Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? 2026 Güncel Hukuki Rehber
4 Mart 2026
Tapuya Şerh Koydurma Nasıl Yapılır? 2026 Güncel Hukuki Rehber
4 Mart 2026
Ön alım (şufa) davası nasıl açılır, hangi mahkemede görülür ve dava süresi ne kadardır? Hisseli taşınmazlarda önalım hakkı hakkında 2026 güncel rehber.
Hisseli taşınmazlarda ortaya çıkan en önemli hukuki haklardan biri önalım hakkı, diğer adıyla şufa hakkıdır. Paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarların bu payı öncelikli olarak satın alma hakkı bulunmaktadır. Bu hak Türk Medeni Kanunu tarafından düzenlenmiş olup paylı mülkiyet ilişkilerinin korunmasını amaçlamaktadır.
Önalım hakkı, taşınmazın yabancı bir kişinin ortaklığına girmesini önlemek amacıyla getirilmiş önemli bir hukuki düzenlemedir. Bu hak sayesinde hissedarlar taşınmaz üzerindeki ortaklık ilişkisini koruyabilir ve yeni bir kişinin ortak olmasının önüne geçebilir. Uygulamada özellikle hisseli tarla, arsa ve apartman dairelerinde bu tür davalar oldukça sık görülmektedir.
Önalım hakkı çoğu zaman ön alım davası (şufa davası) açılarak kullanılmaktadır. Hissedarlar satılan payın kendilerine devredilmesini talep ederek mahkemeye başvurabilir. Bu davalar taşınmaz hukukunun önemli uyuşmazlıkları arasında yer almakta olup belirli süre ve şartlara tabidir.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer hissedarlara tanınan satın alma önceliğidir.
Bu hak sayesinde diğer hissedarlar satılan payı aynı şartlarla satın alabilir.
Bu hak Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir.
Ön Alım Davası Nedir?
Ön alım davası, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasını sağlayan davadır.
Bir hissedar payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer hissedarlar mahkemeye başvurarak satılan payın kendilerine devredilmesini talep edebilir.
Mahkeme gerekli şartların oluştuğunu tespit ederse payın davacı adına tesciline karar verebilir.
Ön Alım Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ön alım davaları genellikle Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bu nedenle dava taşınmazın bulunduğu şehirde açılmalıdır.
Ön Alım Davası Açma Süresi
Önalım hakkının kullanılabilmesi belirli sürelerle sınırlıdır.
Türk Medeni Kanunu’na göre satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılması gerekir.
Bu süreler hak düşürücü süre niteliğindedir.
Ön Alım Davası Açma Şartları
Ön alım davasının açılabilmesi için bazı şartların bulunması gerekir.
Taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir.
Satış işleminin üçüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir.
Davacının hissedar olması gerekir.
Ön Alım Davasında Satış Bedeli
Önalım hakkını kullanan hissedar satılan payı aynı bedel üzerinden satın almak zorundadır.
Bu nedenle satış bedelinin mahkeme veznesine yatırılması gerekebilir.
Mahkeme sürecinde bu bedel önemli bir unsurdur.
Ön Alım Davasında Tapu Tescili
Mahkeme davayı kabul ederse satılan pay davacı adına tescil edilir.
Tapu kaydı bu karar doğrultusunda değiştirilir.
Bu işlem sonucunda yeni hissedar davacı olur.
Ön Alım Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
Bazı durumlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Örneğin payın aile bireylerinden birine devredilmesi bazı durumlarda bu hakkın kullanılmasını engelleyebilir.
Her somut olay ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Ön Alım Davalarında İspat
Önalım davalarında davacının hissedar olduğunu ve satış işleminin gerçekleştiğini ispat etmesi gerekir.
Tapu kayıtları ve satış belgeleri önemli deliller arasında yer alır.
Gayrimenkul Hukuku Açısından Ön Alım Davaları
Önalım davaları gayrimenkul hukukunun önemli uyuşmazlıklarından biridir.
Bu davalar hisseli taşınmazlarda ortaya çıkan ortaklık sorunlarının çözülmesine yardımcı olur.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ön alım davası nedir?
Hisseli taşınmazlarda satılan payın hissedar adına tescili için açılan davadır.
Ön alım davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır.
Ön alım davası açma süresi ne kadardır?
Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay, her durumda 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Ön alım hakkı her satışta kullanılabilir mi?
Bazı özel durumlarda kullanılamayabilir.
Ön alım hakkı nasıl kullanılır?
Genellikle mahkemede açılan önalım davası ile kullanılır.
Gayrimenkul Hukuku Alanında Hukuki Destek
Ön alım davaları, hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları ve tapu iptal davaları gayrimenkul hukuku kapsamında uzmanlık gerektiren konulardır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde taşınmaz hukuku alanında profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşır.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak ön alım davaları, tapu iptal davaları, hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları ve gayrimenkul hukuku alanında kapsamlı hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
