Kiracı Evi Başkasına Kullandırırsa Ev Sahibi Hangi Hukuki Yollara Başvurabilir? (2026 Güncel Rehber)

Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan evi başkasına kiralayabilir veya kullanımını devredebilir mi? TBK m. 322 kapsamında ihtar, fesih ve tahliye yollarını Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Kiracı evi başkasına kullandırabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Bu kural Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesinde düzenlenir.

Ancak eve geçici olarak misafir gelmesi veya kiracıyla birlikte aile üyelerinin yaşaması her durumda alt kira ya da kullanım hakkının devri anlamına gelmez. Evin fiilen kimin tarafından kullanıldığı, kiracının taşınmazdan ayrılıp ayrılmadığı, başka kişiden kira veya benzeri bir bedel alınıp alınmadığı ve kullanımın ne kadar sürdüğü birlikte değerlendirilir. Günlük veya haftalık turizm amaçlı kullandırmada ayrıca özel izin ve idari yükümlülükler gündeme gelebilir.

Ev sahibi hangi hukuki adımları atabilir?

Öncelikle kullanımın gerçekten başkasına devredildiğini gösteren hukuka uygun deliller toplanmalıdır. İlanlar, mesajlar, ödeme kayıtları, apartman yönetimi bildirimleri ve tanık anlatımları bu konuda yardımcı olabilir. Ev sahibi, kiralanana izinsiz girmek veya kiracının eşyalarını çıkarmak yerine yazılı bildirimle aykırılığın giderilmesini isteyebilir.

Kiracı izinsiz kullandırmayı sürdürürse, sözleşmenin feshi ve tahliye talebi gündeme gelebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316’daki yazılı ihtar ve süre koşulları da dikkate alınır; ihlalin ağırlığı veya giderilmesinin mümkün olup olmadığı somut olayda önem taşır.

TBK m. 322 uyarınca kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu bazı hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanabilir. Tahliye için kiracının kendiliğinden çıkarılması değil, yasal sürecin izlenmesi gerekir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk da kural olarak gündeme gelir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, başvuru öncesinde geçici misafirlik ile fiilî kullanım devrinin ayrılmasını ve ihtarın somut ihlali açıkça belirtmesini öneriyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı evi ev sahibinin izni olmadan başkasına kiralayabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kural olarak ev sahibinin yazılı rızası gerekir.

2. Kiracının ailesinin evde yaşaması izinsiz devir sayılır mı?
Her durumda değil. Evin fiilî kullanım biçimi, kiracının evde yaşamaya devam edip etmediği ve diğer koşullar incelenir.

3. Kiracı evi Airbnb veya günlük kiralamayla başkasına kullandırabilir mi?
Ev sahibinin yazılı rızası ve kira sözleşmesi koşulları önemlidir. Ayrıca turizm amaçlı kiralamalara ilişkin özel izin ve idari kurallar uygulanabilir.

4. İzinsiz kullandırma nedeniyle kiracı hemen tahliye edilir mi?
Tahliye otomatik değildir. İhtar, ihlalin sürmesi ve TBK’daki fesih koşulları değerlendirilir.

5. Ev sahibi alt kiracıya karşı doğrudan işlem yapabilir mi?
TBK m. 322, kiraya verenin kiracısına karşı sahip olduğu bazı hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralan kişiye karşı da kullanabilmesine imkân verir. Somut talep ve usul ayrıca belirlenmelidir.

6. Ev sahibi kiracının kilidini değiştirebilir mi?
Hayır. Tahliye için yasal yollar izlenmelidir; kilidi değiştirmek veya eşyaları çıkarmak hukuki sorumluluk doğurabilir.

7. İzinsiz kullanım nasıl ispatlanır?
İlanlar, yazışmalar, ödeme kayıtları, yönetim bildirimleri ve tanık anlatımları gibi hukuka uygun deliller kullanılabilir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Türkiye genelinde ve yurtdışında kira ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında çalışan FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr