Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ev Açık Artırmada Nasıl Satılır? (2026 Güncel Rehber)

Ortaklığın giderilmesi davasında ev açık artırmada nasıl satılır? Değer tespiti, elektronik ihale, paydaşların katılımı ve satış bedelinin paylaşımı 2026 rehberi.

Ortaklığın giderilmesi davasında evin aynen bölünmesi mümkün değilse veya paydaşlar arasında anlaşma sağlanamazsa, taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Bu satış, kural olarak açık artırma usulüyle gerçekleştirilir ve elde edilen bedel paydaşlar arasında hisse oranlarına göre paylaşılır.

Ev satılmadan önce değer tespiti yapılır, satış şartları ilan edilir ve ilgililer elektronik satış sistemi üzerinden teklif verebilir. Paydaşların da ihaleye katılarak evi satın alma imkânı vardır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Kararı Nasıl Verilir?

Mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle evin fiziksel olarak bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Tek daire, müstakil ev veya teknik olarak bölünemeyen yapıların aynen taksimi çoğu zaman mümkün olmaz.

Aynen taksim mümkün değilse, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış kararı kesinleştikten sonra taşınmazın satış işlemleri başlatılır.

Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Arabuluculuk aşamasında paydaşlar anlaşarak taşınmazın bir ortağa devri veya birlikte satışı konusunda uzlaşabilir.

Ev Açık Artırmaya Çıkmadan Önce Neler Yapılır?

Satış aşamasından önce taşınmazın tapu kaydı, imar durumu, fiziksel özellikleri, varsa kiracı ve işgal durumu, haciz, ipotek, şerh ve diğer yükler incelenir. Ardından evin rayiç değeri için bilirkişi incelemesi yapılabilir.

Bilirkişi raporunda genellikle şu hususlar değerlendirilir:

• Evin konumu ve bulunduğu bölge,
• Metrekare ve yapı özellikleri,
• Binanın yaşı ve fiziki durumu,
• İmar ve tapu kayıtları,
• Bölgedeki emsal satışlar,
• Taşınmaz üzerindeki yapı veya eklentiler,
• Varsa kira ilişkisi ve fiilî kullanım durumu.

Tarafların değer tespitine karşı süresi içinde itiraz hakları bulunabilir. Taşınmazın düşük değerlendiği düşünülüyorsa bu aşamada gerekli itirazların yapılması önemlidir.

Açık Artırma Nerede Yapılır?

Taşınmaz satışları güncel uygulamada elektronik satış sistemi üzerinden yürütülür. Satış ilanında taşınmazın bilgileri, kıymet takdiri, görselleri, artırma başlangıç ve bitiş tarihleri, teminat koşulları ve diğer satış şartları yer alır.

İhaleye katılmak isteyen kişilerin ilan edilen şartları yerine getirmesi ve gerekli teminatı yatırması gerekir. Satışa yalnızca paydaşlar değil, satış şartlarını taşıyan üçüncü kişiler de katılabilir.

Ev Yalnızca Paydaşlar Arasında mı Satılır?

Tüm paydaşların açık şekilde anlaşması hâlinde satışın yalnızca ortaklar arasında yapılması değerlendirilebilir. Böyle bir oybirliği bulunmazsa, satışa üçüncü kişilerin katılması mümkündür.

Bu nedenle evin aile veya mevcut paydaşlar içinde kalmasını isteyen kişinin, satış öncesi anlaşmalı hisse devrini veya açık artırmaya katılma hazırlığını değerlendirmesi gerekir.

Paydaş Açık Artırmada Evi Satın Alabilir mi?

Evet. Paydaşlardan biri satışa katılarak en yüksek teklifi vermesi hâlinde evi satın alabilir. Paydaşın taşınmazda önceden hissesi bulunması, ihaleye katılmasına engel değildir.

İhale bedelinin tamamlanması ve satış işleminin sonuçlanmasıyla taşınmaz tek malik adına tescil edilebilir. Satış bedelinden paydaşın kendi hissesine düşen tutar ise satış sonrası paylaşım aşamasında dikkate alınır.

Açık Artırmada Satış Bedeli Nasıl Belirlenir?

Satış, ilan edilen şartlar çerçevesinde teklif usulüyle yürütülür. Taşınmazın satışa çıkış bedeli, kıymet takdiri ve kanunda öngörülen satış koşulları dikkate alınarak belirlenir.

Teklif verenler artırma süresi içinde tekliflerini sunar. İhalenin tamamlanması için satış şartlarında belirtilen asgari koşulların oluşması gerekir. Şartlar oluşmazsa yeniden satış süreci gündeme gelebilir.

Satış ilanı ve artırma şartları dikkatle incelenmelidir. Çünkü teminat, ödeme, teslim, tapu tescili ve ihaleye itiraz konularında farklı süreler ve yükümlülükler bulunabilir.

Satış Bedeli Paydaşlar Arasında Nasıl Dağıtılır?

Satış tamamlandıktan sonra satış giderleri, dosya masrafları ve taşınmaz üzerindeki hakların durumu dikkate alınır. Kalan tutar, kural olarak tapudaki hisse oranları üzerinden paydaşlara dağıtılır.

Örneğin evin yüzde 60 hissesi bir kişiye, yüzde 40 hissesi diğer kişiye aitse; net satış bedeli bu oranlara göre paylaşılır. Ancak taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, intifa hakkı, muhdesat iddiası veya başka bir hak varsa paylaşım hesabı değişebilir.

Evde Kiracı veya Paydaş Oturuyorsa Ne Olur?

Evde kiracı bulunması, açık artırma yoluyla satışa her zaman engel değildir. Ancak mevcut kira sözleşmesinin durumu ve kiracının hakları ayrıca değerlendirilir. Yeni malik, geçerli kira ilişkisi varsa taşınmazı bu ilişkiyle birlikte devralabilir.

Evde bir paydaş veya başka bir kişi oturuyorsa, satışın tamamlanması otomatik ve fiziki tahliye anlamına gelmez. Yeni malik, taşınmazın teslimi veya tahliyesi için gerekli hukuki süreci ayrıca yürütmelidir.

İhaleye İtiraz Edilebilir mi?

Satış işlemlerinde usulsüzlük, ilan eksikliği, kıymet takdiri sorunu veya ihale şartlarına aykırılık olduğu düşünülüyorsa, kanunda öngörülen kısa süreler içinde itiraz ve şikâyet yolları kullanılabilir.

Bu nedenle satış ilanı, bilirkişi raporu, artırma şartları ve ihale sonucu tebliğ edilir edilmez dikkatle incelenmelidir. Süre geçtikten sonra itiraz imkânı sınırlanabilir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, ortaklığın giderilmesi satışlarında en kritik aşamaların kıymet takdirine itiraz, satış ilanının incelenmesi ve paydaşın ihaleye katılma stratejisinin zamanında belirlenmesi olduğunu belirtmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ortaklığın giderilmesi davasında ev mutlaka satılır mı?

Evin aynen bölünmesi mümkün değilse ve paydaşlar anlaşamazsa satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Paydaş açık artırmada evi satın alabilir mi?

Evet. Paydaş, diğer katılımcılar gibi ihaleye katılabilir.

Açık artırmaya yabancılar veya üçüncü kişiler katılabilir mi?

Tüm paydaşların satışın yalnızca aralarında yapılması konusunda anlaşmaması hâlinde üçüncü kişiler de katılabilir.

Evin değeri nasıl belirlenir?

Genellikle bilirkişi incelemesiyle, emsal satışlar ve taşınmazın özellikleri dikkate alınarak belirlenir.

Düşük değer tespitine itiraz edilebilir mi?

Evet. Kıymet takdirine karşı yasal süresi içinde itiraz ve şikâyet yolları kullanılabilir.

Satış bedeli nasıl paylaşılır?

Giderler ve mevcut haklar dikkate alındıktan sonra net bedel, tapudaki hisse oranlarına göre paylaşılır.

Evde kiracı varsa satış yapılamaz mı?

Kiracı bulunması satışa engel değildir. Ancak kira sözleşmesinin devamı ve tahliye şartları ayrıca değerlendirilir.

Yeni malik evi hemen boşalttırabilir mi?

Hayır. Satışın tamamlanması, her durumda doğrudan fiziki tahliye anlamına gelmez; gerekli hukuki süreç izlenmelidir.

İLETİŞİM

Ortaklığın giderilmesi davasında kıymet takdiri, açık artırma, ihale, satış bedeli paylaşımı ve tahliye süreçlerinin doğru yürütülmesi önemlidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.