerinde haciz uygulanabilir.
