12. Yargı Paketi’nde Mirasta Yabancı Yasağı Var mı? Yabancı Mirasçı ve İlk İhale | 2026 Rehberi

12. Yargı Paketi yabancıların mirasçı olmasını yasakladı mı? 7589 sayılı Kanun’la miras kalan taşınmazların ilk artırmasına getirilen sınırlamanın kapsamını ve yabancı mirasçıların durumunu öğrenin.

12. Yargı Paketi mirasta yabancı yasağı getirdi mi?

Hayır. 12. Yargı Paketi kapsamında yürürlüğe giren düzenleme, yabancıların Türkiye’de mirasçı olmasını genel olarak yasaklamıyor. Değişiklik, belirli koşulları taşıyan miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi amacıyla satışında yapılacak ilk artırmaya ilişkin.

7589 sayılı Kanun’la İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan düzenlemeye göre, taşınmazdaki bütün maliklerin miras yoluyla hak sahibi olduğu ve mirasçı olmayan bir üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde ayni hakkı bulunmadığı durumlarda, ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılabiliyor. Kural, kişinin yabancı olup olmadığına değil, mirasçı malik olup olmadığına dayanıyor. cdn.tbmm.gov.tr

Bu nedenle “yabancıların miras alması yasaklandı” veya “yabancılar miras kalan evleri satın alamayacak” şeklindeki ifadeler, düzenlemenin kapsamını olduğundan geniş gösteriyor. Asıl konu, belirli koşullardaki satışlarda ilk artırmaya kimlerin katılabileceği.

Düzenleme hangi taşınmazlarda uygulanıyor?

İlk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılabilmesi için kanundaki koşulların birlikte bulunması gerekir. Genel çerçevede:

• Taşınmazın maliklerinin tamamı miras yoluyla hak sahibi olmuş olmalıdır.
• Satış, taşınmazdaki ortaklığın giderilmesi sürecinde gündeme gelmiş olmalıdır.
• Mirasçı olmayan bir üçüncü kişinin taşınmaz üzerinde ayni hakkı bulunmamalıdır.
• Sınırlama, ilk artırma için geçerli olmalıdır.

Bu koşulların bulunup bulunmadığı, tapu kayıtları ve dosyadaki belgeler incelenerek belirlenir. Taşınmazın geçmişte miras yoluyla edinilmiş olması tek başına yeterli değildir; mevcut maliklerin kim olduğu ve taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere ait hak bulunup bulunmadığı da önem taşır.

Düzenlemeye göre ilk artırmada satış gerçekleşmezse sonraki artırma genel kurallara göre yapılır. Dolayısıyla ilk artırmadaki sınırlama, taşınmazın her koşulda mirasçılar arasında kalacağı anlamına gelmez. Kanun değişikliği, mirasçılara ilk artırmada öncelik tanıyan özel bir usul getiriyor. tbmm.gov.tr

Yabancı uyruklu mirasçı ilk artırmaya katılabilir mi?

Yabancı uyruklu bir kişi, taşınmazda mirasçı sıfatıyla malik ise ilk artırmanın mirasçı maliklerle sınırlı olduğu durumda bu sıfatıyla değerlendirilebilir. Ancak yabancı mirasçının artırma sonucunda taşınmazda yeni bir pay edinmesi veya payını artırması, ayrıca yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin mevzuata göre incelenmelidir.

Başka bir deyişle iki ayrı soru vardır:

1. Kişi mirasçı ve malik sıfatıyla ilk artırmaya katılabilecek grupta mı?
2. İhale sonucunda taşınmazı veya ek bir payı edinmesi ve tapuda tescil ettirmesi mümkün mü?

İkinci soruda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ve ilgili düzenlemeler önem taşır. Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi; vatandaşlık, taşınmazın konumu ve kanundaki sınırlamalar gibi unsurlara göre değerlendirilir. Yabancıların miras yoluyla taşınmaz edinmesi ile edinilen taşınmazı hukuken elde tutabilmesi de her durumda aynı anlama gelmez. tkgm.gov.tr

Bu nedenle yabancı uyruklu bir mirasçının durumu, yalnızca “ilk ihaleye girebilir mi?” sorusuyla çözülemez. Mirasçılık belgesi, tapu kaydı, taşınmazın bulunduğu yer ve kişinin taşınmaz edinme koşulları birlikte incelenmelidir.

Mirasçı olmayan yabancı alıcı ilk artırmaya katılabilir mi?

Kanundaki koşulların gerçekleştiği bir dosyada ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu durumda mirasçı olmayan bir kişi, Türk veya yabancı olmasına bakılmaksızın, ilk artırmaya katılamaz.

İlk artırmada satış olmaz ve sonraki artırmaya geçilirse, artırmaya katılım genel kurallara göre değerlendirilir. Yabancı bir alıcının bu aşamada taşınmaz edinip edinemeyeceği ise ilgili yabancı taşınmaz edinme kurallarına tabidir. Bu yüzden “yabancı alıcı hiçbir aşamada taşınmazı satın alamaz” demek de doğru değildir.

Özetle, ilk artırmadaki sınırlama bir uyrukluk yasağı değildir. Belirli koşullarda, mirasçı olmayan kişileri kapsayan bir katılım kuralıdır.

12. Yargı Paketi yabancıların miras hakkını ortadan kaldırıyor mu?

Hayır. Düzenleme, yabancıların mirasçılık sıfatını veya miras payını ortadan kaldırmıyor. Yabancı bir kişi Türk hukukuna göre mirasçı olabilir; ancak miras kalan taşınmazı edinmesi, elinde tutması veya artırma sonucunda ek pay kazanması ayrıca değerlendirilir.

Yabancı mirasçının ilgili mevzuat nedeniyle taşınmazı edinmesi ya da elinde tutması mümkün değilse, taşınmazın tasfiyesi veya bedelinin ödenmesi gibi sonuçlar gündeme gelebilir. Bu değerlendirme somut olayın özelliklerine ve geçerli edinim kurallarına göre yapılır. Your Key Türkiye

Yeni düzenleme ne zaman yürürlüğe girdi?

7589 sayılı Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandı. Kanunla getirilen düzenleme bakımından, değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş artırmalar için önceki hükümlerin uygulanmasını öngören geçiş kuralı da bulunuyor. Bu nedenle dosyanın tarihleri ve artırma ilanının ne zaman yapıldığı ayrıca kontrol edilmelidir. www.tbmm.gov.tr

Miras kalan taşınmaz satışında hangi belgeler incelenmeli?

İlk artırmanın kapsamını belirlemek için genellikle şu kayıt ve belgeler önem taşır:

• Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgileri
• Mirasçılık belgesi
• Taşınmazın miras yoluyla kimlere ve hangi oranlarda geçtiğini gösteren kayıtlar
• Ortaklığın giderilmesi dosyasındaki karar ve satış işlemleri
• Üçüncü kişilere ait ipotek, intifa veya benzeri ayni hak kayıtları
• Yabancı mirasçı varsa taşınmaz edinme ve tescil koşullarına ilişkin belgeler

Özellikle birden fazla mirasçı, yabancı uyruklu paydaş veya üçüncü kişiye ait ayni hak söz konusuysa, artırmaya katılım ve tapu tescili ayrı ayrı incelenmelidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’daki taşınmazlar için de değerlendirme, taşınmazın bulunduğu yer ve dosyanın özellikleri esas alınarak yapılır.

Sonuç: “Mirasta yabancı yasağı” ifadesi neden yanıltıcı?

12. Yargı Paketi’ndeki düzenleme, yabancıların mirasçı olmasını yasaklamıyor. Belirli koşulları taşıyan miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi amacıyla satışında ilk artırmaya katılımı malik olan mirasçılarla sınırlıyor. Bu sınırlama, mirasçı olmayan Türk ve yabancı alıcılar bakımından uyrukluk ayrımı yapmadan uygulanıyor.

Yabancı mirasçının artırmaya katılma durumu ile ihale sonucunda taşınmazı edinip tapuda tescil ettirebilmesi ise birbirinden farklı hukuki değerlendirmeler gerektiriyor. Bu nedenle satış dosyası, tapu kayıtları ve yabancı taşınmaz edinme kuralları birlikte ele alınmalı.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yabancılar Türkiye’de mirasçı olabilir mi?

Yabancı uyruklu olmak tek başına mirasçı olmaya engel değildir. Ancak miras kalan taşınmazın edinilmesi veya elde tutulması, yabancıların taşınmaz edinmesine ilişkin kurallara göre ayrıca değerlendirilir.

12. Yargı Paketi yabancıların miras kalan evi almasını yasakladı mı?

Hayır. Düzenleme genel bir yabancı yasağı getirmiyor. Belirli koşullarda ilk artırmayı malik olan mirasçılarla sınırlıyor.

Yabancı uyruklu mirasçı ilk artırmaya katılabilir mi?

Taşınmazda mirasçı malik sıfatı varsa, ilk artırmaya katılabilecek mirasçılar arasında değerlendirilmesi mümkündür. Ancak artırma sonucunda taşınmazı veya ek bir payı edinip edinemeyeceği ilgili mevzuata göre ayrıca kontrol edilmelidir.

Mirasçı olmayan yabancı kişi ilk artırmaya girebilir mi?

Kanundaki koşulların oluştuğu dosyada ilk artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu nedenle mirasçı olmayan yabancı kişi de ilk artırmaya katılamaz.

İkinci artırmaya yabancı alıcı katılabilir mi?

İlk artırmada satış gerçekleşmez ve sonraki artırmaya geçilirse, katılım genel kurallara göre değerlendirilir. Yabancı alıcının taşınmazı edinmesi ayrıca yabancıların taşınmaz edinme mevzuatına bağlıdır.

Her miras kalan taşınmaz için ilk artırma mirasçılara mı özgüdür?

Hayır. Kanundaki koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Maliklerin tamamının miras yoluyla hak sahibi olup olmadığı ve mirasçı olmayan üçüncü kişilerin ayni hakkı bulunup bulunmadığı incelenir.

Yabancı mirasçı taşınmazı elinde tutamazsa ne olur?

Taşınmazı edinme veya elde tutma koşulları sağlanmıyorsa, somut olaya ve ilgili mevzuata göre tasfiye ya da bedelin ödenmesi gibi sonuçlar gündeme gelebilir. Dosya özelinde hukuki inceleme yapılmalıdır.

Düzenleme, yürürlükten önce ilan edilen artırmaları etkiler mi?

Kanundaki geçiş kuralı uyarınca, değişiklik yürürlüğe girmeden önce ilan edilmiş artırmalarda önceki hükümlerin uygulanması söz konusu olabilir. İlan ve yürürlük tarihleri dosya üzerinden kontrol edilmelidir.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren miras hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Miras hukuku uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz. Süreç, Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından değerlendirilebilir.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No: 221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.