Ev Sahibi Aidat Borcundan Sorumlu mu? 2026 Güncel Rehber

Ev sahibi aidat borcundan sorumlu olur mu, kiracı ödeme yapmazsa ne olur, site yönetimi kime icra takibi başlatır? 2026 güncel mevzuatıyla detaylı rehber.

Türkiye’de apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte aidat borçlarına ilişkin uyuşmazlıklar da önemli ölçüde artmıştır. Özellikle yüksek aidatlı siteler, rezidans projeleri ve toplu yaşam alanlarında kiracıların ödeme yapmaması nedeniyle ev sahipleri ile site yönetimleri arasında ciddi hukuki sorunlar yaşanmaktadır. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi büyük şehirlerde site yaşamının yoğun olması nedeniyle aidat kaynaklı icra takipleri ve davalar uygulamada oldukça sık görülmektedir.

Birçok taşınmaz sahibi “Kiracı aidatı ödemezse ben mi sorumlu olurum?”, “Site yönetimi doğrudan bana icra takibi başlatabilir mi?” veya “Ödediğim aidatı kiracıdan geri alabilir miyim?” gibi soruların cevabını merak etmektedir. Özellikle son yıllarda aidat miktarlarının ciddi seviyelere ulaşması nedeniyle bu uyuşmazlıklar ekonomik açıdan da büyük önem taşımaktadır.

2026 yılı itibarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat borçlarına ilişkin uygulamalar önemini korumaktadır. Site yönetimleri aidat alacaklarını tahsil etmek amacıyla icra takibi başlatabilmekte, gecikme tazminatı talep edebilmekte ve bazı durumlarda dava açabilmektedir.

Gayrimenkul hukuku ve kat mülkiyeti hukuku alanında faaliyet gösteren FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, aidat borçları, site yönetimi uyuşmazlıkları, kira ilişkileri ve icra süreçlerinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Aidat Borcundan Asıl Kim Sorumludur?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat borcunun asıl sorumlusu kat malikidir. Yani site yönetimi bakımından öncelikli muhatap çoğu zaman ev sahibidir.

Kiracı aidatı kullanıyor veya fiilen ödemesi gerekiyor olsa bile yönetim aidat alacağını doğrudan malik aleyhine talep edebilmektedir. Çünkü ortak giderlere katılma yükümlülüğü kanundan kaynaklı olarak esasen taşınmaz malikine yüklenmiştir.

Bu nedenle birçok ev sahibi, kiracının ödeme yapmaması nedeniyle icra takibiyle karşı karşıya kalmaktadır.

Özellikle Ankara, İstanbul ve İzmir’de yüksek aidatlı lüks sitelerde aidat borçlarının ciddi mali yük oluşturduğu görülmektedir.

Kiracı Aidatı Ödemezse Site Yönetimi Kime Başvurur?

Uygulamada site yönetimleri çoğu zaman doğrudan ev sahibine başvurmaktadır. Çünkü malikin hukuki sorumluluğu daha güçlü kabul edilmektedir.

Bazı durumlarda kiracıya da ödeme ihtarı gönderilebilmektedir. Ancak tahsilat sürecinin daha güvenli olması nedeniyle yönetimler genellikle kat malikini hedef almaktadır.

Aidat borcu ödenmezse ilamsız icra takibi başlatılması mümkündür. Borcun devam etmesi halinde haciz işlemleri gündeme gelebilir.

Özellikle İstanbul, Bursa ve Mersin’de rezidans aidatlarının çok yüksek seviyelere ulaşması nedeniyle icra dosyalarında ciddi artış yaşandığı görülmektedir.

Ev Sahibi Ödediği Aidatı Kiracıdan Talep Edebilir mi?

Evet. Eğer kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği açık şekilde düzenlenmişse, ev sahibi yaptığı ödemeyi kiracıdan geri isteyebilir.

Bu durumda ev sahibi:

• İcra takibi başlatabilir
• Alacak davası açabilir
• Bazı durumlarda tahliye süreci başlatabilir

Ancak aidatın kapsamı önemlidir. Çünkü her aidat gideri kiracının sorumluluğunda olmayabilir.

Bu nedenle kira sözleşmelerinin dikkatli hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

Hangi Aidat Giderlerinden Ev Sahibi Sorumludur?

Aidat uyuşmazlıklarında en önemli konulardan biri olağan gider ile demirbaş gider ayrımıdır.

Genellikle:

• Çatı yenilemesi
• Dış cephe mantolaması
• Asansör değişimi
• Büyük tadilatlar
• Güçlendirme çalışmaları

gibi yatırım ve demirbaş niteliğindeki giderlerden ev sahibi sorumlu tutulmaktadır.

Buna karşılık:

• Temizlik giderleri
• Güvenlik giderleri
• Ortak alan elektrik giderleri
• Günlük bakım masrafları

çoğu zaman kiracıya yüklenebilmektedir.

Ancak somut olay ve sözleşme hükümleri ayrıca değerlendirilmelidir.

Site Yönetimi Ev Sahibine İcra Takibi Başlatabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yönetimi aidat borcu nedeniyle doğrudan ev sahibine karşı icra takibi başlatabilir.

Özellikle uzun süre ödenmeyen aidat borçlarında yönetimler hızlı şekilde hukuki sürece başvurmaktadır.

2026 yılı itibarıyla dijital icra sistemlerinin yaygınlaşmasıyla birlikte aidat takipleri daha hızlı yürütülmektedir.

Aidat borçlarının büyümesi halinde:

• Maaş haczi
• Banka hesabı haczi
• Taşınmaz haczi

gibi işlemler gündeme gelebilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından takip edilen birçok dosyada aidat borçlarının ciddi icra süreçlerine dönüştüğü görülmektedir.

Aidat Borcuna Gecikme Faizi Uygulanır mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat borçlarına gecikme tazminatı uygulanabilmektedir.

Site yönetimleri çoğu zaman aylık gecikme bedeli talep etmektedir. Ancak talep edilen oranların hukuka uygun olması gerekmektedir.

Özellikle aşırı yüksek faiz uygulamaları nedeniyle açılan dava sayısında artış yaşanmaktadır.

Ankara, İzmir ve İstanbul’daki büyük sitelerde aidat faiz uyuşmazlıkları son yıllarda ciddi ölçüde artmıştır.

Kiracı Aidatı Ödemezse Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının aidatı sürekli ödememesi bazı durumlarda tahliye sebebi oluşturabilir.

Özellikle kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü açık şekilde düzenlenmişse ve kiracı uzun süre ödeme yapmıyorsa ev sahibi hukuki süreç başlatabilir.

Ancak her aidat borcu otomatik tahliye anlamına gelmemektedir. Mahkemeler olayın özelliklerini ayrıca değerlendirmektedir.

Yüksek miktarlı ve sürekli tekrar eden borçlar bakımından tahliye ihtimali artabilmektedir.

Site Yönetimi Elektrik veya Su Kesebilir mi?

Bazı site yönetimleri aidat borcu nedeniyle baskı oluşturmak amacıyla ortak hizmetleri kısıtlamaya çalışmaktadır. Ancak temel hizmetlerin kesilmesi her durumda hukuka uygun kabul edilmemektedir.

Özellikle bağımsız bölümün elektrik veya suyunun kesilmesi ciddi hukuki sorumluluk doğurabilir.

Site yönetiminin alacağını tahsil etmek için icra ve dava yollarını kullanması gerekmektedir.

Özellikle büyük sitelerde aidat baskısı amacıyla yapılan hukuka aykırı uygulamalar nedeniyle tazminat davalarının arttığı görülmektedir.

2026 Yılında Aidat Uyuşmazlıklarına İlişkin Güncel Gelişmeler

2026 yılı itibarıyla apartman ve site yönetim sistemlerinde dijitalleşme hız kazanmıştır. Online aidat takip sistemleri, elektronik ihtarnameler ve dijital ödeme altyapıları yaygınlaşmaktadır.

Bunun yanında yüksek aidat uygulamalarına yönelik şikâyetler de artmaktadır. Özellikle büyükşehirlerde aidat miktarlarının kira bedellerine yaklaşması ciddi tartışmalara neden olmaktadır.

Bazı belediyeler site yönetimlerinin şeffaflığını artırmaya yönelik yeni düzenlemeler üzerinde çalışmaktadır.

Ancak tüm bu gelişmelere rağmen aidat borçlarına ilişkin temel hukuki çerçeve hâlâ Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından belirlenmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev sahibi aidat borcundan sorumlu mu?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında site yönetimine karşı çoğu durumda ev sahibi sorumludur.

2. Kiracı aidatı ödemezse icra takibi kime yapılır?
Uygulamada çoğu zaman doğrudan ev sahibine icra takibi başlatılmaktadır.

3. Ev sahibi ödediği aidatı kiracıdan isteyebilir mi?
Kira sözleşmesine göre kiracıya rücu edilmesi mümkündür.

4. Demirbaş giderlerini kim öder?
Genellikle ev sahibi sorumludur.

5. Aidat borcu nedeniyle haciz gelir mi?
Evet. Ödenmeyen aidat borçları nedeniyle haciz işlemleri uygulanabilir.

6. Site yönetimi kiracıya da dava açabilir mi?
Bazı durumlarda mümkündür. Ancak çoğu zaman malik hedef alınmaktadır.

7. Aidat borcuna faiz işler mi?
Evet. Gecikme tazminatı veya faiz uygulanabilmektedir.

8. Kiracı aidatı ödemezse tahliye edilir mi?
Bazı durumlarda tahliye süreci gündeme gelebilir.

9. Site yönetimi elektrik veya suyu kesebilir mi?
Her durumda hukuka uygun değildir ve ciddi sorumluluk doğurabilir.

10. Aidat uyuşmazlıklarında avukat desteği gerekli midir?
Özellikle yüksek miktarlı borç ve icra dosyalarında uzman hukuki destek alınması önemlidir.

---

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

---

Aidat Borçları ve Site Yönetimi Uyuşmazlıklarında Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Aidat borçları ve site yönetimi uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

---