Hacizli Malların Satışı Nasıl Yapılır?
27 Mart 2025
Açık Artırma ve İhale Usulü Satışlarda Süreç
27 Mart 2025
Borç Tahsilinde En Güçlü Araç: Ev, Arsa ve Dükkanların Satış Süreci
1. Taşınmaz Haczi ve Satışın Hukuki Temeli
İcra takibi sonucunda borç ödenmezse, borçlunun malvarlığına el konulabilir. Taşınmaz mallar (ev, arsa, dükkan, tarla vb.) da bu kapsamda hacze konu olabilir. Ancak taşınmazlar taşınır mallara göre daha yüksek değere sahip olduğu için satış süreci daha kapsamlı ve prosedürlere tabidir. İcra ve İflas Kanunu’nun 106. ve devamı maddeleri, taşınmazların haciz ve satış usulünü detaylıca düzenler. Bu süreç, hem alacaklıyı korumayı hem de borçlunun haksız mağduriyetini önlemeyi hedefler.
2. Haciz Talebi ve Tapuya Şerh Konulması
Taşınmazın icra yoluyla satılabilmesi için öncelikle alacaklı tarafından haciz talebinde bulunulması gerekir. İcra müdürlüğü bu talebi değerlendirir ve tapu müdürlüğüne yazı yazarak haciz şerhi konulmasını sağlar. Haciz, tapu siciline işlendiğinde taşınmaz artık tasarrufa kapalı hale gelir. Yani borçlu bu gayrimenkulü satamaz, ipotek ettiremez ya da başkasına devredemez. Haciz tapuya işlendiği andan itibaren yasal süreç başlar ve satışa hazırlık sürecine geçilir.
3. Satış Talebinin Süresi ve Önemi
Haciz işlemi tamamlandıktan sonra, alacaklı 1 yıl içinde satış talebinde bulunmak zorundadır. Bu süre dolduğunda satış talep edilmezse, haciz kendiliğinden düşer. Bu da alacaklının yeniden haciz işlemi başlatmasını gerektirir. Satış talebi, icra dairesine yazılı bir dilekçe ile yapılır. Bu dilekçede taşınmazın satışa konu edilmesi istenir. Satış talebi ile birlikte satış süreci resmen başlamış olur. Bu adım hem zamanında yapılmalı hem de dikkatle hazırlanmalıdır.
4. Kıymet Takdiri ve Bilirkişi Değerlendirmesi
Taşınmazın satışa çıkarılabilmesi için önce bilirkişi tarafından kıymet takdiri yapılması zorunludur. Bu işlem, taşınmazın yerinde incelenmesi, piyasa değerine göre fiyat biçimi ve rapor yazımı şeklinde gerçekleştirilir. Bilirkişi raporu hazırlandıktan sonra hem borçluya hem alacaklıya tebliğ edilir. Taraflar bu takdire 7 gün içinde itiraz edebilir. Kıymet takdiri, taşınmazın satış fiyatının belirlenmesi açısından kritik bir aşamadır. Eksik ya da yanlış belirlenen değer, satışın iptaline yol açabilir.
5. Satış İlanı ve Açık Artırma Süreci
Kıymet takdiri kesinleştikten sonra icra dairesi satış ilanı hazırlar. Bu ilan, e-Satış (https://esatis.uyap.gov.tr) platformunda yayınlanır. Ayrıca adliyelerdeki ilan panolarında ve gerektiğinde yerel gazetelerde yayımlanır. Satış, elektronik ortamda açık artırma şeklinde yapılır. İlk artırmada kıymet takdirinin en az %50’si oranında teklif verilmesi şarttır. İlk artırmada alıcı çıkmazsa, ikinci artırma yapılır ve bu artırmada daha düşük teklifler de kabul edilebilir. Satış ilanı şeffaflık ve kamuoyunu bilgilendirme açısından hayati öneme sahiptir.
6. İhalenin Gerçekleşmesi ve İtiraz Süreci
Açık artırmada en yüksek teklifi veren kişi taşınmazın yeni sahibi olur, ancak bu satış hemen kesinleşmez. İhalenin geçerliliği için yasal bekleme süresi olan 7 günlük ihale feshi süresi beklenir. Bu süre içinde taraflardan biri, ihalenin usulsüz yapıldığını düşünüyorsa icra mahkemesine başvurarak ihalenin feshi davası açabilir. Usul hatası, ilan eksikliği ya da değerin çok altında satış gibi gerekçelerle itiraz edilebilir. Bu sürecin sonunda herhangi bir itiraz olmazsa ihale kesinleşir.
7. Tapu Devri ve Satış Gelirinin Dağıtımı
İhale kesinleştikten sonra, icra dairesi taşınmazın yeni sahibine tapusunu devreder. Bu işlem için tapu müdürlüğü ile yazışma yapılır ve icra müdürlüğü aracılığıyla tapu intikali gerçekleşir. Satıştan elde edilen bedel, önce icra masrafları ve haciz masraflarına, sonra alacaklıya ödenir. Birden fazla alacaklı varsa, sıra cetveli oluşturularak öncelik sırasına göre ödeme yapılır. Satıştan geriye para kalırsa, borçluya iade edilir. Böylece alacak tahsilatı tamamlanmış olur.
8. Resmî Kurumlar ve Dijital Başvuru Kanalları
İcra yolu ile taşınmaz satışı hakkında bilgi almak, başvuru yapmak ve süreci online takip etmek için aşağıdaki resmî kurum ve portalları kullanabilirsin:
- Adalet Bakanlığı Resmî Sitesi
https://www.adalet.gov.tr - e-Devlet – İcra Dosyası Sorgulama
https://www.turkiye.gov.tr/adalet-icra-dosyasi-sorgulama - UYAP Vatandaş Portalı
https://vatandas.uyap.gov.tr - e-Satış Portalı – İcra Yoluyla Gayrimenkul Satışları
https://esatis.uyap.gov.tr - Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
https://www.tkgm.gov.tr
Daha detaylı bilgi almak ve hukuki destek almak için FFK Partner Hukuk olarak sizlere profesyonel destek sağlıyoruz!
