Tapu İptal Davasında Davalı Taşınmazı Başkasına Devrederse Dava Nasıl Devam Eder? (2026 Güncel Rehber)

Tapu iptal davası devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi davayı kendiliğinden sona erdirmez. HMK m. 125 uyarınca davacının seçeneklerini, yeni malikin durumunu ve ihtiyati tedbiri Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Taşınmazın devri davayı düşürür mü?

Hayır. Dava açıldıktan sonra davalının taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi, davayı kendiliğinden sona erdirmez. Ancak taşınmazın tapuda başka biri adına tescil edilmesi, davacının talebini ve davanın kimlere karşı sürdürüleceğini etkileyebilir.

Bu durumda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 125. maddesindeki seçimlik haklar gündeme gelir. Davacı, dosyanın geldiği aşamaya ve amacına göre talebini yeni malike yöneltmeyi veya davayı devreden davalıya karşı tazminat talebiyle sürdürmeyi değerlendirebilir.

Davacının seçenekleri nelerdir?

Davacı, tapu iptali ve tescil talebini taşınmazı devralan yeni malike yönelterek davaya devam etmeyi seçebilir. Bu durumda yeni malikin davaya dâhil edilmesi ve talebin usulüne uygun biçimde yöneltilmesi gerekir.

Diğer seçenek, devreden davalıya karşı davayı tazminat davası olarak sürdürmektir. Bu tercih, taşınmazın artık davalının mülkiyetinde olmaması nedeniyle aynen iade talebinin karşılanamaması ihtimalinde önem kazanabilir. Hangi seçeneğin uygun olduğu; devir tarihine, yeni malikin durumuna, taşınmazın yeniden el değiştirme riskine ve davacının öncelikli talebine göre belirlenir.

Yeni malikin iyi niyeti neden önemlidir?

Taşınmazı devralan kişinin tapu siciline iyi niyetle güvenip güvenmediği ayrıca değerlendirilir. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi, tapu siciline iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi belirli koşullarda koruyabilir. Ancak dava açılmış olması veya tapuda dava şerhi bulunması, yeni malikin iyi niyet değerlendirmesinde etkili olabilir. Sonuç somut olayın koşullarına bağlıdır.

Dava şerhi ile ihtiyati tedbir aynı şey değildir. Mahkemeden tapu siciline şerh verilmesi istenebilir; taşınmazın yeniden devrini veya üzerinde işlem yapılmasını önlemek için ayrıca ihtiyati tedbir talep edilmesi gerekebilir. Her ikisi de kendiliğinden uygulanmaz; mahkemenin kararı önem taşır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, devir öğrenildiğinde güncel tapu kaydının ve işlem belgelerinin alınmasını, HMK m. 125 kapsamındaki seçimin gecikmeden mahkemeye bildirilmesini öneriyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Davalı taşınmazı devredince tapu iptal davası sona erer mi?
Hayır. Devir davayı otomatik olarak sona erdirmez; ancak davacının yeni malike yönelme veya davayı tazminat talebiyle sürdürme seçenekleri gündeme gelir.

2. Yeni malik davaya dâhil edilebilir mi?
Evet. Davacı, koşulları ve usulü gözeterek tapu iptali ve tescil talebini yeni malike yöneltebilir.

3. Davacı eski davalıdan tazminat isteyebilir mi?
HMK m. 125 kapsamında davanın devreden davalıya karşı tazminat talebiyle sürdürülmesi değerlendirilebilir. Tazminatın dayanağı ve kapsamı ayrıca ortaya konulmalıdır.

4. Dava açılmış olması taşınmazın satışını durdurur mu?
Tek başına durdurmayabilir. Satış veya başka bir devir riskine karşı mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi gerekir.

5. Tapudaki dava şerhi yeni malikin iyi niyetini etkiler mi?
Etkileyebilir; ancak tek başına her uyuşmazlığı çözmez. Şerhin içeriği, tescil zamanı ve alıcının işlem sırasındaki bilgisi birlikte değerlendirilir.

6. Yeni malik iyi niyetliyse taşınmaz geri alınamaz mı?
TMK m. 1023 uyarınca iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir. İyi niyetin bulunup bulunmadığı somut delillere göre mahkemece değerlendirilir.

7. Devir öğrenildiğinde ilk olarak ne yapılmalı?
Güncel tapu kaydı ve devir belgeleri temin edilmeli; davanın yeni malike yöneltilmesi, tazminat seçeneği ve geçici hukuki koruma ihtiyacı gecikmeden değerlendirilmelidir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Türkiye genelinde ve yurtdışında gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında çalışan FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr