Yabancıya Satılan Evin Metrekare Ölçüsü Eksik Çıkarsa Tazminat Talep Edilebilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Yabancıya satılan evin gerçek metrekare ölçüsü ilan veya sözleşmeden düşük çıkarsa bedel indirimi, tazminat ve sözleşmeden dönme haklarını öğrenin.

Yabancı alıcıya satılan evin gerçek metrekare ölçüsünün ilan, proje, ekspertiz raporu veya satış sözleşmesinde belirtilenden daha düşük çıkması hâlinde alıcının çeşitli hukuki hakları doğabilir. Ancak her metrekare farkı otomatik olarak ayıp veya tazminat sebebi değildir.

Öncelikle eksikliğin net alan, brüt alan, ortak alan payı, balkon veya depo hesabından mı kaynaklandığı belirlenmelidir.

Metrekare Farkı Hangi Durumlarda Hukuki Sorun Oluşturur?

Şu hâllerde satıcının sorumluluğu gündeme gelebilir:

• İlanda belirtilen alanın gerçekte daha büyük gösterilmesi,
• Satış sözleşmesinde belirli metrekare taahhüt edilmesi,
• Projede belirtilen alanın teslimde daha düşük olması,
• Ekspertiz raporunda yanlış ölçüm yapılması,
• Net alanın brüt alan gibi sunulması,
• Balkon, depo veya otoparkın bağımsız bölüm alanına dâhilmiş gibi gösterilmesi,
• Satıcının ölçüm farkını bilmesine rağmen alıcıya bildirmemesi.

Buna karşılık, sözleşmede alanın yaklaşık olduğu açıkça belirtilmişse veya brüt ve net alan ayrımı alıcıya bildirilmişse tazminat talebi zorlaşabilir.

Net Metrekare ile Brüt Metrekare Farkı

Gayrimenkul satışlarında en sık karşılaşılan sorun, brüt alan ile net kullanım alanının birbirine karıştırılmasıdır.

• Net alan: Alıcının fiilen kullandığı iç alanı ifade eder.
• Brüt alan: Duvarlar, ortak alan payları, merdiven, asansör ve diğer bölümler dâhil edilerek hesaplanabilir.

Yabancı alıcıya yalnızca “120 metrekare ev” denilmişse, bu ifadenin net mi yoksa brüt mü olduğu sözleşme, ilan ve proje belgeleriyle birlikte değerlendirilir.

Eksik Metrekare Ayıp Sayılır mı?

Satış sırasında vaat edilen alan ile gerçek alan arasında alıcı açısından önemli bir fark varsa, bu durum taşınmazda ayıp olarak değerlendirilebilir.

Alıcı, ayıbı öğrendiğinde gecikmeden satıcıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirim yapılırken gerçek ölçüm raporu, fotoğraflar ve sözleşmedeki alan bilgileri eklenmelidir.

Eksik alanın küçük veya önemsiz olduğu durumlarda tazminat talebi reddedilebilir. Değerlendirme yapılırken farkın taşınmazın kullanımını ve ekonomik değerini ne ölçüde etkilediği dikkate alınır.

Hangi Talepler İleri Sürülebilir?

Yabancı alıcı, olayın özelliklerine göre şu hakları kullanabilir:

• Satış bedelinden indirim,
• Gerçek zararların tazmini,
• Sözleşmeden dönme,
• Ödenen bedelin iadesi,
• Ekspertiz ve ölçüm masraflarının tahsili,
• Proje veya teslim ayıbının giderilmesi,
• Cezai şart varsa bunun ödenmesi.

Metrekare eksikliği taşınmazın değerini ciddi şekilde düşürüyorsa, bedel indirimi ve tazminat birlikte talep edilebilir.

Tazminat Nasıl Hesaplanır?

Tazminat hesabında genellikle şu unsurlar dikkate alınır:

1. Sözleşmede belirtilen metrekare,
2. Uzman tarafından ölçülen gerçek metrekare,
3. Birim metrekare satış bedeli,
4. Eksikliğin taşınmazın piyasa değerine etkisi,
5. Alıcının yaptığı ek masraflar,
6. Satıcının farkı bilip bilmediği.

Örneğin satış bedeli metrekare üzerinden belirlenmişse, eksik alan ile birim fiyat arasındaki fark bedel indiriminin hesaplanmasında kullanılabilir. Ancak mahkeme çoğu durumda bilirkişi incelemesi yaptırır.

Ekspertiz Raporu Yanlışsa Sorumluluk Kime Aittir?

Ekspertiz raporunda metrekare yanlış gösterilmişse, raporu hazırlayan kuruluşun ve satıcının sorumluluğu ayrı ayrı incelenir.

Ekspertiz şirketi ölçüm hatası yapmış, satıcı da bu raporu bilerek kullanmışsa her iki tarafa karşı talepte bulunulabilir. Yabancı alıcı, raporun hangi belgeler ve ölçüm yöntemi kullanılarak hazırlandığını araştırmalıdır.

Tapuda Yazılı Metrekare de Yanlışsa Ne Yapılır?

Tapu kaydındaki alan ile gerçek alan farklıysa, öncelikle kadastro ve tapu kayıtları incelenmelidir. Fark teknik ölçüm veya kadastro hatasından kaynaklanıyorsa tapu kaydının düzeltilmesi için ilgili idari ve hukuki yollar kullanılabilir.

Ancak tapuda yazan alan doğru, ilan ve sözleşmedeki alan yanlışsa, satıcıya karşı ayıp, bedel indirimi veya tazminat talepleri gündeme gelir.

Müteahhit veya Şirketten Alınan Evlerde Haklar

Yabancı alıcı evi müteahhit, proje şirketi veya profesyonel satıcıdan aldıysa tüketici hukuku hükümleri uygulanabilir.

Bu durumda:

• Ayıp bildirimi,
• Bedel indirimi,
• Tazminat,
• Sözleşmeden dönme,
• Tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi

gündeme gelebilir. Taşınmazın değerine ve talep miktarına göre başvurulacak merci değişebilir.

Hangi Belgeler Delil Olarak Kullanılır?

Yabancı alıcı şu belgeleri saklamalıdır:

• Satış sözleşmesi,
• İlan ekran görüntüleri,
• Proje ve mimari plan,
• Ekspertiz raporu,
• Tapu senedi,
• Belediyeden alınan ruhsat ve proje belgeleri,
• Bağımsız ölçüm raporu,
• Ödeme dekontları,
• E-posta ve WhatsApp yazışmaları,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Emlakçı belgeleri.

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’deki taşınmazlarda belediye, tapu ve kadastro kayıtlarının birlikte incelenmesi çoğu dosyada önem taşır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, metrekare uyuşmazlığında alıcının yalnızca satıcının beyanına güvenmemesi, bağımsız bir uzman ölçümü yaptırması ve farkı öğrendiği anda yazılı bildirimde bulunması gerektiğini belirtmektedir.

Satıcı Bilerek Fazla Metrekare Gösterdiyse

Satıcı, gerçek alanı bilmesine rağmen taşınmazı daha büyük göstererek satış yapmışsa, sözleşmeye aykırılık ve hileli davranış iddiaları gündeme gelebilir.

Aynı taşınmazın birden fazla kişiye yanlış ölçüyle satılması, sahte proje kullanılması veya alıcının bilerek yanıltılması hâlinde ceza soruşturması yapılması da mümkündür. Ancak her metrekare uyuşmazlığı otomatik olarak dolandırıcılık suçu oluşturmaz.

Sonuç

Yabancıya satılan evin metrekare ölçüsü eksik çıkarsa, alıcı öncelikle net-brüt alan ayrımını ve sözleşmedeki taahhüdü incelemelidir. Eksiklik önemliyse bedel indirimi, tazminat, sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin iadesi talep edilebilir.

Bağımsız ölçüm raporu alınmalı, satıcıya yazılı bildirim yapılmalı ve dava süresi bakımından gecikmeden hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Metrekare eksik çıkarsa otomatik tazminat alınır mı?

Hayır. Farkın sözleşmeye aykırı ve alıcı açısından önemli olması gerekir.

Net ve brüt metrekare arasındaki fark ayıp mıdır?

Her zaman değildir. Sözleşmede ve ilanda alanın nasıl gösterildiği incelenir.

İlanda fazla metrekare yazılması dava sebebi olur mu?

İlan, satış kararını etkileyen bir vaat niteliğindeyse delil olarak kullanılabilir.

Satış bedelinden indirim istenebilir mi?

Evet. Eksik alan taşınmazın değerini etkiliyorsa bedel indirimi talep edilebilir.

Ekspertiz şirketi sorumlu tutulabilir mi?

Ölçüm hatası veya kusurlu rapor varsa ekspertiz şirketinin sorumluluğu ayrıca incelenebilir.

Tapudaki metrekare yanlışsa ne yapılır?

Kadastro ve tapu kayıtları incelenerek düzeltme veya dava yollarına başvurulabilir.

Müteahhitten alınan evde tüketici mahkemesine gidilebilir mi?

İşlemin tüketici işlemi niteliğinde olması hâlinde tüketici mahkemesi görevli olabilir.

Metrekare farkı vatandaşlık yatırımını etkiler mi?

Taşınmazın değeri veya yatırım şartları etkileniyorsa vatandaşlık dosyası bakımından sorun doğabilir.

Yabancı alıcı Türkiye’ye gelmeden dava açabilir mi?

Evet. Vekâletnameyle avukat aracılığıyla ölçüm, ihtar ve dava işlemleri yürütülebilir.

Metrekare farkı öğrenilince ne yapılmalıdır?

Bağımsız ölçüm yaptırılmalı, tüm belgeler toplanmalı ve satıcıya gecikmeden yazılı bildirim yapılmalıdır.

Uzman Hukuki Destek

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara