Yatırım Yoluyla Vatandaşlıkta Gayrimenkul Sonradan Riskli Yapı İlan Edilirse Ne Olur? (2026 Güncel Rehber)

Türk vatandaşlığı için satın alınan taşınmaz sonradan riskli yapı ilan edilirse vatandaşlık iptal olur mu? İtiraz, yıkım, tapu, yatırım şartı ve hak sahipliği rehberi.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak amacıyla satın alınan bir taşınmazın sonradan riskli yapı ilan edilmesi, yatırımcı açısından ciddi hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurabilir. Ancak riskli yapı kararı tek başına Türk vatandaşlığının otomatik olarak iptal edileceği anlamına gelmez.

Bu durumda ayrı ayrı değerlendirilmesi gereken konular şunlardır:

• Vatandaşlık kararının verilip verilmediği,
• Taşınmaz üzerindeki üç yıllık satış kısıtlaması,
• Riskli yapı tespitinin kesinleşip kesinleşmediği,
• Binanın yıkılıp yıkılmadığı,
• Yatırımcının arsa payının devam edip etmediği,
• Kentsel dönüşüm projesinde yatırımcıya hangi bağımsız bölümün verileceği,
• Taşınmazın zorunlu olarak devredilip devredilmediği.

Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü, taşınmaz yoluyla vatandaşlık için güncel olarak en az 400.000 Amerikan Doları değerinde taşınmaz satın alınmasını ve tapuya üç yıl satılmaması şerhi konulmasını öngörmektedir.

Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilen yapıdır. Riskli yapı kararı, yapının bulunduğu parselin veya binanın tamamının her durumda kamulaştırılacağı anlamına gelmez.

Riskli yapı tespitinden sonra:

• Tapu kaydına riskli yapı belirtmesi konulabilir,
• Maliklere ve hak sahiplerine bildirim yapılır,
• Yapının tahliyesi ve yıkımı gündeme gelir,
• Maliklerin yeni yapı veya dönüşüm yöntemi hakkında karar vermesi gerekir,
• Kentsel dönüşüm sözleşmeleri ve arsa payları yeniden değerlendirilir.

Riskli yapı tespit raporu uygun bulunursa, tapu müdürlüğüne riskli yapı şerhi konulması için bildirim yapılır.

Vatandaşlık İçin Alınan Taşınmazın Riskli Yapı İlan Edilmesi Vatandaşlığı İptal Eder mi?

Kural olarak, taşınmazın sonradan riskli yapı ilan edilmesi tek başına Türk vatandaşlığını otomatik olarak iptal etmez.

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun 31. maddesinde vatandaşlık kararının iptali, vatandaşlığın yalan beyan veya vatandaşlığı kazanmaya esas önemli hususların gizlenmesi sonucunda kazanılması hâline bağlanmıştır.

Bu nedenle satın alma sırasında taşınmazın vatandaşlık şartlarını taşıdığı, uygunluk belgesinin alındığı ve başvurunun gerçek belgelere dayandığı bir durumda, daha sonra binanın riskli ilan edilmesi tek başına yatırımcının vatandaşlığını ortadan kaldırmamalıdır.

Bununla birlikte yatırımcı, üç yıllık süre içinde taşınmazı devretmemeli veya satış kısıtlamasını ihlal edecek işlemler yapmamalıdır. Yatırım şartlarının öngörülen süre boyunca korunması gerektiği yönündeki idari düzenlemeler nedeniyle, taşınmazın dönüşüm sürecindeki her türlü tapu işlemi dikkatle incelenmelidir.

Vatandaşlık Başvurusu Henüz Sonuçlanmadıysa Ne Olur?

Riskli yapı kararı vatandaşlık başvurusu devam ederken verilmişse, durum derhâl başvuru makamına bildirilmelidir.

Yatırımcı şu belgeleri sunmalıdır:

• Riskli yapı tespit kararı,
• Tapu kaydında yer alan riskli yapı şerhi,
• Uygunluk belgesi,
• Satış sözleşmesi,
• Tapu senedi,
• Üç yıllık satış kısıtlamasını gösteren kayıt,
• Riskli yapı raporu,
• Varsa kentsel dönüşüm veya yıkım tebligatları.

Başvuru makamı, taşınmazın hâlen yatırımcının mülkiyetinde olup olmadığını ve yatırım şartlarının korunup korunmadığını değerlendirebilir.

Yapının riskli ilan edilmesi, vatandaşlık dosyasının otomatik olarak reddedileceği anlamına gelmez. Ancak taşınmazın satılması, üçüncü kişiye devredilmesi, yatırım şartını ortadan kaldıracak şekilde değiştirilmesi veya uygunluk belgesindeki şartların kaybedilmesi başvuruyu etkileyebilir.

Riskli Yapı Kararına Nasıl İtiraz Edilir?

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından itiraz edilebilir. Güncel uygulamada riskli yapı tespitine ilişkin bildirim, yapıya tutanak asılması, e-Devlet üzerinden bildirim ve muhtarlıkta ilan yöntemleriyle yapılabilir.

İtiraz süresi, muhtarlıkta yapılan ilanın son gününden itibaren 15 gündür. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye verilecek dilekçeyle yapılır.

İtiraz dilekçesinde yalnızca “bina sağlamdır” şeklinde genel bir ifade kullanılması yeterli olmayabilir. Şu hususlar teknik belgelerle açıklanmalıdır:

• Risk raporundaki hesaplama hataları,
• Karot ve laboratuvar sonuçlarındaki eksiklikler,
• Yapının taşıyıcı sisteminin yanlış değerlendirilmesi,
• Proje ve mevcut yapı arasındaki farkların yanlış yorumlanması,
• Teknik incelemenin eksik yapılması,
• Raporun başka bir yapıya ait bilgiler içermesi.

Riskli Yapı Kararına Karşı Dava Açılabilir mi?

Riskli yapı tespitine karşı idari itirazın yanı sıra idari yargı yoluna başvurulabilir. 6306 sayılı Kanun kapsamında tesis edilen idari işlemlere karşı özel olarak 30 günlük dava süresi öngörülmektedir. Süre, ilgili işlemin usulüne uygun tebliğiyle başlar.

Ancak riskli yapı tespiti, yıkım işlemi, tahliye işlemi ve dönüşüm kararları farklı idari işlemler olabilir. Her işlemin tebliğ tarihi ve dava süresi ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Sadece dava açılmış olması, her zaman tahliye veya yıkım sürecini durdurmaz. Riskli yapı sürecinin durması için mahkemeden uygun koşullarda yürütmenin durdurulması talep edilmesi gerekir. ALO 181 açıklamalarında da yalnızca dava açılmasının idari işlemlerin uygulanmasını kendiliğinden durdurmayacağı belirtilmektedir.

Riskli Yapı Yıkılırsa Yatırımcının Tapusu Ne Olur?

Riskli yapının yıkılması, yatırımcının arsa payı üzerindeki mülkiyetini kural olarak kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bina yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa niteliğine dönebilir ve maliklerin arsa payları devam edebilir.

Bu aşamada:

• Yeni bina yapılması,
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması,
• Kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yapılması,
• Parsellerin birleştirilmesi,
• Yeni bağımsız bölümlerin oluşturulması,
• Maliklere yeni bağımsız bölüm tahsisi

gündeme gelebilir.

Ancak yatırımcının eski bağımsız bölümünün yerine hangi yeni bağımsız bölümün verileceği, arsa payı oranına, dönüşüm sözleşmesine ve maliklerin kararına göre belirlenir.

Kentsel Dönüşüm Kararında Çoğunluk Nasıl Belirlenir?

Riskli yapı kesinleştikten sonra yapının yenilenmesi veya parselin yeniden değerlendirilmesi konusunda maliklerin karar alması gerekir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamalarında, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalara maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile karar verilebileceği belirtilmektedir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usulle açık artırma yoluyla satışa konu olabilir.

Bu durum yatırımcı açısından özellikle önemlidir. Çünkü vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazın maliki, dönüşüm kararlarına katılmadığı takdirde arsa payının satılması veya yeni projedeki haklarının değişmesi riskiyle karşılaşabilir.

Bu nedenle yatırımcı:

• Malik toplantılarına katılmalı,
• Karar tutanaklarını incelemeli,
• Arsa payı ve bağımsız bölüm değerini kontrol etmeli,
• Müteahhit sözleşmesini imzalamadan önce hukuki inceleme yaptırmalı,
• Yeni projede kendisine bırakılacak bağımsız bölümü açıkça belirlemelidir.

Üç Yıllık Satış Kısıtlaması Ne Olur?

Taşınmaz yoluyla vatandaşlık başvurusunda tapuya üç yıl satılmaması şerhi konulur. Binanın riskli ilan edilmesi, bu şerhi kendiliğinden kaldırmaz.

Yatırımcı, dönüşüm sürecinde:

• Taşınmazı satmamalı,
• Arsa payını devretmemeli,
• Hileli veya muvazaalı işlem yapmamalı,
• Müteahhit sözleşmesindeki devir hükümlerini dikkatle incelemeli,
• Yeni tapu kaydının eski vatandaşlık yatırımına nasıl bağlanacağını belgelemelidir.

Riskli yapı yıkıldıktan sonra yeni bağımsız bölümün yatırımcı adına tescil edilmesi veya arsa payının korunması hâlinde, vatandaşlık bakımından değerlendirme yapılırken tapu sürekliliği ve yatırım şartlarının korunması önem kazanır.

Özellikle eski taşınmazın devri, yeni taşınmazın alınması ve arsa payı değişiklikleri yazılı ve resmi belgelerle takip edilmelidir.

Yatırımcı Kira Yardımı Alabilir mi?

Riskli yapı nedeniyle taşınmaz tahliye edilirse, maliklerin ve diğer hak sahiplerinin mevzuatta öngörülen şartlarla kira yardımı veya geçici konut imkânından yararlanması mümkün olabilir.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve ilgili idareler, riskli yapıların tahliyesi nedeniyle maliklere geçici konut veya kira yardımı sağlanabileceğini belirtmektedir. Ancak yardımın süresi, miktarı, başvuru koşulları ve taşınmazın bulunduğu bölgeye göre farklılık gösterebilir.

Yabancı yatırımcı olmak, tek başına kira yardımı talebini ortadan kaldırmaz. Ancak malik sıfatı, başvuru süresi ve dönüşüm programının şartları ayrıca incelenmelidir.

Müteahhit Yeni Daireyi Teslim Etmezse Ne Yapılır?

Riskli yapı yıkıldıktan sonra müteahhit ile sözleşme yapılmış, ancak yeni bina tamamlanmamışsa yatırımcı özel hukuk yollarına başvurabilir.

Somut olaya göre:

• Sözleşmenin feshi,
• Gecikme tazminatı,
• Kira kaybı,
• Eksik veya ayıplı iş bedeli,
• Tapu iptal ve tescil,
• İhtiyati tedbir,
• İhtiyati haciz,
• Sözleşmeden dönme,
• Arsa payı veya bağımsız bölümün korunması

talep edilebilir.

Müteahhit sözleşmesinde vatandaşlık yatırımı nedeniyle üç yıllık satış kısıtlaması bulunduğu mutlaka belirtilmelidir. Aksi hâlde yatırımcı, hem kentsel dönüşüm hem de vatandaşlık bakımından riskli bir hukuki durumla karşılaşabilir.

Riskli Yapı İlanı Vatandaşlık İçin Alınan Taşınmazın Değerini Düşürürse

Riskli yapı kararı, taşınmazın piyasa değerini ve kullanım imkânını etkileyebilir. Ancak vatandaşlık başvurusunda esas alınan husus yalnızca taşınmazın gelecekteki piyasa değeri değildir. Satın alma sırasında taşınmazın şartları, uygunluk belgesi, tapu kaydı ve yatırım koşulları birlikte değerlendirilir.

Satış sırasında riskli yapı durumunun gizlendiği, sahte veya hatalı değerleme raporu kullanıldığı ya da yatırımcının zarara uğratıldığı anlaşılırsa:

• Satıcıya karşı tazminat,
• Sözleşmenin iptali,
• Ayıp nedeniyle bedel indirimi,
• Dolandırıcılık iddiasıyla suç duyurusu,
• Değerleme şirketine karşı sorumluluk,
• Müteahhit veya emlak danışmanına karşı talepler

gündeme gelebilir.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 itibarıyla vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazın sonradan riskli yapı ilan edilmesi, yatırımcı açısından öncelikle kentsel dönüşüm ve tapu haklarının korunması sorununu doğurur.

Riskli yapı kararı:

• Vatandaşlığı tek başına otomatik olarak iptal etmez,
• Tapudaki üç yıllık satış kısıtlamasını kendiliğinden kaldırmaz,
• İtiraz için 15 günlük süre doğurur,
• Kesinleşirse tahliye ve yıkım sürecini başlatabilir,
• Arsa payı ve yeni bağımsız bölüm hakkını gündeme getirir,
• Dönüşüm kararlarına katılmayan malik açısından pay satışı riski oluşturabilir.

Yatırımcı, vatandaşlık dosyasını, tapu kaydını ve kentsel dönüşüm belgelerini birlikte takip etmelidir. Özellikle taşınmazın satılması, arsa payının devredilmesi veya yeni bağımsız bölümün başka bir kişi adına tescil edilmesi öncesinde hukuki inceleme yapılmalıdır.

Sonuç

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmak için alınan gayrimenkulün sonradan riskli yapı ilan edilmesi, tek başına vatandaşlığın iptaline neden olmaz. Ancak riskli yapı süreci, taşınmazın tahliye edilmesine, yıkılmasına, arsa paylarının yeniden düzenlenmesine ve kentsel dönüşüm sözleşmelerinin imzalanmasına yol açabilir.

Yatırımcı, riskli yapı tespitine karşı 15 günlük itiraz süresini kaçırmamalı, gerektiğinde 6306 sayılı Kanun kapsamında idari dava açmalı ve üç yıllık satış kısıtlamasını ihlal edecek işlemlerden kaçınmalıdır.

Riskli yapı yıkılsa dahi yatırımcının arsa payı, yeni bağımsız bölüm hakkı ve vatandaşlık yatırımının devamlılığı belgelerle korunmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Vatandaşlık için alınan ev riskli yapı ilan edilirse vatandaşlık iptal olur mu?

Tek başına riskli yapı ilanı vatandaşlığı otomatik olarak iptal etmez. Ancak yatırım şartlarının korunup korunmadığı ve taşınmazın devredilip devredilmediği incelenebilir.

2. Riskli yapı kararına kaç gün içinde itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine karşı genel olarak muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.

3. Riskli yapı kararına karşı dava açılabilir mi?

Evet. İtirazın yanı sıra 6306 sayılı Kanun kapsamında idari yargıda iptal davası açılabilir. Özel dava süresi ve tebliğ tarihi dikkatle hesaplanmalıdır.

4. Riskli yapı davası açılması yıkımı durdurur mu?

Hayır. Sadece dava açılması yıkım sürecini otomatik olarak durdurmaz. Gerekirse yürütmenin durdurulması talep edilmelidir.

5. Riskli yapı yıkılırsa yatırımcının tapusu ne olur?

Bina yıkılsa da arsa payı mülkiyeti devam edebilir. Yeni bina ve bağımsız bölüm hakları arsa payı ve dönüşüm anlaşmasına göre belirlenir.

6. Üç yıllık satış yasağı riskli yapı nedeniyle kalkar mı?

Riskli yapı ilanı, üç yıllık satış kısıtlamasını kendiliğinden kaldırmaz. Devir ve tapu değişiklikleri vatandaşlık bakımından ayrıca incelenmelidir.

7. Riskli yapı maliklerinden biri dönüşüm kararına katılmazsa ne olur?

Güncel kentsel dönüşüm uygulamasında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları kanuni şartlarla açık artırma yoluyla satışa konu olabilir.

8. Riskli yapı nedeniyle kira yardımı alınabilir mi?

Şartları taşıyan maliklere veya hak sahiplerine kira yardımı ya da geçici konut imkânı sağlanabilir. Başvuru koşulları taşınmazın bulunduğu bölgeye göre değişebilir.

9. Riskli yapı ilanı vatandaşlık başvurusu devam ederken gerçekleşirse ne yapılmalıdır?

Riskli yapı kararı, tapu kaydı ve dönüşüm belgeleri vatandaşlık dosyasına sunulmalı; taşınmazın yatırım şartlarını hâlen karşılayıp karşılamadığı yazılı olarak değerlendirilmelidir.

10. Müteahhit yeni daireyi teslim etmezse ne yapılabilir?

Sözleşmeye göre fesih, gecikme tazminatı, kira kaybı, ihtiyati tedbir, ihtiyati haciz ve tapu işlemlerine ilişkin davalar gündeme gelebilir.

Yatırımcı Vatandaşlık ve Kentsel Dönüşüm Süreçlerinde Hukuki Destek

Vatandaşlık amacıyla satın aldığınız gayrimenkul riskli yapı ilan edildiyse, riskli yapı raporu, tapu kaydı, üç yıllık satış şerhi ve kentsel dönüşüm sözleşmesi birlikte incelenmelidir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin, Bursa ve Türkiye genelinde yabancı yatırımcıların vatandaşlık yatırımları, riskli yapı süreçleri, kentsel dönüşüm, tapu ve müteahhit uyuşmazlıkları konusunda hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara