Kiracı Evde Hukuka Aykırı Faaliyet Yürütürse Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Kiracının kiralanan konutu hukuka aykırı faaliyetlerde kullanması sözleşmenin feshine ve tahliyeye yol açabilir mi? TBK m. 316, yazılı ihtar ve başvuru yollarını Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Hukuka aykırı kullanım tahliye sebebi olabilir mi?

Evet, olayın niteliğine göre olabilir. Kiracının evi kira sözleşmesindeki kullanım amacına aykırı veya hukuka aykırı faaliyetler için kullanması, sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracıya kiralananı özenle ve sözleşmeye uygun kullanma yükümlülüğü getirir.

Ancak yalnızca şüphe veya söylenti tahliye için yeterli kabul edilmeyebilir. Faaliyetin gerçekten yürütülüp yürütülmediği, kiralananla bağlantısı, tekrarı ve çevreye ya da taşınmaza etkisi somut delillerle değerlendirilir. Ceza soruşturması başlatılmış olması da tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez.

Ev sahibi sözleşmeyi nasıl feshedebilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kural olarak aykırılığı gidermesi için yazılı bildirim gönderilmesi ve kanundaki şartlara uygun süre verilmesi gerekir. Kiracı faaliyeti durdurmazsa veya ihlal devam ederse, sözleşmenin feshi ve tahliye davası gündeme gelebilir.

Kiralanana ağır zarar verilmesi, faaliyetin ciddi risk yaratması ya da süre tanımanın sonuçsuz kalacağının anlaşılması hâlinde derhâl fesih imkânı somut olay özelinde incelenebilir. Bu değerlendirmenin sonucu faaliyetin niteliğine ve eldeki delillere bağlıdır.

Kiracı evi boşaltmazsa ev sahibi kendi başına kilit değiştiremez, eşyaları çıkaramaz veya hizmetleri kestiremez. Tahliye için yasal süreç izlenmelidir. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk da kural olarak gündeme gelir.

Deliller ve ceza başvurusu

Apartman yönetimi tutanakları, komşu beyanları, kolluk kayıtları, resmî yazışmalar ve hukuka uygun biçimde elde edilmiş görüntü veya mesajlar önem taşıyabilir. Ev sahibi kiralanana zorla girmemeli veya özel hayatı ihlal edecek şekilde delil toplamamalıdır.

Faaliyetin suç oluşturduğu düşünülüyorsa kolluğa veya Cumhuriyet başsavcılığına bildirim yapılabilir. Acil tehlikede 112 aranmalıdır. Ceza şikâyeti ve tahliye süreci birbirinden ayrı yürür.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, fesih bildiriminin dayandığı olayların açıkça belirtilmesini ve delillerin yasal yollarla korunmasını öneriyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracının evde suç işlemesi kira sözleşmesini otomatik sona erdirir mi?
Hayır. Sözleşmenin feshi ve tahliye için kira hukuku kapsamında ayrıca işlem yapılması gerekir. Ceza soruşturması tek başına tahliye kararı değildir.

2. Ev sahibi yalnızca şüphe üzerine tahliye davası açabilir mi?
Şüphe bildirim veya araştırma için neden olabilir; ancak mahkeme iddianın somut olay ve delillerle desteklenip desteklenmediğini değerlendirir.

3. Kiracıya mutlaka ihtar gönderilmeli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak yazılı bildirim ve aykırılığı gidermek için süre gerekir. Ağır ihlal veya süre vermenin sonuçsuz kalacağı hâller ayrıca değerlendirilir.

4. Ev sahibi kiralanan eve izinsiz girebilir mi?
Ev sahibi, kiracının rızası veya hukuki bir yetki olmadan konuta zorla girmemelidir. Delil toplama ve bildirim yolları hukuka uygun kullanılmalıdır.

5. Ceza şikâyeti kiracının hemen çıkarılmasını sağlar mı?
Hayır. Ceza başvurusu soruşturma sürecini başlatabilir; tahliye için ayrıca kira hukukundaki usul izlenmelidir.

6. Kiracı tahliye talebine rağmen çıkmazsa ne yapılır?
Yasal şartlar oluştuğunda arabuluculuk ve ardından görevli mahkemede tahliye davası yolu değerlendirilebilir. Ev sahibi kendi başına tahliye gerçekleştirmemelidir.

7. Apartman sakinlerinin şikâyetleri delil olarak kullanılabilir mi?
Evet. Yazılı şikâyetler, yönetim tutanakları ve tanık anlatımları diğer delillerle birlikte değerlendirilebilir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Türkiye genelinde ve yurtdışında kira ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında çalışan FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr