Yargı Paketi ile ortaklığın giderilmesi davalarında satış ihalesi sistemi değişiyor mu, ilk ihaleye yalnızca mirasçılar mı katılabilecek, izale-i şuyu davalarında yeni düzenleme ne getiriyor? 2026 güncel hukuk rehberi.

Türkiye’de miras paylaşımı nedeniyle açılan ortaklığın giderilmesi davaları, uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul uyuşmazlıklarından biridir. Özellikle hisseli taşınmazların paylaşımı konusunda mirasçılar arasında anlaşma sağlanamaması durumunda “izale-i şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davaları gündeme gelmektedir. Son yıllarda bu davalarda en büyük tartışma konusu ise aile taşınmazlarının düşük bedellerle üçüncü kişilere satılması olmuştur. Özellikle aile konutlarının, tarlaların veya miras kalan arsaların dışarıdan yatırımcılar tarafından satın alınması ciddi mağduriyetlere neden olabilmektedir.

2026 yılı itibarıyla kamuoyunda büyük yankı uyandıran 12. Yargı Paketi kapsamında ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin önemli değişiklikler gündeme gelmiştir. Özellikle ilk satış ihalesine yalnızca mirasçıların katılabilmesine yönelik düzenleme hukuk dünyasında yoğun şekilde tartışılmaktadır. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde birçok miras uyuşmazlığı dosyasında bu değişikliğin etkileri yakından takip edilmektedir.

Uygulamada mevcut sistemde ortaklığın giderilmesi kararı verildiğinde taşınmaz açık artırma yoluyla satışa çıkarılmakta ve ihaleye üçüncü kişiler de katılabilmektedir. Bu durum bazı olaylarda aile mallarının piyasa değerinin altında yabancılara geçmesine yol açabilmektedir. Yeni düzenleme ile mirasçıların öncelikli korunmasının amaçlandığı değerlendirilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından hazırlanan bu kapsamlı rehberde; 12. Yargı Paketi kapsamında ortaklığın giderilmesi davalarındaki değişiklikler, ilk ihaleye yalnızca mirasçıların katılması sistemi, izale-i şuyu davaları, hisseli taşınmaz satışları, miras hukukunda güncel uygulamalar ve 2026 yılı hukuki süreçleri detaylı şekilde açıklanmaktadır.

---

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; bir taşınmaz üzerindeki paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır. En sık miras kalan taşınmazlarda görülmektedir.

Özellikle şu durumlarda açılmaktadır:

• Miras kalan evler
• Hisseli arsalar
• Tarla ortaklıkları
• Aile apartmanları
• Ortak yatırımlar
• Birden fazla hissedarlı taşınmazlar

Türk Medeni Kanunu kapsamında hiçbir ortak, istemediği sürece ortaklığın devamına zorlanamaz. Bu nedenle paydaşlardan biri dahi dava açabilir.

---

Mevcut Sistemde İhale Nasıl Yapılıyor?

Uygulamadaki mevcut sistemde mahkeme satış kararı verdiğinde taşınmaz açık artırma yoluyla satılmaktadır. Satış süreci genellikle icra satış sistemine benzer şekilde yürütülmektedir.

Şu kişiler ihaleye katılabilmektedir:

• Mirasçılar
• Paydaşlar
• Yatırımcılar
• Üçüncü kişiler
• Şirketler

Özellikle büyük şehirlerde yatırımcıların hisseli taşınmaz ihalelerine yoğun ilgi gösterdiği görülmektedir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da aile taşınmazlarının üçüncü kişilere geçmesi nedeniyle çok sayıda uyuşmazlık yaşanmaktadır.

---

12. Yargı Paketi ile Hangi Değişiklik Gündeme Geldi?

12. Yargı Paketi kapsamında tartışılan en önemli yeniliklerden biri; miras kaynaklı ortaklığın giderilmesi davalarında ilk satış ihalesine yalnızca mirasçıların katılabilmesi yönündeki düzenlemedir.

Bu sistemin temel amacı:

• Aile mallarının korunması,
• Mirasçıların öncelikli hak sahibi olması,
• Taşınmazların dışarıya düşük bedelle gitmesinin önlenmesi,
• Aile bütünlüğünün korunması

olarak değerlendirilmektedir.

Yeni düzenleme kapsamında ilk ihalede yalnızca mirasçıların teklif verebilmesi planlanmaktadır. Eğer satış gerçekleşmezse ikinci aşamada üçüncü kişilerin katılımı gündeme gelebilecektir.

---

İlk İhaleye Yalnızca Mirasçıların Katılması Ne Anlama Geliyor?

Bu sistemde taşınmaz ilk aşamada sadece mirasçılar arasında açık artırmaya çıkarılacaktır. Böylece aile taşınmazının öncelikle aile içinde kalması hedeflenmektedir.

Özellikle şu sorunların azaltılması amaçlanmaktadır:

• Spekülatif yatırımcı alımları
• Düşük bedelli satışlar
• Aile içi mağduriyetler
• Hisseli tapu krizleri
• Zorlayıcı yatırımcı baskıları

Uygulamada bazı yatırımcıların düşük hisseleri satın alarak aile üzerinde baskı oluşturduğu bilinmektedir. Yeni sistemle bu durumun azaltılması hedeflenmektedir.

---

Düzenleme Hangi Taşınmazları Kapsayacak?

Tartışılan düzenlemenin özellikle miras kaynaklı elbirliği mülkiyetini hedef aldığı değerlendirilmektedir.

Şu taşınmazlar bakımından uygulama gündeme gelebilir:

• Miras kalan evler
• Aile konutları
• Tarım arazileri
• Hisseli arsalar
• Köy taşınmazları
• Ortak aile mülkleri

Ancak ticari ortaklıklardan doğan hisseli taşınmazlarda farklı uygulamalar gündeme gelebilir.

---

Yeni Düzenleme Yatırımcıları Nasıl Etkileyecek?

Mevcut sistemde yatırımcılar ortaklığın giderilmesi ihalelerine yoğun katılım göstermektedir. Özellikle şehir merkezindeki taşınmazlarda ciddi yatırım hareketliliği bulunmaktadır.

Yeni düzenleme ile:

• İlk ihalede yatırımcıların dışarıda kalması,
• Mirasçıların öncelikli satın alma hakkı elde etmesi,
• Aile mallarının korunması

beklenmektedir.

Bu durum özellikle gayrimenkul yatırım piyasasında yeni tartışmalara neden olmuştur.

---

Mirasçılar Açısından Avantajlar Nelerdir?

Yeni sistemin mirasçılar açısından önemli avantajlar sağlayabileceği değerlendirilmektedir.

Bunlar arasında:

• Aile taşınmazının korunması
• Daha kontrollü satış süreci
• Üçüncü kişi baskısının azalması
• Düşük bedelli satış riskinin düşmesi
• Aile içi çözüm imkanının artması

sayılmaktadır.

Özellikle köy arazileri ve aile evleri bakımından düzenlemenin olumlu etkiler doğurabileceği düşünülmektedir.

---

Eleştirilen Yönler Nelerdir?

Düzenlemeye ilişkin bazı eleştiriler de bulunmaktadır.

Özellikle şu konular tartışılmaktadır:

• Rekabetin azalması
• Satış bedelinin düşme ihtimali
• İhalenin uzaması
• Mülkiyet hakkı tartışmaları
• Serbest piyasa ilkesi

Bazı hukukçular üçüncü kişilerin tamamen dışlanmasının mülkiyet hakkı bakımından sorun yaratabileceğini savunmaktadır.

---

Ortaklığın Giderilmesi Davaları Ne Kadar Sürüyor?

2026 yılı itibarıyla ortaklığın giderilmesi davaları yoğun mahkeme yükü nedeniyle uzun sürebilmektedir.

Ortalama süreler:

• 1 yıl ile 3 yıl arasında değişebilmektedir.

Süreci uzatan nedenler şunlardır:

• Bilirkişi incelemeleri
• Tapu kayıt araştırmaları
• Mirasçı tespitleri
• İhale süreci
• İstinaf aşaması

Özellikle büyükşehirlerde dava süreleri daha uzun olabilmektedir.

---

Hisseli Tapu Sorunları 2026’da Neden Arttı?

Türkiye’de ekonomik gelişmeler ve gayrimenkul piyasasındaki hareketlilik nedeniyle hisseli tapu uyuşmazlıkları önemli ölçüde artmıştır.

Başlıca nedenler şunlardır:

• Artan gayrimenkul değerleri
• Aile içi anlaşmazlıklar
• Yatırım baskısı
• Miras paylaşım sorunları
• Tarım arazisi bölünmeleri

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da izale-i şuyu davaları en yoğun dava türlerinden biri haline gelmiştir.

---

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Ortaklığın giderilmesi davaları teknik ve stratejik süreçler içermektedir. Özellikle ihale süreci, hissedar hakları, satış bedeli itirazları ve mirasçı tespiti uzmanlık gerektirir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ortaklığın giderilmesi davaları, miras uyuşmazlıkları ve hisseli tapu sorunlarına ilişkin profesyonel hukuki destek sunulmaktadır.

Özellikle:

• Hissedar haklarının korunması,
• İhalenin takibi,
• Satış işlemlerinin denetlenmesi,
• Miras paylaşım stratejileri

bakımından uzman avukat desteği büyük önem taşımaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Hisseli taşınmazlardaki ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan davadır.

12. Yargı Paketi ile ne değişiyor?

İlk satış ihalesine yalnızca mirasçıların katılabilmesine yönelik düzenleme tartışılmaktadır.

İlk ihaleye yatırımcılar katılamayacak mı?

Yeni sistemde ilk aşamada yalnızca mirasçıların katılması planlanmaktadır.

İkinci ihaleye üçüncü kişiler katılabilir mi?

Taslak düzenlemelerde ikinci aşamada üçüncü kişilere imkan tanınabileceği değerlendirilmektedir.

İzale-i şuyu davasını kim açabilir?

Paydaşlardan herhangi biri dava açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?

Dosyanın yoğunluğuna göre genellikle 1-3 yıl arasında sürebilmektedir.

Hisseli tapuda ön alım hakkı var mı?

Bazı durumlarda paylı mülkiyette ön alım hakkı gündeme gelebilir.

Aile evi üçüncü kişilere satılabilir mi?

Mevcut sistemde mümkündür. Yeni düzenleme ile bu durumun sınırlandırılması amaçlanmaktadır.

İhaledeki satış bedeline itiraz edilebilir mi?

Evet. Usulsüzlük veya düşük bedel iddiaları ileri sürülebilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında avukat gerekli mi?

Teknik süreçler nedeniyle uzman avukat desteği büyük avantaj sağlamaktadır.

---

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

---

Ortaklığın Giderilmesi ve Miras Davalarında Profesyonel Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku ve miras hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Ortaklığın giderilmesi davaları, hisseli tapu uyuşmazlıkları ve miras paylaşım süreçlerinde FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr