Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem | Mirasçılara Öncelikli Alım Hakkı 2026

12. Yargı Paketi ile miras kalan taşınmazların satışında ne değişti? İlk açık artırma sadece mirasçılar arasında mı yapılacak? Kimler öncelikli alım hakkından yararlanabilecek? 2026 güncel hukuki rehber.

Miras yoluyla kalan ev, arsa, tarla ve diğer taşınmazların satışına ilişkin uygulamada uzun yıllardır önemli sorunlar yaşanmaktadır. Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları sonucunda gerçekleştirilen açık artırmalarda aileye ait taşınmazların üçüncü kişiler tarafından satın alınması, mirasçılar açısından ciddi mağduriyetlere neden olabilmektedir.

2026 yılında kabul edilen 12. Yargı Paketi ile bu alanda önemli bir değişiklik yapılmıştır. Yeni düzenlemeye göre, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılacak ilk açık artırma yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Amaç; aileye ait taşınmazların öncelikle aile içinde kalmasını sağlamak, gerçek değerinin altında üçüncü kişilere geçmesini önlemek ve mirasçıların mülkiyet hakkını daha etkin şekilde korumaktır.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde binlerce ortaklığın giderilmesi davasını etkileyecek bu değişiklik, gayrimenkul hukuku bakımından son yılların en önemli düzenlemelerinden biri olarak değerlendirilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde faaliyet gösteren Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, miras hukuku, ortaklığın giderilmesi davaları ve taşınmaz uyuşmazlıkları konusunda müvekkillerine profesyonel hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

---

Düzenleme Neden Yapıldı?

Mevcut sistemde ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi hâlinde taşınmaz doğrudan elektronik açık artırmaya çıkarılmakta ve üçüncü kişiler de ilk artırmaya katılabilmekteydi.

Bu uygulama;

• aile konutlarının el değiştirmesine,
• mirasçıların taşınmazı koruyamamasına,
• spekülatif alımlara,
• gerçek değerin altında satışlara,
• aile içi uyuşmazlıkların büyümesine

neden olabiliyordu. Yeni düzenleme ile bu sorunların azaltılması amaçlanmaktadır.

---

Yeni Düzenleme Ne Getiriyor?

12. Yargı Paketi ile getirilen sistemde;

• taşınmaz yalnızca mirasçılardan oluşan bir ortaklığa aitse,
• ortaklığın giderilmesine satış yoluyla karar verilmişse,

ilk açık artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.

---

Öncelikli Alım Hakkı Nasıl İşleyecek?

Yeni sistemde ilk aşamada;

• dışarıdan yatırımcılar,
• emlak şirketleri,
• üçüncü kişiler

ihaleye katılamayacaktır.

İlk artırmada yalnızca mirasçılar teklif verebilecektir.

---

İlk Açık Artırmada Satış Şartları

Yeni düzenlemeye göre ilk artırmada;

• yalnızca mirasçılar teklif verebilir,
• tekliflerin belirlenen şartları karşılaması gerekir,
• taşınmazın gerçek değerinin korunması amaçlanır.

Bazı düzenlemelerde ilk artırmada teklifin taşınmazın muhammen kıymetinin %100’ünü ve satış giderlerini karşılaması öngörülmektedir.

---

İlk İhalede Satış Gerçekleşmezse Ne Olacak?

İlk artırmada mirasçılardan alıcı çıkmaması veya gerekli şartların oluşmaması hâlinde ikinci artırma genel usule göre yapılacak ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilecektir.

---

Kimler Bu Haktan Yararlanabilecek?

Düzenleme;

• yasal mirasçılar,
• miras nedeniyle taşınmazda malik olan kişiler

bakımından uygulanacaktır.

Ancak taşınmazda mirasçılar dışında başka paydaşların bulunması gibi durumlarda uygulanacak usul, dosyanın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

---

Hangi Taşınmazlar Kapsamda?

Uygulama;

• miras kalan evler,
• arsalar,
• tarlalar,
• bağ ve bahçeler,
• işyerleri,
• diğer miras taşınmazları

bakımından, kanunda öngörülen şartların gerçekleşmesi hâlinde uygulanacaktır.

---

Ortaklığın Giderilmesi Davalarına Etkisi

Bu değişiklik özellikle izale-i şüyu davaları bakımından önem taşımaktadır.

Artık birçok dosyada satış süreci iki aşamalı ilerleyebilecektir:

1. İlk artırma yalnızca mirasçılar arasında,
2. Sonuç alınamazsa ikinci artırma herkese açık.

Bu sistemin aile içi uzlaşmayı teşvik etmesi de hedeflenmektedir.

---

Amaç Aile Mülkiyetini Korumak

Kanun koyucunun temel amacı;

• aile yadigârı taşınmazların korunması,
• mirasçıların öncelikle satın alma imkânına sahip olması,
• düşük bedelli satışların önlenmesi,
• kötü niyetli alımların azaltılması,
• aile ekonomisinin korunmasıdır.

---

Mevcut Şufa (Önalım) Hakkından Farkı

Bu düzenleme, Türk Medeni Kanunu’ndaki klasik yasal önalım (şufa) hakkından farklıdır.

Şufa hakkı, paylı mülkiyette bir payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşlara tanınan bir haktır.

Yeni düzenleme ise ortaklığın giderilmesi davasındaki satış usulünü değiştirmekte ve ilk artırmada yalnızca mirasçılara katılım imkânı tanımaktadır. Bu nedenle iki kurumun hukuki niteliği farklıdır.

---

Devam Eden Davalara Uygulanacak mı?

Yeni hükümlerin hangi dosyalara uygulanacağı, yürürlük tarihi ve geçiş hükümlerine bağlıdır. Kamuoyuna yansıyan teklif metinlerinde, daha önce ilanı yapılmış satışlara uygulanmayacağı yönünde düzenlemeler yer almaktadır. Her dosya bakımından yürürlük tarihi ve geçiş kuralları ayrıca incelenmelidir.

---

Mirasçılar Açısından Avantajları

Yeni sistemin sağlayabileceği başlıca avantajlar şunlardır:

• Taşınmazın aile içinde kalma ihtimalinin artması,
• Gerçek piyasa değerinin korunması,
• Spekülatif alımların azaltılması,
• Mirasçıların öncelikli satın alma fırsatı elde etmesi,
• Aile içi ekonomik kayıpların azaltılması.

---

Bilirkişi ve Muhammen Bedel

Satıştan önce taşınmazın değeri, gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle belirlenmektedir.

Değerleme yapılırken;

• konum,
• yüzölçümü,
• imar durumu,
• kullanım şekli,
• emsal satışlar,
• ekonomik özellikler

gibi kriterler dikkate alınmaktadır.

---

Avukat Desteğinin Önemi

Ortaklığın giderilmesi davaları;

• miras hukuku,
• taşınmaz hukuku,
• icra hukuku,
• tapu hukuku

alanlarının birlikte değerlendirilmesini gerektirir.

Özellikle yeni düzenlemenin uygulanacağı dosyalarda hukuki sürecin doğru yönetilmesi büyük önem taşımaktadır.

---

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılında kabul edilen 12. Yargı Paketi, miras kalan taşınmazların satış usulünde önemli bir paradigma değişikliği getirmiştir. Belirli şartları taşıyan ortaklığın giderilmesi davalarında ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması öngörülerek aile mülkiyetinin korunması hedeflenmiştir. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmanın genel katılıma açık şekilde yapılması planlanmaktadır. Düzenlemenin ayrıntıları yürürlük hükümleri ve uygulama kararları çerçevesinde şekillenecektir.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Adalet Bakanlığı
• TBMM
• Resmî Gazete
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• UYAP Vatandaş Portalı
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Miras kalan taşınmazların satışında ne değişti?
Belirli şartlarda ilk açık artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması öngörülmektedir.

2. Üçüncü kişiler ilk ihaleye katılabilecek mi?
Düzenleme kapsamındaki taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca mirasçılar katılabilecektir.

3. İlk ihalede satış olmazsa ne olur?
İkinci artırma genel katılıma açık olarak yapılacaktır.

4. Bu düzenleme tüm miras taşınmazları için geçerli mi?
Hayır. Kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi gerekir.

5. Bu hak klasik şufa hakkı mıdır?
Hayır. Ortaklığın giderilmesi davasındaki satış usulüne ilişkin farklı bir düzenlemedir.

6. Devam eden davalara uygulanacak mı?
Geçiş hükümleri ve yürürlük tarihine göre değerlendirme yapılacaktır.

7. Bilirkişi taşınmaz değerini nasıl belirler?
Muhammen bedel; emsal satışlar, imar durumu ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak belirlenir.

8. Avukatla takip edilmesi gerekli midir?
Zorunlu değildir. Ancak miras ve taşınmaz hukukunun birlikte uygulanması nedeniyle uzman hukuki destek alınması tavsiye edilir.

Uzman Hukuki Destek

Miras kalan taşınmazların satışı, ortaklığın giderilmesi davaları, paylı mülkiyet, izale-i şüyu davaları ve yeni yargı paketi düzenlemeleri teknik bilgi gerektiren hukuki süreçlerdir. Hak kaybı yaşamamak ve taşınmaz üzerindeki haklarınızı en etkin şekilde koruyabilmek için uzman desteği büyük önem taşımaktadır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, miras hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında profesyonel danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Yeni düzenlemelerin uygulanması somut olayın özelliklerine ve yürürlük hükümlerine göre değişebileceğinden, hak kaybı yaşamamak adına uzman bir avukattan hukuki görüş almanız tavsiye edilir