Yabancıların Tapu İşlemlerinde Karşılaşılan Olası Sorunlar (2026 Güncel Rehber)
26 Ağustos 2025
Türk Borçlar Kanunu’nun 82. Maddesi: Borcun İfasında Sıra ve Uygulama Alanları
28 Ağustos 2025
1. Tapu İşlemlerinde Yasal Dayanaklar
Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinimlerini düzenleyen temel mevzuat:
- 2644 sayılı Tapu Kanunu (m.35 ve m.36)
- 6302 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikler
- Mütekabiliyet (karşılıklılık) ilkesi
- Taşınmaz edinimi kısıtlamaları (Askeri bölgeler, güvenlik bölgeleri vb.)
⚠️ Öneri: Tapu işlemleri öncesinde güncel mevzuatı kontrol etmek ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) resmi sayfasını ziyaret etmek gerekir.
🔗 https://www.tkgm.gov.tr/
2. Uygunluk Kriterlerinin Kontrolü
Yabancıların gayrimenkul edinirken dikkat etmesi gereken bazı sınırlandırmalar vardır:
- Kişi başına 30 hektarı geçemez (kanunen üst limit)
- İl bazında yabancı edinimi, o ilin yüzölçümünün %10’unu aşamaz
- Askeri yasak bölgelerde, güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi yasaktır
- Taşınmazın niteliği “tarım arazisi” ise, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onayı gerekebilir
3. Satın Alınacak Gayrimenkulün Hukuki Durumunun Araştırılması
Tapu işlemlerine başlamadan önce:
- Taşınmazın ipotek, haciz, şerh, intifa hakkı gibi kısıtlamaları olup olmadığı kontrol edilmeli
- Tapu senedinde belirtilen bağımsız bölüm veya arsa payı ile satışa konu edilen gayrimenkulün örtüşüp örtüşmediği araştırılmalı
- Tapu kaydının doğruluğu, e-Devlet veya TKGM sistemlerinden kontrol edilebilir
4. Yabancı Uyruklular İçin Zorunlu Ekspertiz Raporu
2019’dan itibaren yabancılara yapılan satışlarda SPK lisanslı ekspertiz raporu zorunludur.
Raporda:
- Gayrimenkulün piyasa değeri
- Yapının iskan durumu
- Gayrimenkulün konumu ve teknik bilgileri belirtilir.
⚠️ Ekspertiz raporu olmadan tapu devri yapılamaz.
5. Kimlik ve Tercüme Gereklilikleri
Yabancıların tapu işlemlerinde aşağıdaki belgeler zorunludur:
- Pasaport + noter onaylı Türkçe tercümesi
- Vergi numarası (Vergi dairesinden veya e-Devlet’ten alınabilir)
- 1 adet biyometrik fotoğraf
- İkamet izni zorunlu değildir; turist vizesiyle de alım yapılabilir.
6. Döviz Bozdurma ve Döviz Alım Belgesi
2018’den itibaren yabancılar, taşınmaz satış bedelini döviz olarak getirmek zorundadır.
- Döviz, Türkiye’deki yetkili bankalar aracılığıyla bozdurulmalı
- Bankadan Döviz Alım Belgesi (DAB) alınmalı
- Tapu işlemleri sırasında bu belge ibraz edilir.
7. Tapu Harçları ve Vergiler
Yabancılar için tapu işlemlerinde ödenmesi gereken temel masraflar:
- Tapu harcı: Satış bedelinin %4’ü
- Döner sermaye bedeli: 3.000-5.000 TL civarı
- Ekspertiz ücreti: Ortalama 5.000-10.000 TL
- Satış bedeli üzerinden KDV genellikle yoktur; ancak yeni yapılan projelerde değişiklik gösterebilir.
8. Tapu İşlemleri Başvurusu
Başvuru yolları:
- Web Tapu Sistemi üzerinden online başvuru
- Doğrudan Tapu Müdürlüğü’ne şahsen başvuru
- Vekaletname ile avukat veya temsilci üzerinden işlem yapılabilir
9. Yabancılar İçin Zorunlu Sağlık ve Deprem Sigortası (DASK)
- Tapu işlemleri için DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) şarttır
- Satın alma sonrası gayrimenkulün güvence altına alınması için ek sigorta yaptırılması tavsiye edilir
- Bazı bankalar, yabancı alıcılar için konut sigortasını zorunlu kılabilir.
10. Vekaletname ile Tapu İşlemleri
Eğer yabancı kişi Türkiye’de bulunmuyorsa:
- Vekaletname yurt dışındaki Türk Konsolosluğu’ndan veya yerel noterlerden düzenlenebilir
- Yabancı noterlerden alınan vekaletnamelerde apostil ve yeminli tercüme zorunludur.
11. Yabancılar İçin KDV İstisnası
Yabancı uyruklu kişiler, Türkiye’de ikamet etmiyorsa ve satış bedelini döviz olarak Türkiye’ye getiriyorsa KDV muafiyeti uygulanabilir.
Ancak bunun için:
- İlk satış olması
- Konut veya işyerinin yeni proje kapsamında alınması
- Satıştan önce bankadan resmi döviz giriş belgesi alınması gerekir.
12. Olası Sorunlar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Tapu senedindeki alan ile fiili alanın uyuşmaması
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki farkların gözden kaçması
- Dolandırıcılık vakaları (özellikle proje bazlı satışlarda)
- Sözleşme ve ödeme planlarının eksik incelenmesi
13. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Yabancılar Türkiye’de tarla veya arsa alabilir mi?
Evet, ancak imar durumu, izinler ve tarımsal kullanım sınırlamaları mutlaka kontrol edilmeli.
2. Türkiye’de şirket kurup gayrimenkul alabilir miyim?
Evet, şirketler üzerinden alım yapılabilir, fakat ticaret sicili ve yabancı ortaklık durumuna bağlı ek izinler gerekebilir.
3. Satıştan sonra oturum izni otomatik olarak verilir mi?
Hayır, otomatik değildir. Ancak 250.000 USD üzeri taşınmaz alımlarında ikamet izni başvurusu kolaylaşır.
Daha detaylı bilgi almak ve hukuki destek almak için FFK Partner Hukuk olarak sizlere profesyonel destek sağlıyoruz!
