Kiracı Evde İzinsiz Tadilat Yaparsa Eski Hâle Getirme Davası Açılabilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan yaptığı tadilatı geri almak zorunda mı? Eski hâle getirme, zarar tazmini ve tahliye seçeneklerini Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Kiracı izinsiz tadilat yaparsa ev sahibi ne isteyebilir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklikleri kural olarak ev sahibinin yazılı rızasıyla yapabilir. Yazılı izin olmadan yapılan değişikliklerde, kiracının taşınmazı teslim aldığı duruma getirme yükümlülüğü gündeme gelebilir.

Bu nedenle ev sahibi, yapılan değişikliğin niteliğine göre kiracıdan tadilatın durdurulmasını, taşınmazın eski hâline getirilmesini veya oluşan zararın karşılanmasını talep edebilir. Talebin kapsamı; kira sözleşmesine, verilen izinlere, değişikliğin türüne ve taşınmazda meydana gelen zarara göre belirlenir.

Eski hâle getirme davası ne zaman açılır?

Kiracı ev sahibinin talebine rağmen eski hâle getirme yükümlülüğünü yerine getirmezse, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlık olarak dava açılması değerlendirilebilir. Tadilat devam ediyor veya taşınmaza zarar verme riski taşıyorsa, durumun tespiti ve zararın büyümesini önleyecek hukuki yollar gecikmeden incelenmelidir.

Kiracı değişiklikleri yazılı izinle yapmışsa, eski hâle getirme yükümlülüğü izin belgesine ve tarafların anlaşmasına göre değişebilir. Ayrıca olağan kullanım sonucu oluşan yıpranma, izinsiz ve zarar verici tadilatla aynı şekilde değerlendirilmez.

Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Dava öncesinde kira uyuşmazlıkları için dava şartı arabuluculuk da genel olarak gündeme gelir.

Ev sahibi hangi delilleri toplamalı?

Tadilat öncesi ve sonrası fotoğraflar, kira sözleşmesi, yazılı izin veya izin verilmediğini gösteren yazışmalar, apartman yönetimi kayıtları, uzman raporu ve onarım teklifleri önem taşıyabilir. Tadilat taşıyıcı unsurları veya ortak alanları etkiliyorsa, bina güvenliği ve gerekli idari izinler ayrıca incelenmelidir. Ev sahibinin izni, gereken diğer izinlerin yerine geçmez.

İzinsiz değişiklik kiralanana zarar veriyor veya sözleşmeye aykırı kullanım oluşturuyorsa, somut koşullara göre TBK m. 316 kapsamında yazılı ihtar, fesih ve tahliye seçenekleri de gündeme gelebilir. Her izinsiz tadilat otomatik tahliye nedeni değildir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, taşınmazın mevcut durumunun hukuka uygun biçimde belgelenmesini ve ihtar ile dava taleplerinin yapılan değişikliğin kapsamına göre kurulmasını öneriyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı ev sahibinin izni olmadan tadilat yapabilir mi?
TBK m. 321 uyarınca kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması için kural olarak ev sahibinin yazılı rızası gerekir.

2. İzinsiz tadilat yapan kiracı eski hâle getirmek zorunda mı?
Yazılı rıza yoksa kiracının taşınmazı teslim aldığı duruma döndürme yükümlülüğü gündeme gelebilir. Değişikliğin niteliği ve tarafların anlaşması önemlidir.

3. Ev sahibi tadilat sürerken dava açabilir mi?
Taşınmaza zarar verme riski veya devam eden sözleşmeye aykırılık varsa, olayın koşullarına göre dava ve geçici hukuki koruma seçenekleri incelenebilir.

4. Ev sahibinin sözlü izni yeterli olur mu?
Kanundaki temel kural yazılı rızadır. İzin verildiği iddiası varsa, yazışmalar ve tarafların davranışları dâhil tüm deliller değerlendirilir.

5. Her izinsiz tadilat kiracının tahliyesini sağlar mı?
Hayır. Tadilatın ağırlığı, zarara yol açıp açmadığı, ihtar ve ihlalin sürmesi gibi unsurlar incelenir.

6. Olağan yıpranma için kiracıdan ödeme istenebilir mi?
Taşınmazın olağan kullanımından doğan yıpranma ile kiracının kusurlu veya izinsiz müdahalesiyle oluşan zarar ayrılmalıdır.

7. Eski hâle getirme masrafı nasıl belirlenir?
Gerekli ve makul onarım giderleri; keşif, uzman incelemesi, fotoğraflar ve teklifler gibi delillerle ortaya konulabilir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Türkiye genelinde ve yurtdışında kira ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında çalışan FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr