Kiracı Kira Sözleşmesinde Belirtilenden Fazla Kişiyle Oturursa Tahliye Sebebi Olur mu? (2026 Güncel Rehber)

Kira sözleşmesinde yazılandan fazla kişinin evde yaşaması tek başına tahliye sebebi midir? Aile bireyleri, izinsiz alt kira ve sözleşmeye aykırılık arasındaki farkı Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Fazla kişiyle oturmak otomatik tahliye sebebi midir?

Hayır. Sözleşmede belirtilenden fazla kişinin konutta bulunması, tek başına her durumda tahliye nedeni olmaz. Önemli olan kişilerin geçici misafir mi yoksa sürekli kullanıcı mı olduğu, kiracının evi başkasına bırakıp bırakmadığı, sözleşmedeki özel hükümler ve kullanımın taşınmaza ya da komşulara etkisidir.

Kiracının eşi, çocuğu veya aile bireyleriyle birlikte yaşaması, tek başına alt kira ya da kullanım hakkının devri sayılmayabilir. Buna karşılık başka bir kişinin evde sürekli ve bağımsız biçimde oturması, kira ödemesi veya kiracının konutu fiilen o kişiye bırakması hâlinde Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesindeki yazılı izin koşulu gündeme gelebilir.

Sözleşmede kişi sayısı sınırı varsa ne olur?

Sözleşmedeki kişi sayısı hükmü önemlidir; ancak bu hükmün kapsamı ve ihlalin ağırlığı somut olayda değerlendirilir. Fazla kişi nedeniyle aşırı kullanım, taşınmaza zarar, güvenlik sorunu, komşuların rahatsız edilmesi veya izinsiz alt kira ortaya çıkmışsa ev sahibi yasal yollara başvurabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle fesih düşünülüyorsa, TBK m. 316 kapsamında kural olarak kiracıya yazılı ihtar gönderilmesi ve aykırılığı gidermesi için kanundaki şartlara uygun süre verilmesi gerekir. Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez.

Ev sahibi hangi adımları atabilir?

Ev sahibi önce sürekli kullanımın kimler tarafından yapıldığını ve varsa sözleşmeye aykırılığı hukuka uygun delillerle belgelemelidir. Apartman yönetimi bildirimleri, tanık anlatımları ve yazışmalar değerlendirilebilir. Kiralanana izinsiz girmek veya kişilerin özel hayatını ihlal edecek şekilde bilgi toplamak doğru bir yol değildir.

İzinsiz alt kira veya ciddi sözleşme ihlali varsa yazılı ihtar, sözleşmenin feshi ve tahliye davası seçenekleri gündeme gelebilir. Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk da kural olarak uygulanır. Ev sahibi kilidi değiştiremez veya kişileri kendi başına evden çıkaramaz.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, tahliye talebinden önce evdeki kişilerin geçici misafir mi yoksa bağımsız kullanıcı mı olduğunun ve sözleşme hükmünün nasıl uygulanacağının netleştirilmesini öneriyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Sözleşmede iki kişi yazıyorsa üçüncü kişi eve taşınabilir mi?
Tek başına kişi sayısının aşılması otomatik tahliye sonucu doğurmaz. Üçüncü kişinin konutu sürekli ve bağımsız kullanıp kullanmadığı, sözleşme ve olayın koşulları incelenir.

2. Kiracının eşi veya çocuğu evde yaşarsa tahliye istenebilir mi?
Aile bireylerinin kiracıyla birlikte yaşaması tek başına izinsiz alt kira anlamına gelmez. Ancak sözleşme, aşırı kullanım veya taşınmazın zarar görmesi gibi unsurlar ayrıca değerlendirilir.

3. Kiracı odasını başka bir kişiye kiralarsa ne olur?
Konut kiralarında ev sahibinin yazılı rızası olmadan alt kira veya kullanım hakkının devri yasak olabilir. Sözleşmeye aykırılık hâlinde fesih ve tahliye seçenekleri gündeme gelir.

4. Ev sahibi fazla kişiyi gerekçe göstererek hemen tahliye edebilir mi?
Hayır. İhlalin niteliği ve TBK’daki ihtar, süre ve fesih koşulları değerlendirilmelidir.

5. Fazla kişiyle oturmak apartman kurallarını ihlal ederse ne yapılabilir?
Gürültü, güvenlik veya ortak alan kullanımıyla ilgili ihlaller belgelenebilir. Duruma göre kiracıya ihtar ve yasal tahliye süreci değerlendirilebilir.

6. Ev sahibi kiracının kilidini değiştirebilir mi?
Hayır. Kiracıyı veya evde yaşayanları kendi başına çıkarmak yerine yasal süreç izlenmelidir.

7. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak dava şartı arabuluculuk bulunur. Uyuşmazlığın türüne göre istisnalar ayrıca incelenmelidir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Türkiye genelinde ve yurtdışında kira ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında çalışan FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr