Kentsel Dönüşümde Karara Katılmayan Malikin Arsa Payı Hangi Şartlarda Satılır? (2026) Güncel Rehber

6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm kararına katılmayan malikin arsa payının hangi aşamalardan sonra satılabileceğini Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Kentsel dönüşümde karara katılmayan malikin arsa payı kendiliğinden ve doğrudan satılamaz. Satış için, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunlukla karar alması ve kararın, teklifin ve bildirimlerin kanuna uygun biçimde tamamlanması gerekir.

Satıştan önce gereken karar ve bildirimler

4 Şubat 2026’da değiştirilen Yönetmelik uyarınca, riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulama kararı alınması için maliklerin toplantıya çağrılması ve toplantının tutanağa bağlanması gerekir. Toplantının yeri ve zamanı usulüne uygun ilan veya noter bildirimiyle duyurulur; karar pay oranına göre salt çoğunlukla alınır.

Karara katılmayan malike, çoğunluk kararını ve anlaşma şartlarını içeren teklif veya bu teklifi inceleyebileceği yer bildirilir. Malik, bildirimin yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyip kabul edebilir. Süre içinde kabul edilmemesi hâlinde arsa payı satış sürecine alınabilir. Bildirim, ilgili koşullara göre elektronik tebligat, noter veya muhtarlık ilanıyla yapılabilir.

Değerleme ve açık artırma koşulları

Satış başvurusunda toplantı çağrısına ve karar tutanağına, çoğunluğun sağlandığına, teklifin ve 15 günlük sürenin bildirildiğine ilişkin belgeler ile payın değer tespitine dair rapor bulunmalıdır. Değerleme için SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu alınır; satış işlemi, yapı henüz yıkılmamış olsa da yapılabilir.

Satış, kural olarak çoğunluk kararına katılan paydaşlara açık artırma usulüyle yapılır ve belirlenen rayiç değerin altında satış yapılamaz. İlk satış gerçekleşmezse izlenecek sonraki aşama, taşınmazın riskli yapı parselinde mi yoksa riskli alan veya rezerv yapı alanında mı bulunduğuna göre değişebilir.

Satışa karşı hangi yol izlenebilir?

Toplantıya çağrı yapılmaması, karar çoğunluğunun hatalı hesaplanması, 15 günlük bildirimin usulsüzlüğü veya değerleme raporundaki somut yanlışlıklar satış sürecine karşı ileri sürülebilir. İdarenin satış işlemine karşı 6306 sayılı Kanun kapsamında 30 günlük özel dava süresi gündeme gelebilir; koşulları varsa yürütmenin durdurulması da istenebilir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, bildirim tarihinin ve tebligatın nasıl yapıldığının hemen kontrol edilmesini öneriyor; yalnızca idareye dilekçe verilmesi yargı başvuru süresini güvence altına almayabilir.

2026 güncel değerlendirme

4 Şubat 2026 tarihli düzenleme, toplantıya davet ve toplantı tutanağı belgelerini satış başvurusunda açıkça aranan evraklar arasına ekledi. Bu nedenle satışın geçerliliği incelenirken yalnızca çoğunluk oranı değil, toplantı ve bildirim süreci de kontrol edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Karara katılmayan her malikin arsa payı satılabilir mi?
Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamı, salt çoğunluk kararı ve usulüne uygun bildirim şartları sağlanmalıdır.

Çoğunluk nasıl hesaplanır?
Kural olarak malik sayısına göre değil, pay oranlarına göre salt çoğunluk aranır.

Teklif için verilen süre kaç gündür?
Karara katılmayan malike, bildirimin yapıldığı veya yapılmış sayıldığı tarihten itibaren 15 günlük kabul süresi verilir.

Bina yıkılmadan arsa payı satışı yapılabilir mi?
Yönetmelik, satış işleminin yapılabilmesi için yapının yıkılmış olmasını şart koşmamaktadır.

Arsa payının değeri nasıl belirlenir?
SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunun raporu alınır ve yönetmelikteki satış usulü uygulanır.

Satış işlemine hangi durumlarda itiraz edilebilir?
Örneğin çoğunluk hesabı, toplantıya çağrı, tebligat, 15 günlük süre veya değerleme işlemi hukuka aykırıysa bu hususlar başvuruda ileri sürülebilir.

Satışa karşı dava süresi ne kadardır?
6306 sayılı Kanun’daki özel 30 günlük dava süresi gündeme gelebilir. Başlangıç tarihi ve görevli yargı yolu somut işlem üzerinden belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm, arsa payı satışı ve taşınmaz uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr