Kiracı Tahliye İtirazı Nasıl Yapılır? Süreler ve Dilekçe Rehberi 2026
26 Şubat 2026
Tahliye Kararı Ne Zaman Uygulanır? Kesinleşme ve İcra Süresi 2026
26 Şubat 2026
Açılan kira tespit davası icra takibini durdurur mu, kiracı hangi bedeli öder ve fark alacağı nasıl tahsil edilir? Hukuki süreç adım adım anlatım.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Bu dava tahliye davası değildir; yalnızca kira bedelinin ne olması gerektiğini belirler. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde piyasa ile mevcut kira arasında büyük fark oluştuğunda başvurulan temel hukuki yoldur.
Mahkeme emsal kiralar, taşınmazın özellikleri, konumu, yaşı ve kullanım amacı gibi unsurları değerlendirerek yeni kira bedelini belirler. Verilen karar geçmişe değil belirlenen tarihten itibaren ileriye dönük sonuç doğurur. Ancak bazı durumlarda geriye dönük fark alacağı ortaya çıkabilir.
Bu noktada icra hukuku devreye girer. Çünkü mahkeme sadece bedeli belirler, tahsil işlemini yapmaz. Alacağın tahsili icra takibi ile mümkündür.
2. Kira Tespit Davası İcra Takibini Durdurur mu?
Kira tespit davası açılması tek başına icra takibini durdurmaz. Kiracı eski kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Ev sahibi de mevcut kira üzerinden icra takibi yapabilir.
Dava sürecinde kira artışı henüz kesinleşmediği için kiracı yeni bedeli ödemek zorunda değildir. Ancak karar çıktıktan sonra fark alacağı doğabilir. Bu fark icra takibi ile tahsil edilir.
Dolayısıyla kira tespit davası ile icra takibi birbirinden bağımsız ilerleyen süreçlerdir.
3. Mahkeme Kararı Sonrası Kira Farkı Nasıl Tahsil Edilir?
Mahkeme yeni kira bedelini belirledikten sonra eski ödenen kira ile yeni kira arasındaki fark alacak haline gelir. Bu alacak doğrudan haciz yapılamaz; önce icra takibi başlatılmalıdır.
Ev sahibi ilamlı icra takibi yaparak kira farkını talep eder. Kiracı ödemezse haciz uygulanabilir. Bu noktada karar artık kesinleşmiş mahkeme ilamı niteliği taşır.
Bu nedenle kira tespit davalarının gerçek sonucu çoğu zaman icra aşamasında ortaya çıkar.
4. Kiracı Karar Kesinleşmeden Tahliye Edilir mi?
Kira tespit davası tahliye sebebi değildir. Sadece kira bedelini belirler. Kiracı yeni bedeli ödemezse ayrıca temerrüt süreci başlatılmalıdır.
Yani mahkeme kira bedelini artırdı diye kiracı otomatik tahliye edilmez. Önce yeni kira için ihtar gönderilir, ödeme yapılmazsa tahliye yolu açılır.
Bu ayrım uygulamada en çok karıştırılan konudur.
5. Dava Devam Ederken İcra Takibi Yapılabilir mi?
Evet. Ev sahibi mevcut kira borçları için icra takibi başlatabilir. Çünkü dava yalnızca yeni kira bedelini belirler.
Kiracı ise “kira tespit davası açıldı ödeme yapmam” diyemez. Mevcut kira bedeli ödenmeye devam edilmelidir.
Aksi halde temerrüt oluşur ve tahliye riski doğar.
6. Kira Tespit Kararı Geriye Dönük Uygulanır mı?
Mahkeme genellikle yeni kira bedelini dava tarihinden itibaren uygular. Bu durumda geçmiş aylara ait kira farkı doğar.
Bu fark icra takibi ile talep edilir. Kiracı ödemezse haciz uygulanabilir.
Ancak sözleşme 5 yıldan kısa ise genellikle ileriye etkili sonuç doğurur.
7. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
Kiracılar çoğu zaman dava açıldıktan sonra kira ödemeyi keser. Bu durum doğrudan tahliye sebebi oluşturur.
Ev sahipleri ise karar çıkmadan yeni kira üzerinden icra takibi yapar. Bu takip iptal edilir.
Bir diğer hata kira tespit davası ile kira alacağı davasını karıştırmaktır. Biri bedeli belirler, diğeri tahsil eder.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira tespit davası tahliye sağlar mı?
Hayır.
Dava sürerken kira ödenir mi?
Evet.
Yeni kira ne zaman geçerli olur?
Karar tarihinden itibaren.
Fark alacağı nasıl alınır?
İcra takibi ile.
Kiracı ödemezse ne olur?
Haciz uygulanır.
Karar kesinleşmeden icra olur mu?
Hayır.
Kira artışı reddedilebilir mi?
Mahkeme şartlara göre belirler.
Kira tespit davası sonrası alacağın tahsili ve tahliye süreçlerinin doğru yönetilmesi hak kaybını önler. Ankara, İstanbul, İzmir, Muğla, Mersin ve Aydın başta olmak üzere kira ve icra hukuku uyuşmazlıklarında bizimle iletişime geçebilirsiniz.
📞 0312 434 22 22
📲 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
