AVM Kiracılarında Tahliye Süreci 2026 Güncel Rehber

AVM kiracısı nasıl tahliye edilir, mağaza kiracısı kira ödemezse ne olur, AVM kira sözleşmesi nasıl sona erer? 2026 güncel mevzuatıyla detaylı rehber.

Türkiye’de ticari kira uyuşmazlıklarının en yoğun yaşandığı alanlardan biri alışveriş merkezi (AVM) kiralamalarıdır. Özellikle yüksek kira bedelleri, döviz bazlı kira tartışmaları, ortak gider uyuşmazlıkları ve mağaza tahliyeleri nedeniyle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde çok sayıda dava açılmaktadır.

AVM kiralamaları klasik konut kiralarından farklı olarak daha karmaşık ticari sözleşmeler içermektedir. Bu nedenle “AVM mağaza kiracısı nasıl tahliye edilir?”, “AVM kiracısı kira ödemezse ne olur?”, “AVM yönetimi mağazayı kapatabilir mi?” veya “Ciro kirası uyuşmazlıklarında tahliye mümkün mü?” gibi sorular uygulamada büyük önem taşımaktadır.

2026 yılı itibarıyla Türk Borçlar Kanunu kapsamında AVM mağazaları da çoğu durumda “çatılı iş yeri kiraları” kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle AVM kiracılarının tahliyesi için belirli hukuki prosedürlerin yerine getirilmesi gerekmektedir. Kiraya verenin tek taraflı müdahaleleri ciddi hukuki sorumluluk doğurabilmektedir.

Gayrimenkul hukuku ve ticari kira hukuku alanında faaliyet gösteren FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, AVM kiracı uyuşmazlıkları, mağaza tahliye davaları, kira alacakları ve ticari kira sözleşmeleri konusunda profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

AVM Kiracısı Doğrudan Tahliye Edilebilir mi?

Hayır. AVM kiracısı doğrudan çıkarılamaz.

Kiraya verenin veya AVM yönetiminin:

• Mağazayı kilitlemesi
• Elektrik kesmesi
• Ortak alan erişimini engellemesi
• Malları dışarı çıkarması

hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

AVM kiracısının tahliyesi için mutlaka yasal süreç işletilmelidir. Aksi halde maddi ve manevi tazminat talepleri gündeme gelebilir.

Özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir’de büyük AVM projelerinde hukuka aykırı tahliye girişimleri nedeniyle açılan davalarda ciddi artış yaşanmaktadır.

AVM Kiracısı Kira Ödemezse Ne Olur?

AVM mağaza kiracısının kira ödememesi en yaygın tahliye sebeplerinden biridir.

Bu durumda kiraya veren:

• İcra takibi başlatabilir
• Temerrüt ihtarı gönderebilir
• Tahliye davası açabilir

Türk Borçlar Kanunu kapsamında iş yeri kiralarında kiracıya belirli süre tanınması gerekmektedir. Kiracı bu süre içerisinde ödeme yapmazsa tahliye süreci başlatılabilir.

Özellikle yüksek kira bedelli mağazalarda milyonlarca liralık uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

AVM Ortak Giderlerini Ödemeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

AVM sözleşmelerinde ortak giderler büyük önem taşımaktadır.

Genellikle:

• Güvenlik giderleri
• Temizlik giderleri
• Reklam katkı payları
• Ortak alan elektrik giderleri
• Pazarlama bütçeleri

kiracıya yüklenmektedir.

Kiracının bu giderleri sürekli şekilde ödememesi halinde tahliye süreci gündeme gelebilir.

Özellikle ciro kirası ve ortak gider hesaplamaları nedeniyle AVM uyuşmazlıklarının son yıllarda ciddi şekilde arttığı görülmektedir.

AVM Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkar mı?

Hayır. AVM mağaza kira sözleşmesinin süresinin dolması tek başına tahliye için yeterli değildir.

Türk Borçlar Kanunu kapsamında çatılı iş yeri kiralarında kiracı önemli ölçüde korunmaktadır. TBK m.347 kapsamında kiraya veren, yalnızca sözleşme süresi bittiği gerekçesiyle kiracıyı doğrudan çıkaramaz.

Tahliye için:

• Kira borcu
• Tahliye taahhüdü
• İhtiyaç nedeniyle tahliye
• 10 yıllık uzama süresi

gibi hukuki sebepler gerekmektedir.

AVM Kiracılarında Tahliye Taahhütnamesi

AVM kiracılarından çoğu zaman tahliye taahhütnamesi alınmaktadır.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı olması
• Tahliye tarihinin belirli olması
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması

gerekmektedir.

Geçerli tahliye taahhüdü bulunması halinde tahliye süreci daha hızlı ilerleyebilir.

Ancak uygulamada şekil eksiklikleri nedeniyle geçersiz sayılan çok sayıda taahhüt bulunmaktadır.

Ciro Kirası Uyuşmazlıklarında Tahliye Süreci

AVM kiralamalarının en önemli özelliklerinden biri ciro kira sistemidir.

Bazı sözleşmelerde:

• Sabit kira
• Minimum kira
• Ciro üzerinden ek kira

uygulanmaktadır.

Kiracının eksik ciro bildirmesi veya kira ödemelerini eksik yapması halinde tahliye süreci gündeme gelebilir.

Özellikle büyük markalar ile AVM yönetimleri arasında bu konuda ciddi ticari davalar açıldığı görülmektedir.

AVM Yönetimi Mağazayı Kapatabilir mi?

AVM yönetiminin tek taraflı şekilde mağazayı kapatması her durumda hukuka uygun değildir.

Özellikle:

• Elektrik kesilmesi
• Güvenlik engeli oluşturulması
• Ortak alan kullanımının engellenmesi

gibi uygulamalar ciddi hukuki sorumluluk doğurabilir.

Kiraya verenin ve AVM yönetiminin tahliye için mutlaka yasal yolları kullanması gerekir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından takip edilen birçok dosyada hukuka aykırı müdahaleler nedeniyle tazminat taleplerinin gündeme geldiği görülmektedir.

AVM Kiracılarında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Güncel düzenlemeler kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan birçok ticari uyuşmazlıkta arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

Bu nedenle tahliye davası açılmadan önce çoğu durumda arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir.

Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılması halinde davanın usulden reddedilmesi riski ortaya çıkabilir.

Özellikle İstanbul, Ankara ve Bursa’da ticari kira arabuluculuğu başvurularında ciddi artış yaşanmaktadır.

10 Yıllık Uzama Süresinde AVM Kiracısı Tahliye Edilebilir mi?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında çatılı iş yeri kiralarında 10 yıllık uzama süresi büyük önem taşımaktadır.

Kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda belirli bildirim şartlarına uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durumda:

• Yazılı bildirim süresi
• Tahliye tarihi
• Dava açma süresi

dikkatle takip edilmelidir.

Özellikle AVM mağazalarında uzun süreli kira ilişkileri nedeniyle bu tür davalar oldukça yaygındır.

2026 Yılında AVM Kira Uyuşmazlıklarına İlişkin Güncel Gelişmeler

2026 yılı itibarıyla AVM kiracılığına ilişkin uyuşmazlıklarda ciddi artış yaşanmaktadır. Özellikle ekonomik dalgalanmalar nedeniyle mağaza kapanışları ve kira uyuşmazlıkları yoğunlaşmıştır.

Ayrıca döviz bazlı kira tartışmaları ve yüksek ortak gider uyuşmazlıkları uygulamada önemini korumaktadır.

Bunun yanında dijital kira takip sistemleri ve elektronik ihtar uygulamaları yaygınlaşmaktadır.

e-Devlet Kapısı

Ancak tüm bu gelişmelere rağmen AVM kira sözleşmelerinin profesyonel şekilde hazırlanması ve tahliye süreçlerinin hukuka uygun yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. AVM kiracısı nasıl tahliye edilir?
Tahliye davası, icra takibi veya geçerli tahliye taahhüdü gibi yasal yollar kullanılmalıdır.

2. AVM mağaza kiracısı kira ödemezse ne olur?
İcra takibi ve tahliye süreci başlatılabilir.

3. AVM sözleşmesi bitince kiracı çıkar mı?
Hayır. Süre bitimi tek başına yeterli değildir.

4. Ortak gider ödememek tahliye sebebi olur mu?
Bazı durumlarda evet.

5. AVM yönetimi mağazayı kapatabilir mi?
Keyfi müdahaleler hukuka aykırı sonuç doğurabilir.

6. Tahliye taahhüdü geçerli midir?
Şartları sağlıyorsa geçerli olabilir.

7. AVM kiralarında arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Çoğu ticari kira uyuşmazlığında dava şartıdır.

8. 10 yıllık AVM kiracısı çıkarılabilir mi?
Belirli şartlarla mümkündür.

9. AVM kiracısının elektriği kesilebilir mi?
Keyfi şekilde kesilmesi hukuka aykırı olabilir.

10. Ticari kira uyuşmazlıklarında avukat desteği gerekli midir?
Özellikle yüksek bedelli AVM sözleşmelerinde uzman hukuki destek büyük önem taşımaktadır.

---

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

---

AVM Kiracılığı ve Ticari Tahliye Süreçlerinde Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren kira hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. AVM kiracılarının tahliyesi ve ticari kira uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

---