Komşular Günlük Kiralamayı Engelleyebilir mi? 2026 Airbnb ve Apartman Hukuku Rehberi

Komşular Airbnb ve günlük kiralamayı engelleyebilir mi, apartman yönetimi kısa dönem kiralamayı yasaklayabilir mi, kat maliklerinin dava hakkı var mı, günlük kiralama cezaları nelerdir? 2026 güncel hukuki rehber.

Türkiye’de günlük kiralama faaliyetlerinin yaygınlaşmasıyla birlikte apartman içi uyuşmazlıklar son yılların en önemli Gayrimenkul hukuku sorunlarından biri hâline gelmiştir. Özellikle Airbnb, Booking ve benzeri platformlar üzerinden yapılan kısa süreli kiralamalar nedeniyle apartman sakinleri ile ev sahipleri arasında ciddi hukuki ihtilaflar yaşanmaktadır. 2026 yılı itibarıyla yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle birlikte günlük kiralama faaliyetleri artık yalnızca ev sahibinin bireysel tasarrufu olarak değerlendirilmemekte; apartman düzeni, kat maliklerinin hakları, güvenlik sorunları ve kamu düzeni açısından da incelenmektedir.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde kısa dönem kiralamaların artması nedeniyle apartman yönetimleri daha sık dava açmaya başlamış, belediyeler ve Bakanlık denetimleri yoğunlaşmıştır. 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun sonrasında ise günlük kiralama yapabilmek için yalnızca izin belgesi almak yeterli olmamış; birçok durumda kat maliklerinin oy birliği şartı da zorunlu hâle gelmiştir.

Bu nedenle bugün en çok sorulan sorulardan biri şudur: “Komşular günlük kiralamayı engelleyebilir mi?” Cevap çoğu durumda evettir. Özellikle apartman içinde yapılan günlük kiralamalar, Kat Mülkiyeti Kanunu ve yeni turizm amaçlı konut düzenlemeleri kapsamında ciddi sınırlamalara tabidir. Bu nedenle Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği alınması son derece önemlidir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından yürütülen süreçlerde hem ev sahiplerinin hem de apartman sakinlerinin hakları detaylı şekilde değerlendirilmektedir.

Günlük kiralama düzenlemelerine ilişkin resmi bilgilere Kültür ve Turizm Bakanlığı Turizm Amaçlı Konut Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.

---

Günlük Kiralama Hukuken Ne Anlama Gelir?

2026 yılı itibarıyla Türkiye’de 100 gün ve altında yapılan kiralamalar “turizm amaçlı kiralama” kabul edilmektedir. Bu nedenle artık Airbnb tipi faaliyetler klasik kira ilişkisi kapsamında değerlendirilmemektedir.

Bu değişiklik sonrasında günlük kiralamalar:

• Turizm mevzuatı,
• Kat mülkiyeti hukuku,
• Belediye mevzuatı,
• Vergi hukuku,
• İdare hukuku,
• Gayrimenkul hukuku

kapsamında birlikte değerlendirilmektedir.

Özellikle apartman yaşamını etkileyen günlük kiralamalar, diğer kat maliklerinin haklarını doğrudan etkileyebildiği için ciddi hukuki denetime tabidir.

---

Komşular Günlük Kiralamayı Durdurabilir mi?

Evet. Belirli şartlar altında komşular günlük kiralamayı durdurabilir veya engelleyebilir.

Özellikle şu durumlarda kat malikleri hukuki işlem başlatabilmektedir:

• Apartmanda huzurun bozulması,
• Sürekli yabancı giriş çıkışı,
• Güvenlik problemi oluşması,
• Gürültü,
• Ortak alanların yoğun kullanılması,
• Yönetim planına aykırılık,
• İzin belgesinin bulunmaması,
• Kat maliklerinin onayının olmaması

gibi nedenlerle dava açılması mümkündür.

2026 yılı itibarıyla özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir’de apartman yönetimleri tarafından açılan günlük kiralama davalarında ciddi artış yaşanmaktadır.

---

Apartman Yönetimi Airbnb’yi Yasaklayabilir mi?

Birçok durumda evet.

Özellikle apartman yönetim planında kısa dönem kiralamayı yasaklayan hükümler bulunuyorsa, günlük kiralama faaliyetleri engellenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman sakinlerinin huzurunu bozacak faaliyetlerin sınırlandırılması mümkündür.

Örneğin yönetim planında:

• “Otelcilik faaliyeti yapılamaz”
• “Kısa dönem kiralama yasaktır”
• “Turizm amaçlı kullanım yapılamaz”

şeklinde hükümler bulunuyorsa, bu kurallar bağlayıcı olabilmektedir.

Bu noktada Gayrimenkul hukuku bakımından yönetim planının detaylı incelenmesi gerekir. Çünkü her apartman için hukuki durum farklı olabilir.

Gayrimenkul Avukatı desteği olmadan yapılan değerlendirmelerde ciddi hak kayıpları yaşanabilmektedir.

---

Kat Maliklerinin Oy Birliği Şartı Nedir?

7464 sayılı Kanun sonrasında apartmanlardaki bağımsız bölümlerin günlük kiralamaya açılabilmesi için kat maliklerinin oy birliğiyle onayı gerekmektedir.

Bu düzenleme 2026 yılında en çok dava konusu yapılan alanlardan biri hâline gelmiştir.

Yani apartmanda bulunan tüm kat maliklerinin onayı olmadan turizm amaçlı konut izin belgesi alınması mümkün değildir.

Özellikle Ankara, Bursa, İzmir ve Mersin’de çok sayıda izin başvurusu yalnızca bu nedenle reddedilmektedir.

Bu nedenle günlük kiralama yapmak isteyen kişilerin öncelikle:

• Yönetim planını,
• Kat malikleri kurul kararlarını,
• Apartman iç düzenini

incelemesi gerekir.

---

Komşular Hangi Davaları Açabilir?

Komşular ve apartman yönetimleri çeşitli hukuki yollara başvurabilir.

Başlıca dava türleri:

• Müdahalenin men’i davası
• Faaliyetin durdurulması davası
• Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı davalar
• Belediye şikayetleri
• İdari yaptırım başvuruları
• Gürültü ve huzur bozma şikayetleri
• Yönetim planına aykırılık davaları

Özellikle sürekli turist sirkülasyonu bulunan apartmanlarda bu davalar daha sık görülmektedir.

İstanbul’da bazı mahkemeler günlük kiralama faaliyetlerini “otel işletmeciliği benzeri kullanım” olarak değerlendirebilmektedir.

---

Günlük Kiralama İzin Belgesi Yoksa Ne Olur?

2026 yılı itibarıyla izin belgesiz günlük kiralama ciddi yaptırımlara tabidir.

Başlıca sonuçlar:

• İdari para cezası,
• Faaliyetin durdurulması,
• İlan kaldırılması,
• Belediye mühürleme işlemleri,
• Vergi incelemeleri,
• Komşu şikayetleri sonrası denetim,
• Platform erişim engelleri

şeklinde ortaya çıkabilmektedir.

Özellikle İstanbul ve İzmir’de Bakanlık denetimlerinin ciddi şekilde arttığı görülmektedir.

Güncel başvuru sistemi için e-Devlet Turizm Amaçlı Konut İzin Başvurusu kullanılmaktadır.

---

Günlük Kiralama Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

Özellikle kiracının sözleşmeye aykırı şekilde evi günlük kiralamaya açması durumunda ev sahibi tahliye davası açabilmektedir.

Örneğin:

• Konutun izinsiz şekilde Airbnb’ye verilmesi,
• Ticari kullanım yapılması,
• Apartman düzeninin bozulması,
• Yönetim planına aykırılık

durumlarında tahliye riski doğabilmektedir.

Bu noktada kira sözleşmesinin detaylı incelenmesi gerekir.

Gayrimenkul hukuku süreçlerinde profesyonel destek alınması büyük önem taşımaktadır.

---

Günlük Kiralama Faaliyetleri Gürültü ve Güvenlik Sorunu Sayılır mı?

Mahkemeler somut olaya göre değerlendirme yapmaktadır. Ancak uygulamada şu durumlar önemli kabul edilmektedir:

• Sürekli farklı kişilerin giriş çıkışı,
• Gece gürültüsü,
• Ortak alan ihlalleri,
• Güvenlik endişeleri,
• Kimlik bildirim eksikliği,
• Asansör ve otopark yoğunluğu

gibi durumlar komşular lehine değerlendirme sebebi olabilmektedir.

Özellikle çocuklu ailelerin yoğun yaşadığı apartmanlarda günlük kiralamalara yönelik şikayetler daha sık görülmektedir.

---

Airbnb İlanı Nedeniyle Apartman Yönetimi Ceza Yazabilir mi?

Apartman yönetimi doğrudan devlet adına idari para cezası kesemez. Ancak:

• Aidat yaptırımları,
• Yönetim planı işlemleri,
• Hukuki dava süreçleri,
• Ortak alan kullanım sınırlamaları

gibi yöntemlere başvurabilir.

Asıl idari para cezaları ise Bakanlık ve ilgili kamu kurumları tarafından uygulanmaktadır.

2026 yılında izin belgesiz günlük kiralamalarda yüz binlerce liraya ulaşabilen cezalar gündeme gelebilmektedir.

---

Günlük Kiralama Süreçlerinde Avukat Desteği Neden Önemlidir?

2026 yılı itibarıyla günlük kiralama faaliyetleri yalnızca basit kira ilişkisi olmaktan çıkmıştır.

Artık süreç içerisinde:

• Gayrimenkul hukuku,
• Kat mülkiyeti hukuku,
• İdare hukuku,
• Vergi hukuku,
• Belediye mevzuatı,
• Turizm mevzuatı

birlikte uygulanmaktadır.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi şehirlerde artan şikayetler nedeniyle profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından yürütülen süreçlerde:

• Airbnb uyuşmazlıkları,
• Günlük kiralama davaları,
• Apartman yönetimi ihtilafları,
• İzin belgesi süreçleri,
• İdari para cezalarına itiraz,
• Tahliye davaları,
• Yönetim planı incelemeleri

profesyonel şekilde takip edilmektedir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Komşular Airbnb faaliyetini engelleyebilir mi?

Evet. Belirli şartlarda dava açabilir veya faaliyetin durdurulmasını talep edebilirler.

Apartman yönetimi günlük kiralamayı yasaklayabilir mi?

Yönetim planı hükümlerine göre mümkün olabilir.

Airbnb için apartmandan izin almak gerekir mi?

Birçok durumda kat maliklerinin oy birliği gerekmektedir.

Günlük kiralama yapan komşu şikayet edilebilir mi?

Evet. Belediyeye, Bakanlığa veya mahkemeye başvuru yapılabilir.

Günlük kiralama nedeniyle tahliye olur mu?

Kiracının sözleşmeye aykırı hareket etmesi hâlinde tahliye riski doğabilir.

Apartman yönetimi dava açabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında dava açılması mümkündür.

İzin belgesiz günlük kiralama suç mu?

İdari yaptırımlara ve yüksek para cezalarına neden olabilir.

Airbnb apartman huzurunu bozarsa ne olur?

Komşular hukuki işlem başlatabilir.

Kat maliklerinin onayı olmadan günlük kiralama yapılabilir mi?

Birçok apartmanda bu mümkün değildir.

Günlük kiralama için avukat gerekli mi?

Özellikle uyuşmazlık yaşanan durumlarda profesyonel hukuki destek alınması önemlidir.

---

Günlük Kiralama Uyuşmazlıklarında Profesyonel Hukuki Destek

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren Gayrimenkul alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.