12. Yargı Paketi Miras Savaşlarına Son Verdi mi? Mirasçılara Öncelikli Artırma Hakkı | 2026 Rehberi

12. Yargı Paketi, miras kalan bazı taşınmazların satışında ilk artırmayı yalnızca mirasçılara açıyor. Şartları, işleyişi ve düzenlemenin sınırlarını öğrenin.

12. Yargı Paketi, belirli koşulları taşıyan miras taşınmazlarının ortaklığın giderilmesi kapsamında satışında ilk artırmanın malik mirasçılar arasında yapılmasını öngörüyor. Ancak bu değişiklik tüm miras anlaşmazlıklarını bitirmiyor ve taşınmazın üçüncü kişilere satılmasını her durumda engellemiyor.

Düzenleme, 7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapıldı. Kanun 31 Temmuz 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi.

Miras kalan taşınmazın satışında ne değişti?

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmişse, kanundaki koşulları taşıyan taşınmazın ilk açık artırmasına yalnızca malik olan mirasçılar katılabilir. Bu özel artırma usulü bir defa uygulanır ve ilk artırmadaki teklif, taşınmazın muhammen kıymetinin yüzde 100’ü üzerinden verilir.

İlk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırma genel usule göre yapılabilir. Böylece mirasçıların taşınmazı ilk aşamada satın alma fırsatı olur; ancak üçüncü kişilerin sonraki aşamada ihaleye katılma ihtimali tamamen ortadan kalkmaz.

Yeni kural hangi taşınmazlarda uygulanır?

Özel artırma usulünün uygulanması için temel koşullar şunlardır:

• Taşınmazın tüm maliklerinin mülkiyeti miras yoluyla edinmiş olması,
• Mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması,
• Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması.

Bu koşullardan biri karşılanmıyorsa özel ilk artırma usulü uygulanmayabilir. Bu nedenle tapudaki maliklerin ve mülkiyetin hangi yolla edinildiğinin kontrol edilmesi gerekir.

Miras anlaşmazlıklarını tamamen sona erdiriyor mu?

Hayır. Düzenleme mirasçıların yasal paylarını değiştirmiyor; miras paylaşımını otomatik olarak sağlamıyor ve ortaklığın giderilmesi başvurusunu engellemiyor. Yalnızca belirli taşınmazlarda, satış kararı sonrasındaki ilk artırmanın kimler arasında yapılacağını düzenliyor.

Mirasçılar taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşamazsa, ortaklığın giderilmesi süreci gündeme gelebilir. Dava açılmadan önce arabuluculuk şartı ve taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği de değerlendirilmelidir.

Daha önce ilan edilen ihaleler nasıl etkilenir?

Kanundaki geçiş hükmüne göre, değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilanı yapılmış açık artırmalarda eski hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle satış dosyasındaki artırma ilanının tarihi önemlidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da miras kalan taşınmazlarla ilgili uyuşmazlıklarda tapu kaydı, mirasçılık belgesi, taşınmazın edinim biçimi ve satış dosyasının aşaması birlikte incelenmelidir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi süreçlerinde hukuki değerlendirme ve destek sunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

12. Yargı Paketi miras paylarını değiştirdi mi?

Hayır. Düzenleme yasal miras paylarını değil, belirli miras taşınmazlarının satışındaki ilk artırma usulünü değiştiriyor.

İlk artırmaya kimler katılabilir?

Koşulları taşıyan taşınmazda malik olan mirasçılar katılabilir. Mirasçı olmayan üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı varsa özel usul uygulanmayabilir.

İlk artırma sonuçlanmazsa taşınmaz üçüncü kişiye satılabilir mi?

İlk artırmada satış olmazsa sonraki artırma genel usule göre yapılabilir. Bu nedenle yeni düzenleme, üçüncü kişilerin taşınmazı satın almasını tamamen engellemez.

Her miras kalan taşınmaz bu düzenlemeye girer mi?

Hayır. Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir.

Mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir mi?

Koşulları varsa paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir. Dava öncesindeki arabuluculuk şartı ve izlenecek yol somut dosyaya göre değerlendirilmelidir.

Yeni kural, 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilen ihalelere uygulanır mı?

Hayır. Geçiş hükmüne göre, yürürlük tarihinden önce ilan edilmiş açık artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Mirasçılar taşınmazı satın almak zorunda mı?

Hayır. Mirasçıların satın alma zorunluluğu yoktur. İlk artırmada satın alan olmazsa sonraki satış aşaması genel usule göre ilerleyebilir.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren miras ve gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Miras paylaşımı ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No: 221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.