Boşanma Sürecinde Gayrimenkul Satışını Durdurmak İçin Ne Yapılabilir? 2026 Güncel Hukuki Rehber

Eş boşanma sırasında ev, arsa veya diğer taşınmazları satmaya çalışıyorsa satış nasıl engellenebilir? İhtiyati tedbir, aile konutu şerhi, TMK 199 kapsamında tasarruf yetkisinin sınırlandırılması ve tapuya tedbir konulması hakkında 2026 güncel rehber.

Boşanma sürecinde eşlerden birinin evlilik içerisinde edinilen ev, arsa, işyeri veya diğer gayrimenkulleri üçüncü kişilere satmaya çalışması, özellikle mal paylaşımından doğacak alacağı etkisiz hâle getirme amacı bulunduğu düşünülüyorsa hızlı hukuki müdahale gerektirebilir. Ancak boşanma davasının açılmış olması eşin adına kayıtlı bütün taşınmazların satışını kendiliğinden durdurmaz. Taşınmazın aile konutu olup olmadığı, kimin adına kayıtlı olduğu, hangi tarihte ve hangi kaynakla edinildiği, devam eden mal rejimi uyuşmazlığının niteliği ve somut bir satış tehlikesinin bulunup bulunmadığına göre farklı hukuki koruma yolları gündeme gelebilir. Bunların başında aile konutuna ilişkin koruma, Türk Medeni Kanunu’nun 199. maddesi kapsamında tasarruf yetkisinin sınırlandırılması ve şartları varsa ihtiyati tedbir gelmektedir. TMK m.199, ailenin ekonomik varlığının korunması gerektiği ölçüde hâkime belirli malvarlığı değerleri üzerindeki tasarrufların diğer eşin rızasına bağlanmasına karar verme yetkisi tanımaktadır; taşınmaz bakımından böyle bir karar verilirse durum tapu kütüğüne şerh edilir. (Kanun Yolu)

Boşanma Davası Açılınca Tapulara Otomatik Tedbir Konulur mu?

Hayır. Boşanma davasının açılması, tarafların üzerindeki bütün ev, arsa ve işyerlerinin otomatik olarak bloke edilmesi anlamına gelmez. Tapu sicilinde satışa engel olacak bir hukuki korumanın bulunması için somut olayın özelliklerine uygun bir talep ve mahkeme kararı gerekebilir.

Bu nedenle “boşanma davam açıldı, eşim artık hiçbir malını satamaz” düşüncesi ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Eş Boşanma Davası Devam Ederken Evini Satabilir mi?

Kural olarak tapuda malik görünen kişinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi bulunmaktadır. Ancak aile konutu, mahkemece verilmiş tasarruf sınırlaması veya ihtiyati tedbir gibi özel hukuki sınırlamalar varsa durum değişebilir.

Bu nedenle satış ihtimali öğrenildiğinde öncelikle tapu kaydının ve mevcut şerhlerin incelenmesi gerekir.

Gayrimenkul Satışını Durdurmanın En Etkili Yolu Nedir?

Tek bir yöntem bütün dosyalara uygulanamaz. Taşınmaz aile konutuysa aile konutuna ilişkin özel koruma; ailenin ekonomik varlığının tehlikeye düşürülmesi söz konusuysa TMK m.199; devam eden bir uyuşmazlığın konusu olan taşınmazın devri hakkın elde edilmesini ciddi şekilde zorlaştıracaksa ihtiyati tedbir hükümleri değerlendirilebilir.

Doğru hukuki yol taşınmazın niteliğine göre seçilmelidir.

İhtiyati Tedbir Nedir?

İhtiyati tedbir, dava sonucunu beklerken hakkın elde edilmesinin imkânsız veya önemli ölçüde zorlaşmasını önlemeyi amaçlayan geçici hukuki korumadır.

HMK m.389’a göre mevcut durumda meydana gelebilecek değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkânsızlaşması ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması tehlikesi varsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir. (Kanun Yolu)

Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Somut olayın şartları oluşuyorsa taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür. Ancak taşınmazın uyuşmazlığın konusu olup olmadığı ve tedbir talebinin hukuki dayanağı dikkatle değerlendirilmelidir.

Her boşanma davasında eşin bütün taşınmazlarına tedbir konulması şeklinde otomatik bir uygulama bulunmamaktadır.

İhtiyati Tedbir Satışı Engeller mi?

Mahkemenin verdiği tedbir kararının kapsamına göre tapuda taşınmazın üçüncü kişilere devrini engelleyen bir kayıt oluşturulabilir. Burada kararın tam olarak hangi tasarrufları yasakladığı önemlidir.

Bu nedenle yalnızca “tapuya tedbir konulsun” şeklinde genel talep yerine hangi taşınmazın ve hangi risk nedeniyle korunmasının istendiği açıklanmalıdır.

Satış İlanı İhtiyati Tedbir İçin Delil Olabilir mi?

Evet. Eşin taşınmazı satışa çıkardığını gösteren ilan, emlakçı yazışmaları veya hukuka uygun şekilde elde edilen satış görüşmeleri somut satış tehlikesini göstermeye yardımcı olabilir.

Ancak mahkeme bütün delilleri birlikte değerlendirir.

Eş Emlakçıyla Anlaşmışsa Ne Yapılabilir?

Satış girişiminin somutlaştığını gösteren belgeler korunmalıdır. İlan ekran görüntüsü, taşınmazın ilan numarası, emlakçıyla yapılan hukuka uygun yazışmalar ve diğer belgeler tedbir talebinde kullanılabilir.

Önemli olan satış riskini varsayımsal olmaktan çıkarıp somutlaştırabilmektir.

“Evi Satacağım, Sana Bir Şey Vermeyeceğim” Mesajı Delil Olabilir mi?

Hukuka uygun şekilde elde edilmiş böyle bir mesaj, malın elden çıkarılması amacının ortaya konulması bakımından önemli olabilir.

Özellikle mesajın hemen ardından taşınmazın satışa çıkarılması veya başka malların da devredilmeye başlanması risk iddiasını güçlendirebilir.

TMK 199 ile Gayrimenkul Satışı Durdurulabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 199. maddesi bu konuda önemli koruma mekanizmalarından biridir. Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektirdiği ölçüde hâkim, belirleyeceği malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak diğer eşin rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir. (Kanun Yolu)

Dolayısıyla belirli şartların bulunması hâlinde eşin belirli taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlandırılabilir.

TMK 199 Kararı Tapuya İşlenir mi?

Evet. Kanun açık şekilde, hâkim eşlerden birinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kaldırırsa durumun re’sen tapu kütüğüne şerhedileceğini düzenlemektedir. (Kanun Yolu)

Bu nedenle karar yalnızca eşler arasındaki iç ilişki açısından değil, taşınmaz üzerindeki tasarruflar bakımından da önemli koruma sağlar.

TMK 199 İçin Mal Kaçırmanın Gerçekleşmiş Olması Gerekir mi?

Her durumda malın önceden satılmış olması gerekmez. Düzenlemenin amacı ekonomik varlığı korumaktır. Ancak ailenin ekonomik varlığının tehlikede bulunduğunun veya evlilik birliğinden doğan mali yükümlülüğün yerine getirilmesinin risk altında olduğunun ortaya konulması gerekir.

Yargıtay uygulamasında da taşınmazın satılmak istendiğinin ve ailenin ekonomik varlığının korunmasının gerektiğinin belirlenmesi hâlinde TMK m.199 kapsamında önlem alınmasının gündeme gelebileceği kabul edilmektedir. (Karar Analiz Dergisi)

Eşin Bütün Mallarına TMK 199 Şerhi Konulabilir mi?

Her durumda değil. Tedbir ve sınırlamanın amacıyla orantılı olması önemlidir. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 19 Kasım 2024 tarihli kararında, davalı eşe ait tüm taşınmazlar üzerindeki sınırlamanın ölçülülük bakımından değerlendirilmesi gerektiği ve sınırlamanın ailenin ekonomik varlığını koruma amacıyla orantılı olması gerektiği belirtilmiştir. (Kanun Yolu)

Bu nedenle hangi taşınmazların neden korunması gerektiğinin somutlaştırılması önemlidir.

Aile Konutu Satılabilir mi?

Aile konutu bakımından özel bir hukuki koruma bulunmaktadır. Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bu nedenle eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri konutun satılması söz konusuysa aile konutu hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Aile Konutu Şerhi Satışı Önlemek İçin Önemli midir?

Evet. Aile konutu şerhi, taşınmazın aile konutu niteliğinin tapu sicilinde görünmesini sağlayarak korumayı güçlendirir.

Özellikle satış riski henüz gerçekleşmeden önce aile konutu niteliğindeki taşınmaz bakımından gerekli işlemlerin yapılması büyük önem taşır.

Tapu Eşin Üzerindeyse Diğer Eş Aile Konutu Şerhi Koydurabilir mi?

Taşınmaz gerçekten aile konutu niteliğindeyse kanundaki koşullar çerçevesinde aile konutu şerhi gündeme gelebilir. Tapunun yalnızca diğer eş adına kayıtlı olması aile konutu korumasını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak her konut aile konutu değildir.

Yazlık Eve Aile Konutu Şerhi Konulabilir mi?

Aile konutu kavramı eşlerin aile yaşamlarını fiilen sürdürdükleri temel yaşam alanına ilişkindir. Bu nedenle yatırım amacıyla kullanılan ikinci konut veya yazlık taşınmazın aile konutu olup olmadığı somut koşullara göre değerlendirilir.

Her taşınmaza sırf evlilik nedeniyle aile konutu şerhi konulamaz.

Yatırım Amaçlı Daire Nasıl Korunabilir?

Yatırım amaçlı daire aile konutu olmayabilir. Bu durumda aile konutu şerhi yerine TMK m.199 kapsamında tasarruf yetkisinin sınırlandırılması veya uyuşmazlığın niteliğine göre ihtiyati tedbir gibi yollar değerlendirilmelidir.

Bu ayrım uygulamada oldukça önemlidir.

Arsa Satışı Durdurulabilir mi?

Somut hukuki şartlar bulunuyorsa arsa bakımından da koruyucu tedbirler değerlendirilebilir.

Taşınmazın konut niteliğinde olmaması, TMK m.199 kapsamında hiçbir koruma sağlanamayacağı anlamına gelmez.

İşyeri Satışı Durdurulabilir mi?

Evet, uygun hukuki koşullar varsa işyeri niteliğindeki taşınmaz bakımından da tasarruf sınırlaması veya ihtiyati tedbir gündeme gelebilir.

Özellikle taşınmaz ailenin ekonomik varlığının önemli bölümünü oluşturuyorsa bu durum değerlendirmede önem kazanabilir.

Eşin Tek Mal Varlığı Olan Ev Satılıyorsa Durum Değişir mi?

Bu durum TMK m.199 değerlendirmesinde oldukça önemli olabilir. Yargıtay’a yansıyan bir olayda, ailenin dava konusu taşınmaz dışında başka ekonomik varlığının bulunmaması ve taşınmazın elden çıkarılmak istenmesi, koruyucu önlem bakımından dikkate alınmıştır. (Karar Analiz Dergisi)

Ancak her dosyanın koşulları ayrıca incelenmelidir.

Eş Malları Değerinin Altında Satmaya Başladıysa Ne Olur?

Malvarlığının sebepsiz veya piyasa değerinin belirgin şekilde altında elden çıkarılması, ailenin ekonomik varlığının tehlikeye düşürüldüğü iddiasını destekleyebilir.

Yargıtay kararlarına yansıyan değerlendirmelerde de malların sebepsiz şekilde veya değerinin altında elden çıkarılması TMK m.199 kapsamında değerlendirilebilecek olgular arasında ele alınmaktadır. (Son Karar)

Eş Daha Önce Birkaç Malını Satmışsa Bu Delil Olabilir mi?

Evet. Geçmiş işlemler mevcut satış tehlikesinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Örneğin boşanma görüşmelerinin başlamasından sonra iki aracın ve bir taşınmazın yakın kişilere devredilmesi, kalan taşınmazların da satılacağı iddiasını destekleyen somut olgulardan biri olabilir.

Eş Taşınmazı Kardeşine Devretmeye Hazırlanıyorsa Ne Yapılmalı?

Devir gerçekleşmeden önce müdahale edilmesi, gerçekleştikten sonra muvazaa veya mal rejimi hükümleri üzerinden mücadele etmekten çoğu zaman daha etkili olabilir.

Satış riskini gösteren hukuka uygun deliller korunmalı ve uygun koruyucu hukuki yol gecikmeden değerlendirilmelidir.

Satış Gerçekleştikten Sonra Tedbir İstenebilir mi?

Taşınmaz artık üçüncü kişi adına geçmişse hukuki durum değişir. Artık yalnızca eski eşin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasıyla sorun çözülemeyebilir.

Üçüncü kişinin hukuki durumu, işlemin muvazaalı olup olmadığı, mal rejimi hükümleri ve taşınmazın yeniden devredilme ihtimali ayrıca değerlendirilmelidir.

Satıştan Sonra Tapu İptali İstenebilir mi?

Her satış sonrasında otomatik olarak tapu iptali istenemez. Tapu iptali ve tescil için buna uygun ayrı bir hukuki sebebin bulunması gerekir.

Mal rejiminden kaynaklanan katılma alacağının kural olarak parasal bir alacak olduğu unutulmamalıdır.

Eş Malı Satarsa Katılma Alacağı Kaybolur mu?

Hayır. Taşınmazın satılması mal rejiminden doğan hakların otomatik olarak kaybedilmesi anlamına gelmez.

Satış gerçekse taşınmazın yerine geçen satış bedelinin akıbeti; mal kaçırma amacı taşıyan bir işlem söz konusuysa eklenecek değer hükümleri ayrıca araştırılabilir.

Mal Kaçırma Amaçlı Devirlerde TMK 229 Uygulanabilir mi?

Koşulları varsa evet. Türk Medeni Kanunu’nun 229. maddesi mal rejiminin tasfiyesinde belirli karşılıksız kazandırmalar ile diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan bazı devirlerin edinilmiş mallara değer olarak eklenmesini düzenlemektedir.

Bu nedenle malın satılmış veya devredilmiş olması her zaman ekonomik değerin tasfiye hesabından çıktığı anlamına gelmez.

Satış Bedeli Başka Hesaba Aktarılırsa Ne Olur?

Banka hareketleri üzerinden satış bedelinin izinin sürülmesi gerekebilir. Para başka banka hesabına, yatırım hesabına, şirkete, yakın akrabaya veya farklı bir varlığa aktarılmış olabilir.

Taşınmazın paraya dönüşmesi ekonomik değerin mutlaka yok olduğu anlamına gelmez.

Satış Bedeli Nakit Çekilirse Ne Olur?

Nakit çekim banka hareketlerinde görülebilir ancak paranın sonraki akıbetini belirlemek daha zor olabilir.

Bu nedenle yüksek değerli taşınmazlarda satış gerçekleşmeden önce koruyucu hukuki önlem alınması özellikle önemli olabilir.

Eş Tapuda Düşük Bedel Gösterirse Ne Olur?

Tapuda gösterilen bedel ile taşınmazın gerçek piyasa değeri arasında ciddi fark bulunması, özellikle yakın kişilere yapılan devirlerde araştırılması gereken bir olgudur.

Bilirkişi incelemesiyle taşınmazın gerçek değeri belirlenebilir.

Satış İçin Kapora Alınmışsa Artık Geç mi?

Hayır. Kapora veya satış görüşmesi tapu devrinin gerçekleştiği anlamına gelmez. Taşınmaz hâlen eş adına kayıtlıysa mevcut hukuki durum ve satış riski değerlendirilerek koruyucu önlem talep edilebilir.

Ancak satış süreci ilerledikçe zaman faktörü önem kazanır.

Noterde Satış Vaadi Yapılmışsa Ne Olur?

Taşınmaz satış vaadi ile tapuda mülkiyet devri aynı işlem değildir. Ancak satış vaadi gelecekteki devir riskini somutlaştırabilir.

Sözleşmenin içeriği ve tapu sicilindeki durum ayrıca incelenmelidir.

Tapu Randevusu Alınmışsa Ne Yapılmalı?

Bu durum satış riskinin oldukça somutlaştığını gösterebilir. Hukuka uygun şekilde öğrenilmiş randevu veya satış bilgileri mevcutsa gecikmeden hukuki koruma talebinin değerlendirilmesi gerekir.

Mahkeme kararının tapuya ulaşmasından önce satışın gerçekleşmesi uyuşmazlığı daha karmaşık hâle getirebilir.

Tedbir Kararı Ne Kadar Hızlı Verilebilir?

İhtiyati tedbirin amacı acil hukuki koruma sağlamaktır. Ancak mahkemenin değerlendirme süresi dosyanın koşullarına, sunulan delillere ve talebin niteliğine göre değişir.

Bu nedenle kesin olarak “aynı gün tedbir çıkar” şeklinde garanti verilemez.

Karşı Taraf Dinlenmeden Tedbir Verilebilir mi?

Geçici hukuki korumanın amacı tehlikenin gerçekleşmesini önlemek olduğundan, kanuni şartların bulunduğu bazı durumlarda karşı taraf dinlenmeden karar verilmesi gündeme gelebilir.

Ancak bunun gerekip gerekmediğini mahkeme somut olay üzerinden değerlendirir.

İhtiyati Tedbir İçin Yaklaşık İspat Yeterli midir?

İhtiyati tedbir geçici hukuki koruma olduğundan esas davadaki tam ispat standardından farklı bir değerlendirme yapılır. Buna rağmen yalnızca soyut şüphe yeterli değildir.

Satış tehlikesini ve korunması istenen hakkı destekleyen somut deliller sunulması önemlidir.

Teminat İstenebilir mi?

İhtiyati tedbir kararlarında kanundaki şartlara göre teminat konusu gündeme gelebilir. Mahkeme olayın özelliklerine göre değerlendirme yapar.

Bu nedenle tedbir talebinin mali sonuçları da dava stratejisinde dikkate alınmalıdır.

Tedbir Tapuya Nasıl İşlenir?

Mahkeme taşınmaz hakkında tedbir kararı verdiğinde karar ilgili tapu müdürlüğüne bildirilerek tapu kaydında gerekli işlem yapılabilir.

TMK m.199 kapsamında taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin sınırlandırılması hâlinde ise kanun hâkimin durumu re’sen tapu kütüğüne şerhettirmesini öngörmektedir. (Kanun Yolu)

Tapudaki Tasarruf Kısıtlaması Üçüncü Kişiler Açısından Neden Önemlidir?

Türk Medeni Kanunu m.1010 uyarınca çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararlarından kaynaklanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir. (Kanun Yolu)

Bu nedenle zamanında tapuya yansıyan koruma, üçüncü kişilere yapılacak sonraki işlemler bakımından kritik olabilir.

Tedbir Varken Taşınmaz Satılabilir mi?

Bunun cevabı tedbir kararının kapsamına bağlıdır. Mahkeme taşınmazın devrini engelleyen tedbir vermiş ve bu tapu siciline işlenmişse tasarruf işlemleri kararın kapsamına göre sınırlandırılır.

Tedbir kararının tam metni bu nedenle mutlaka incelenmelidir.

Eş Tedbirli Taşınmazı Satmaya Çalışırsa Ne Olur?

Tapu sicilindeki kısıtlama nedeniyle işlem gerçekleştirilemeyebilir. Ayrıca mahkeme kararına aykırı davranışın hukuki sonuçları ayrıca gündeme gelebilir.

Eşin Şirketine Ait Gayrimenkule Tedbir Konulabilir mi?

Bu konu daha karmaşıktır. Şirket ayrı tüzel kişiliğe sahiptir ve eşin şirket ortağı olması şirket adına kayıtlı taşınmazı otomatik olarak eşin kişisel malı hâline getirmez.

Bu nedenle şirket taşınmazları bakımından doğrudan eşin kişisel taşınmazlarına uygulanan yaklaşım kullanılamaz.

Eşin Şirket Hisselerinin Devri de Durdurulabilir mi?

Şirket hisseleri bakımından da somut uyuşmazlık ve hukuki koruma şartlarına göre tedbir değerlendirmesi yapılabilir. Özellikle boşanma sürecinde şirket hisselerinin yakın kişilere aktarılmaya başlanması mal rejimi uyuşmazlığında önemli olabilir.

Ancak şirket payı ile şirkete ait taşınmaz birbirinden ayrılmalıdır.

Birden Fazla Gayrimenkul Varsa Hepsine Tedbir Konulur mu?

Otomatik olarak hayır. Korumanın ölçülü olması gerekir.

Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararında, TMK m.199 kapsamında tüm taşınmazları kapsayan sınırlamanın ölçülülük bakımından sorun oluşturabileceği değerlendirilmiştir. (Consulto Hukuk)

Bu nedenle korunması gereken malvarlığı değerlerinin somutlaştırılması daha doğru olacaktır.

Sadece “Eşim Mal Kaçıracak” Demek Yeterli mi?

Genellikle soyut iddiadan daha fazlası gerekir. Yargıtay kararlarında ailenin ekonomik varlığının tehlikede olduğunun veya ilgili mali yükümlülüklerin yerine getirilmesinden kaçınıldığının somut delillerle ortaya konulmasının önemi vurgulanmaktadır. (Son Karar)

Satış ilanı, önceki devirler, yazışmalar, tapu hareketleri veya benzeri belgeler iddianın somutlaştırılmasına yardımcı olabilir.

Boşanma Davası Açılmadan Önce Satış Durdurulabilir mi?

Somut koşullara göre evlilik birliğini koruyucu hükümler ve geçici hukuki korumalar boşanma davasından bağımsız şekilde de gündeme gelebilir.

Özellikle TMK m.199 doğrudan ailenin ekonomik varlığını korumayı amaçlayan bir düzenlemedir. (DergiPark)

Boşanma Davası Açıldıktan Sonra Geç Kalınmış Olur mu?

Hayır. Taşınmaz hâlen eş adına kayıtlıysa satış riskine karşı uygun hukuki korumanın değerlendirilmesi mümkündür.

Ancak üçüncü kişiye devir gerçekleştikten sonra uyuşmazlığın çözümü daha karmaşık hâle gelebileceğinden erken hareket edilmesi önemlidir.

Mal Paylaşımı Davasını Beklemek Gerekir mi?

Her durumda beklemek doğru olmayabilir. Taşınmazın yakın zamanda satılacağına ilişkin somut risk varsa koruyucu hukuki tedbirlerin daha erken değerlendirilmesi gerekebilir.

Ama hangi dava veya talep kapsamında tedbir isteneceği somut olayın hukuki niteliğine göre belirlenmelidir.

Satışı Engellemek İçin Hangi Belgeler Hazırlanmalıdır?

Taşınmazın tapu bilgileri, satış ilanları, eşin satış niyetini gösteren hukuka uygun yazışmalar, geçmiş mal devirleri, taşınmazın aile konutu olduğunu gösteren belgeler ve malın aile ekonomisindeki önemini ortaya koyan bilgiler hazırlanabilir. Buradaki amaç, hangi taşınmazın neden acilen korunması gerektiğini mahkemeye somut şekilde gösterebilmektir.

Örnek Olay: Eş Aile Konutunu Satışa Çıkarıyor

Eşlerin yıllardır birlikte yaşadığı konut yalnızca erkek eş adına kayıtlıdır. Boşanma görüşmeleri başladıktan sonra taşınmaz emlak sitesinde satışa çıkarılmıştır. Bu durumda taşınmazın aile konutu niteliği nedeniyle TMK m.194 kapsamında özel koruma gündeme gelir. Aile konutu hükümleri, mal rejiminden doğan katılma alacağı korumasından ayrı değerlendirilmelidir.

Örnek Olay: Eş Üç Yatırım Dairesini Satmaya Başlıyor

Eşin adına kayıtlı dört yatırım dairesi bulunmaktadır. Boşanma görüşmelerinden sonra iki daire satılmış, kalan iki daire de satışa çıkarılmıştır. Bu durumda önceki satışların tarihleri, bedelleri ve paranın akıbeti araştırılırken kalan taşınmazlar bakımından somut risk nedeniyle uygun geçici hukuki korumalar değerlendirilebilir. Ancak bütün malvarlığını sınırsız şekilde bloke etmek yerine ölçülülük ilkesi dikkate alınmalıdır.

Örnek Olay: Ev Kardeşe Devredilmek Üzere

Eş, boşanma davası açılacağını öğrendikten sonra kardeşiyle taşınmazın devri konusunda görüşmeye başlamış ve tapu işlemleri için hazırlık yapmıştır. Hukuka uygun elde edilmiş yazışmalar ve satış sürecini gösteren diğer belgeler bulunuyorsa satış tehlikesinin somutlaştırılmasında kullanılabilir. Devir gerçekleşmeden önce koruyucu tedbir alınması, sonradan muvazaalı devir iddiasıyla mücadele edilmesine kıyasla çok daha etkili olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Boşanma davası açınca eşimin evini satması otomatik olarak engellenir mi?
Hayır. Boşanma davası bütün taşınmazlara kendiliğinden satış yasağı getirmez.

Eşimin evi satışa çıkardığını öğrendim, ne yapabilirim?
Taşınmazın niteliğine göre aile konutu koruması, TMK m.199 kapsamında tasarruf yetkisinin sınırlandırılması veya ihtiyati tedbir değerlendirilmelidir.

Tapuya tedbir koydurabilir miyim?
Somut uyuşmazlık ve tedbir şartları bulunuyorsa mahkemeden taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir talep edilebilir. HMK m.389, hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya imkânsızlaşması tehlikesinde geçici korumaya imkân tanımaktadır. (Kanun Yolu)

Aile konutu şerhi satışa karşı koruma sağlar mı?
Evet. Taşınmaz gerçekten aile konutu niteliğindeyse TMK m.194 kapsamında özel koruma söz konusudur.

Eşimin bütün taşınmazlarına tedbir koydurabilir miyim?
Her durumda değil. Koruma tedbirinin ölçülü olması gerekir; Yargıtay da TMK m.199 uygulamasında tüm taşınmazları kapsayan sınırlamaların ölçülülük bakımından değerlendirilmesi gerektiğini belirtmektedir. (Consulto Hukuk)

Eş taşınmazı kardeşine satarsa ne olur?
İşlemin gerçek satış mı yoksa mal kaçırma amacı taşıyan bir devir mi olduğu araştırılabilir. Ancak devirden önce koruyucu önlem alınması çoğu durumda daha etkilidir.

Satış yapılmışsa artık hiçbir şey yapılamaz mı?
Hayır. Satış bedeli, muvazaa, TMK m.229 kapsamında eklenecek değer ve üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilebilir.

Satış ilanının ekran görüntüsü delil olur mu?
Satış riskini somutlaştırmaya yardımcı olabilir. İlanın tarih ve taşınmaz bilgileriyle birlikte saklanması önemlidir.

Eş “sana hiçbir şey bırakmayacağım, bütün malları satacağım” diye mesaj attıysa önemli midir?
Hukuka uygun elde edilmiş böyle bir mesaj satış amacı ve riskinin değerlendirilmesinde önemli bir delil olabilir.

Satış çok yakınsa ne yapılmalı?
Tapu devri gerçekleştikten sonra uyuşmazlık daha karmaşık hâle gelebileceğinden somut satış tehlikesinde geçici hukuki koruma imkânlarının gecikmeden değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç: Gayrimenkul Satılmadan Önce Hukuki Koruma Sağlamak Çok Daha Etkilidir

Boşanma sürecinde eşin gayrimenkulleri satmaya başlaması hâlinde en önemli nokta, boşanma davasının açılmış olmasının tek başına satışları engellemediğinin bilinmesidir. Eş adına kayıtlı taşınmazın aile konutu olup olmadığı, ailenin ekonomik varlığı bakımından taşıdığı önem, satış tehlikesinin somutluğu ve taşınmazın devam eden uyuşmazlığın konusu olup olmadığı belirlenerek doğru hukuki koruma mekanizması seçilmelidir.

Aile konutu söz konusuysa TMK m.194’teki özel koruma; ailenin ekonomik varlığının tehlikeye düşürülmesi söz konusuysa TMK m.199 kapsamında tasarruf yetkisinin sınırlandırılması özellikle önemlidir. TMK m.199 uyarınca hâkim belirli malvarlığı değerleri üzerindeki tasarrufların diğer eşin rızasına bağlı olmasına karar verebilir ve taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi kaldırıldığında bu durum tapu kütüğüne şerhedilir. (Kanun Yolu) Bunun yanında HMK m.389 kapsamında, mevcut durumdaki değişikliğin hakkın elde edilmesini önemli ölçüde zorlaştırması veya imkânsız hâle getirmesi tehlikesinde ihtiyati tedbir gündeme gelebilir. (Kanun Yolu)

Ancak tedbir taleplerinde ölçülülük son derece önemlidir. “Eşimin bütün malvarlığına tedbir konulsun” şeklindeki genel talepler yerine hangi taşınmazın hangi nedenle korunması gerektiğinin açıklanması daha güçlü bir hukuki yaklaşım oluşturur. Yargıtay’ın güncel uygulamasında da TMK m.199 kapsamında getirilen sınırlamanın ailenin ekonomik varlığını koruma amacıyla orantılı olması gerektiği vurgulanmaktadır. (Consulto Hukuk)

Özellikle taşınmazın satış ilanına çıkarılması, tapu devri için hazırlık yapılması, eşin daha önce başka malları yakınlarına devretmiş olması veya satış niyetini açıkça gösteren hukuka uygun yazışmalar bulunması hâlinde bu deliller korunmalıdır. Mal üçüncü kişiye devredilmeden önce alınan koruyucu önlem, çoğu durumda devir gerçekleştikten sonra açılacak muvazaa ve mal rejimi uyuşmazlıklarından daha etkili bir koruma sağlayabilir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık – Boşanmada Mal Kaçırma ve Gayrimenkul Tedbirleri

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; boşanma sürecinde gayrimenkul satışlarının önlenmesi, ihtiyati tedbir, tasarruf yetkisinin sınırlandırılması, aile konutu, muvazaalı tapu devirleri, eşin yakınlarına yaptığı mal devirleri, mal rejiminin tasfiyesi ve katılma alacağının korunmasına ilişkin uyuşmazlıklarda Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin ve Türkiye genelinde hukuki destek sunmaktadır.

Telefon: 0312 434 22 22 / 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower No:148, 06520 Balgat, Çankaya, Ankara, Türkiye