Eşiniz evi sizden habersiz satmaya mı çalışıyor? Aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir, tapuda satışın engellenmesi, eşin evi üçüncü kişiye devretmesi ve boşanma öncesi mal kaçırmaya karşı 2026 güncel hukuki yolları öğrenin.

Eşinizin boşanma süreci başlamadan veya boşanma davası devam ederken evi satmaya çalıştığını öğrenmeniz ciddi bir malvarlığı riski oluşturabilir. Özellikle ev eşinizin adına kayıtlıysa “Tapu onun adına, istediği kişiye satabilir mi?”, “Tapuya tedbir koydurabilir miyim?”, “Aile konutu şerhi satışı engeller mi?” ve “Evi ailesinden birine devrederse ne yapabilirim?” soruları önem kazanır.

Türk hukukunda bir taşınmazın yalnızca eşlerden biri adına kayıtlı olması, o eşin her durumda sınırsız biçimde tasarrufta bulunabileceği anlamına gelmez.

Taşınmaz eşlerin birlikte yaşadığı aile konutu niteliğindeyse Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde özel bir koruma bulunmaktadır.

Bunun yanında somut bir mal kaçırma veya satış tehlikesi varsa ihtiyati tedbir mekanizmasının uygulanıp uygulanamayacağı da değerlendirilmelidir.

Ancak aile konutu şerhi ile ihtiyati tedbir aynı hukuki kurum değildir. Hangi yöntemin kullanılacağı taşınmazın niteliğine ve somut olayın koşullarına göre belirlenmelidir.

Eşim Benim Haberim Olmadan Evi Satabilir mi?

Bu sorunun cevabı öncelikle evin aile konutu olup olmadığına bağlıdır.

Türk Medeni Kanunu m.194 uyarınca eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Dolayısıyla eşlerin ortak yaşam merkezi olarak kullandıkları konut yalnızca kocanın veya yalnızca kadının adına kayıtlı olsa bile aile konutu niteliğindeyse özel koruma gündeme gelir.

Bu düzenlemenin temel amacı eşlerden birinin diğer eşin ve ailenin barınma hakkını tek taraflı tasarruflarla tehlikeye atmasını önlemektir.

Aile Konutu Nedir?

Aile konutu, eşlerin evlilik birliği içerisinde ortak yaşamlarını sürdürdükleri ve aile hayatlarının merkezini oluşturan konuttur.

Her taşınmaz aile konutu değildir.

Örneğin eşlerin;

yatırım amacıyla aldığı ikinci daire,

kiraya verdiği konut,

yazlık,

boş duran daire

kural olarak yalnızca mülkiyet nedeniyle aile konutu haline gelmez.

Aile konutu niteliği fiili kullanım ve aile yaşamının merkezi olma özelliğiyle bağlantılıdır.

Tapu Eşimin Adınaysa Aile Konutu Şerhi Koydurabilir miyim?

Şartları bulunuyorsa evet.

TMK m.194 uyarınca aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi verilmesini isteyebilir.

Bu nedenle;

“Tapu eşimin üzerinde, benim hiçbir hakkım yok.”

şeklindeki düşünce doğru değildir.

Aile konutu koruması mülkiyet hakkından farklı bir hukuki korumadır.

Aile Konutu Şerhi İçin Boşanma Davası Açmak Gerekir mi?

Hayır.

Aile konutu şerhi için mutlaka boşanma davası açılmış olması gerekmez.

Evlilik devam ederken de aile konutu korumasından yararlanılabilir.

Hatta eşin evi satmaya hazırlandığı durumlarda boşanma davasını beklemeden aile konutuna ilişkin hukuki koruma seçeneklerinin değerlendirilmesi önemli olabilir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Taşınmazın maliki olmayan eş, aile konutu niteliğinin ortaya konulması için gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne başvurabilir.

Somut olayın özelliklerine göre adres ve yerleşim yeri bilgileri ile aile konutu kullanımını gösteren belgeler önem taşıyabilir.

Uyuşmazlık çıkması halinde mahkeme süreci gündeme gelebilir.

Özellikle satışın çok yakın olduğu düşünülüyorsa başvurunun geciktirilmemesi önemlidir.

Aile Konutu Şerhi Satışı Engeller mi?

Aile konutu korumasının temel amacı diğer eşin açık rızası olmadan konut üzerinde aile yaşamını tehlikeye düşürecek tasarrufların yapılmasını engellemektir.

TMK m.194 kapsamında malik eş diğer eşin açık rızası olmaksızın aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Tapudaki aile konutu şerhi, üçüncü kişilerin taşınmazın hukuki niteliğinden haberdar olmasını sağlaması bakımından özellikle önemlidir.

Şerh Yoksa Eşim Evi Satabilir mi?

Şerhin bulunmaması aile konutu niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Aile konutu şerhinin hukuki niteliği bakımından şerh kurucu değil, açıklayıcı işleve sahiptir.

Ancak taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi halinde üçüncü kişinin iyiniyeti gibi son derece önemli hukuki tartışmalar ortaya çıkabilir.

Bu nedenle “Nasıl olsa aile konutu, şerhe gerek yok” yaklaşımı ciddi risk taşıyabilir.

Satış gerçekleşmeden hukuki korumanın sağlanması, satış gerçekleştikten sonra uzun sürebilecek bir tapu uyuşmazlığı yaşamaktan çok daha etkili olabilir.

Eş Evi Satışa Çıkardıysa İlk Olarak Ne Yapılmalı?

Öncelikle satış girişimine ilişkin deliller korunmalıdır.

Emlak ilanı varsa ekran görüntüsü alınabilir.

Emlakçıyla yapılan yazışmalar, eşin gönderdiği mesajlar veya satış hazırlığını gösteren diğer hukuka uygun deliller saklanabilir.

Ardından tapu kaydı ve taşınmazın aile konutu niteliği değerlendirilmelidir.

Satış tehlikesi yakınsa aile konutu şerhi ve gerekiyorsa mahkemeden geçici hukuki koruma talebi birlikte değerlendirilmelidir.

Emlak İlanı Tedbir İçin Delil Olabilir mi?

Evet.

Taşınmazın internette satışa çıkarılması, satış tehlikesinin somutlaştırılmasında önemli bir delil olabilir.

İlanda taşınmazın adresi, fotoğrafları ve satış bedeli açıkça görülüyorsa ekran görüntüsünün tarih bilgileriyle birlikte korunması yararlı olabilir.

Eşin emlakçıya satış yetkisi vermesi veya satış görüşmelerine başlaması da önem taşıyabilir.

Tapuya İhtiyati Tedbir Konulabilir mi?

Şartları oluşmuşsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilebilir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi uyarınca mevcut durumda meydana gelebilecek değişiklik nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşması veya tamamen imkânsız hale gelmesi ya da gecikme nedeniyle ciddi zarar doğması tehlikesi varsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir.

Eşin taşınmazı hızla üçüncü kişiye devretmeye hazırlanması somut olayın özelliklerine göre bu kapsamda değerlendirilebilir.

Aile Konutu Şerhi ile İhtiyati Tedbir Arasındaki Fark Nedir?

Bu iki kavram aynı değildir.

Aile konutu şerhi, TMK m.194 kapsamında aile konutunun korunmasına yöneliktir.

İhtiyati tedbir ise HMK m.389 ve devamı kapsamında belirli bir hakkın dava sonuçlanıncaya kadar korunmasını sağlayan geçici hukuki korumadır.

Her ev aile konutu olmayabilir.

Örneğin eşin yatırım amacıyla sahip olduğu ikinci bir daire aile konutu değilse TMK m.194 koruması uygulanmayabilir. Ancak o taşınmaz bakımından mal rejiminden kaynaklanan hakkın tehlikeye girdiği somut biçimde ortaya konulabiliyorsa ihtiyati tedbir şartları ayrıca değerlendirilebilir.

Boşanma Davası Açmadan Tedbir Konulabilir mi?

Şartları varsa dava açılmadan önce ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür.

Ancak dava açılmadan alınan tedbir kararından sonra esas davanın süresinde açılması gerekir.

HMK m.397 uyarınca ihtiyati tedbir kararının uygulanmasının talep edildiği tarihten itibaren iki hafta içerisinde esas hakkında dava açılması ve gerekli belgelerin tedbir dosyasına sunulması önemlidir.

Aksi halde tedbir kendiliğinden kalkabilir.

Boşanma Davası Açınca Eve Otomatik Tedbir Konulur mu?

Hayır.

Boşanma davasının açılması, eşlerin bütün taşınmazlarına otomatik olarak satış yasağı konulduğu anlamına gelmez.

TMK m.169 kapsamında hakim boşanma veya ayrılık davası açılınca davanın devamı süresince gerekli geçici önlemleri alabilir.

Ancak belirli bir taşınmazın devrinin önlenmesi isteniyorsa bu konudaki talebin ve hukuki gerekçenin açık biçimde ortaya konulması önemlidir.

Eşim Evi Kardeşine veya Ailesine Satmaya Çalışırsa Ne Olur?

Taşınmazın eşin annesine, babasına, kardeşine veya yakın arkadaşına devredilmesi tek başına işlemin muvazaalı olduğunu göstermez.

Ancak satışın;

gerçek bir ödeme olmadan yapılması,

piyasa değerinin çok altında gösterilmesi,

boşanma tartışmalarının hemen ardından gerçekleştirilmesi,

devralan kişinin yakın akraba olması

gibi olgular işlemin gerçek niteliğinin değerlendirilmesinde önem taşıyabilir.

Bu nedenle yalnızca tapu devrine değil, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine de bakılması gerekebilir.

Eşim Evi Çok Düşük Bedelle Satarsa Ne Olur?

Tapuda düşük bedel gösterilmesi veya taşınmazın gerçekte karşılıksız biçimde üçüncü kişiye aktarılması, mal rejiminin tasfiyesi açısından önem taşıyabilir.

Türk Medeni Kanunu’nun edinilmiş mallara katılma rejimine ilişkin hükümlerinde bazı karşılıksız kazandırmaların veya diğer eşin katılma alacağını azaltmak amacıyla yapılan devirlerin tasfiye hesabına eklenmesi mümkündür.

Bu nedenle “Tapudan çıktı, artık hiçbir hakkım yok” sonucu her zaman doğru değildir.

Ev Satıldıysa Satışı İptal Ettirmek Mümkün mü?

Somut olayın koşullarına göre tapu iptali ve tescil dahil farklı hukuki talepler gündeme gelebilir.

Özellikle aile konutunun diğer eşin açık rızası olmadan devredilmesi halinde TMK m.194 kapsamında hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Ancak üçüncü kişinin iyiniyeti, tapu siciline güven ilkesi ve somut olayın özellikleri davanın sonucunda kritik öneme sahip olabilir.

Bu nedenle satış gerçekleştikten sonra gecikmeden hukuki inceleme yapılmalıdır.

Eş Satış İçin Vekâletname Verdiyse Ne Yapılabilir?

Eşin emlakçıya veya üçüncü bir kişiye satış yetkisi vermesi, satışın yakın olduğunu gösteren önemli bir olgu olabilir.

Ancak vekâletnamenin verilmiş olması satışın mutlaka gerçekleşeceği anlamına gelmez.

Aile konutu veya ihtiyati tedbir şartları bulunuyorsa satış tamamlanmadan hukuki koruma talep edilmesi değerlendirilebilir.

Eşim Evi İpotek Ettirebilir mi?

Aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılması da TMK m.194 kapsamında önem taşır.

Malik eş diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Bu nedenle aile konutu üzerinde ipotek kurulması gibi işlemler de somut olayda TMK m.194 kapsamında değerlendirilebilir.

Eşim Evi Bağışlarsa Ne Olur?

Aile konutunun bağış yoluyla devredilmesi de aile konutu koruması bakımından değerlendirilir.

Ayrıca mal rejiminin tasfiyesi bakımından karşılıksız kazandırmalar Türk Medeni Kanunu’nun eklenecek değerlere ilişkin hükümlerini gündeme getirebilir.

Özellikle boşanma öncesinde yüksek değerli taşınmazın aile bireyine bağışlanması halinde işlemin zamanı ve amacı önemlidir.

Ev Aile Konutu Değilse Satışı Durdurabilir miyim?

Aile konutu olmayan bir taşınmaz bakımından TMK m.194 uygulanmaz.

Ancak bu durum hiçbir koruma bulunmadığı anlamına gelmez.

Taşınmaz mal rejiminin tasfiyesinden doğacak alacak bakımından önemliyse ve hakkın elde edilmesini tehlikeye sokacak somut bir devir riski bulunuyorsa HMK kapsamındaki geçici hukuki koruma seçenekleri değerlendirilebilir.

Her olayda otomatik tedbir kararı verilmez.

Tapu Kaydında Benim Adım Yoksa Mal Paylaşımından Hak Alabilir miyim?

Evet, mümkün olabilir.

Edinilmiş mallara katılma rejiminde bir taşınmazın yalnızca eşlerden biri adına kayıtlı olması, diğer eşin tasfiye sonunda hiçbir hak talep edemeyeceği anlamına gelmez.

Taşınmazın ne zaman ve hangi kaynakla edinildiği belirleyicidir.

Evlilik sırasında emek karşılığı elde edilen gelirlerle alınan taşınmazlar bakımından katılma alacağı gündeme gelebilir.

Miras veya bağış gibi kişisel mal kaynakları ise farklı değerlendirilir.

Evlilikten Önce Alınan Evde Hak Talep Edilebilir mi?

Evlilikten önce edinilen taşınmaz kural olarak malik eşin kişisel malı niteliğinde olabilir.

Ancak diğer eşin taşınmaza yaptığı katkılar veya evlilik dönemindeki bazı ödemeler nedeniyle farklı alacak talepleri gündeme gelebilir.

Ayrıca evlilikten önce alınmış bir ev daha sonra aile konutu olarak kullanılmışsa TMK m.194 kapsamındaki aile konutu koruması ile mal rejimi mülkiyet hesabı birbirinden ayrılmalıdır.

Krediyle Alınan Ev Satılmak İstenirse Ne Olur?

Evlilik içerisinde konut kredisiyle alınan evlerde yalnızca tapu tarihi değil, kredi taksitlerinin hangi dönemde ve hangi kaynaklardan ödendiği de mal rejimi bakımından önemlidir.

Kredinin bir kısmının evlilik öncesinde, bir kısmının evlilik sırasında ödenmesi halinde daha ayrıntılı hesaplama gerekebilir.

Evin aile konutu olması halinde TMK m.194 koruması ayrıca değerlendirilir.

Mal Kaçırmak İçin Yapılan Satışlar Mal Paylaşımını Engeller mi?

Her zaman hayır.

TMK m.229 kapsamında bazı karşılıksız kazandırmalar ve diğer eşin katılma alacağını azaltmak kastıyla yapılan devirler edinilmiş mallara değer olarak eklenebilir.

Bu düzenleme, eşin boşanma öncesinde malvarlığını bilinçli şekilde azaltarak diğer eşin mal rejiminden doğan hakkını ortadan kaldırmasını engellemeyi amaçlayan önemli korumalardan biridir.

Ancak her satış otomatik olarak mal kaçırma kabul edilmez.

İşlemin amacı ve ekonomik gerçekliği araştırılır.

Eşim Evi Satıp Parayı Başka Hesaba Aktarırsa Ne Olur?

Taşınmazın satılmasıyla elde edilen paranın nereye gittiği mal rejimi uyuşmazlığında önemli olabilir.

Satış bedelinin başka hesaba aktarılması, nakit çekilmesi veya yakınlara gönderilmesi halinde banka kayıtlarının incelenmesi gündeme gelebilir.

Özellikle boşanma sürecine çok yakın tarihlerde gerçekleştirilen olağan dışı para hareketleri önem taşıyabilir.

WhatsApp Mesajları Mal Kaçırmanın İspatında Kullanılabilir mi?

Hukuka uygun şekilde elde edilen dijital yazışmalar delil olarak değerlendirilebilir.

Örneğin eşin;

“Boşanma davasını açmadan evi satacağım.”

veya

“Evi kardeşimin üzerine geçirirsem alamazsın.”

şeklindeki mesajları, işlemin amacının değerlendirilmesinde önemli olabilir.

Mesajların hukuka uygun şekilde elde edilmesi ve bütünlüğünün korunması gerekir.

Yabancı Eş Türkiye’deki Evi Satmaya Çalışırsa Ne Yapılabilir?

Eşlerden birinin yabancı olması aile konutunun ve Türkiye’deki taşınmazların korunmasına ilişkin hukuki yolları otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Türkiye’de bulunan taşınmazlar bakımından Türk hukukunun taşınmazlara ilişkin emredici hükümleri ve milletlerarası özel hukuk kuralları birlikte değerlendirilmelidir.

Yabancı eşin Türkiye’deki taşınmazı satıp parayı yurt dışına aktarma hazırlığında olduğu durumlarda erken hukuki müdahale özellikle önemlidir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, yabancı eşlerin taraf olduğu boşanma, aile konutu, Türkiye’deki taşınmazların korunması, ihtiyati tedbir ve mal rejiminin tasfiyesi uyuşmazlıklarında aile hukuku ile milletlerarası özel hukuk boyutlarını birlikte değerlendirmektedir.

2026’da Eşiniz Evi Satmaya Çalışıyorsa Hangi Adımları Atmalısınız?

2026 itibarıyla eşin evi satmaya çalıştığını öğrenen kişinin öncelikle taşınmazın aile konutu olup olmadığını belirlemesi önemlidir.

Aile konutuysa TMK m.194 kapsamındaki koruma ve aile konutu şerhi değerlendirilmelidir.

Emlak ilanları, mesajlar ve satış hazırlığını gösteren hukuka uygun deliller korunmalıdır.

Somut ve yakın bir devir tehlikesi bulunuyorsa ihtiyati tedbir koşulları incelenmelidir.

Taşınmaz zaten devredilmişse üçüncü kişinin hukuki durumu, aile konutu koruması ve tapu iptali dahil uygulanabilecek hukuki yollar araştırılmalıdır.

Ayrıca taşınmazın mal rejimi kapsamındaki niteliği belirlenerek olası katılma alacağı, değer artış payı ve eklenecek değer talepleri değerlendirilmelidir.

En önemli nokta, satış gerçekleşmeden önce harekete geçmektir.

Çünkü satıştan önce tapudaki tasarrufun önlenmesi ile satıştan sonra üçüncü kişiye karşı uzun bir hukuki süreç yürütülmesi aynı şey değildir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından boşanma öncesi mal kaçırma ve aile konutu dosyalarında yapılan değerlendirmelerde de tapu kayıtları, aile konutu niteliği, satış hazırlıkları, mal rejimi, üçüncü kişiye devir riski ve ihtiyati tedbir koşulları birlikte incelenmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Eşim benim iznim olmadan aile konutunu satabilir mi?

TMK m.194 kapsamında eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadan aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Taşınmazın gerçekten aile konutu olup olmadığı somut olayda belirlenmelidir.

2. Ev yalnızca eşimin üzerine kayıtlıysa aile konutu şerhi koydurabilir miyim?

Şartları bulunuyorsa evet. Taşınmazın maliki olmayan eş aile konutu şerhi verilmesini talep edebilir.

3. Eşim evi internette satışa çıkardı. Hemen tedbir koydurabilir miyim?

Satış ilanı somut devir tehlikesini göstermesi bakımından önemli olabilir. Ancak ihtiyati tedbir için HMK’daki şartların oluşup oluşmadığı ayrıca değerlendirilir.

4. Boşanma davası açmadan evin satışını durdurabilir miyim?

Şartları varsa aile konutu şerhi veya dava öncesi ihtiyati tedbir gibi hukuki yollar gündeme gelebilir. Dava öncesi tedbir alınması halinde esas davanın kanuni süresinde açılması gerekir.

5. Eşim evi kardeşine devrettiyse hakkım tamamen kaybolur mu?

Hayır. Devrin aile konutu hükümlerine aykırılığı ve mal rejiminden doğan hakkı azaltma amacı taşıyıp taşımadığı ayrıca değerlendirilebilir.

6. Eşimin diğer evlerine de aile konutu şerhi koydurabilir miyim?

Kural olarak aile konutu koruması eşlerin ortak yaşam merkezi olan konutla ilgilidir. Yatırım amaçlı diğer taşınmazlar bakımından farklı hukuki koruma yöntemlerinin şartları incelenmelidir.

7. Aile konutu şerhi varsa eşim eve ipotek koyabilir mi?

TMK m.194 yalnızca satış değil, aile konutu üzerindeki hakların sınırlandırılmasını da düzenler. İpotek gibi işlemler de bu kapsamda hukuki değerlendirmeye konu olabilir.

8. Eşim evi satıp parayı yurt dışına gönderirse ne yapabilirim?

Satış bedelinin ve para transferlerinin mal rejiminin tasfiyesine etkisi araştırılabilir. Özellikle diğer eşin katılma alacağını azaltma amacı taşıyan işlemler TMK m.229 kapsamında önem kazanabilir.

9. Yabancı eşimin Türkiye’deki evini satmasını engelleyebilir miyim?

Şartları varsa Türkiye’deki taşınmaz bakımından aile konutu ve geçici hukuki koruma hükümleri gündeme gelebilir. Milletlerarası özel hukuk boyutu ayrıca değerlendirilmelidir.

Eşiniz Evi Satmaya Çalışıyorsa Satış Gerçekleşmeden Hukuki Koruma Sağlayın

Eşiniz aile konutunu satışa çıkardıysa, emlakçıyla anlaşma yaptıysa, satış için vekâletname verdiyse veya evi bir aile üyesine ya da üçüncü kişiye devretmeye hazırlanıyorsa, satış tamamlanmadan önce uygulanabilecek hukuki yolların değerlendirilmesi önemlidir.

Özellikle aile konutu şerhi, ihtiyati tedbir, tapu kayıtlarının incelenmesi, mal rejiminden doğan hakların korunması ve üçüncü kişiye devir riskinin önlenmesi birlikte ele alınmalıdır.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, aile konutunun korunması, boşanma öncesi mal kaçırma, ihtiyati tedbir, tapu uyuşmazlıkları, mal rejiminin tasfiyesi, katılma alacağı ve yabancı eşlerin Türkiye’deki taşınmazlarına ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki destek sunmaktadır.

Eşinizin evi satmaya hazırlandığını öğrendiyseniz, satış gerçekleşmeden hangi işlemlerin yapılabileceğini, aile konutu şerhi konulup konulamayacağını ve mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesinin mümkün olup olmadığını değerlendirmek için Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve hukuk ekibiyle iletişime geçebilirsiniz. Özellikle yakın satış tehlikesinin bulunduğu dosyalarda erken hukuki müdahale, sonradan ortaya çıkabilecek uzun ve karmaşık tapu uyuşmazlıklarının önlenmesi açısından önem taşıyabilir.

Telefon: 0312 434 22 22
Mobil: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower No:148, 06520 Balgat, Çankaya / Ankara