AVM sigorta uyuşmazlıklarında hukuki çözüm yolları nelerdir? Yangın, deprem, sel, iş durması, kira kaybı, mağaza ve ortak alan hasarları, sorumluluk sigortası, eksper raporuna itiraz, eksik ödeme ve sigorta davası hakkında 2026 rehberi.

Alışveriş merkezleri, sigorta hukuku açısından en karmaşık ticari yapılardan biridir. Tek bir yangın, su baskını veya teknik arıza aynı anda AVM maliki, yönetim şirketi, mağaza kiracıları, ziyaretçiler, çalışanlar, yükleniciler ve birden fazla sigorta şirketini ilgilendiren milyonlarca liralık uyuşmazlık yaratabilir.

Örneğin AVM’nin teknik odasında meydana gelen yangın yalnızca binada fiziksel hasar oluşturmayabilir. Mağazalar haftalarca kapalı kalabilir, kiracılar ciro kaybedebilir, AVM işletmecisinin kira ve ortak alan gelirleri azalabilir, ziyaretçiler zarar görebilir ve teknik sistemlerin tamamen yenilenmesi gerekebilir.

Bu nedenle AVM sigorta uyuşmazlıklarında;

• “Hasarı hangi sigorta şirketi ödeyecek?”
• “AVM’nin poliçesi mağazanın zararını kapsıyor mu?”
• “Kiracının kendi sigortasına başvurması mı gerekiyor?”
• “AVM kapalı kaldığı dönemde kira kaybı talep edilebilir mi?”
• “Eksper raporu gerçek zararı karşılamıyorsa ne yapılabilir?”
• “Sigorta şirketi teminatı reddederse hangi hukuki yollara başvurulur?”

soruları önem taşımaktadır.

Özellikle yüksek bedelli ticari hasarlarda poliçelerin, kira sözleşmelerinin, teknik raporların ve finansal kayıpların birlikte değerlendirilmesi gerekir.

---

AVM’lerde Hangi Sigortalar Önemlidir?

AVM’nin büyüklüğüne ve risk yapısına göre farklı poliçelerin birlikte bulunması gerekebilir.

Başlıca sigortalar şunlardır:

Sigorta Türü	Temel Risk
Yangın / Ticari Mülk Sigortası	Bina ve fiziksel varlık hasarları
Deprem Teminatı	Deprem kaynaklı zararlar
İş Durması Sigortası	Faaliyet ve belirli gelir kayıpları
Kira Kaybı Teminatı	Şartlarına göre kira gelirindeki kayıplar
Makine Kırılması	Teknik sistem ve makineler
Elektronik Cihaz	Elektronik sistemler
Üçüncü Şahıs Sorumluluk	Ziyaretçi ve üçüncü kişi zararları
İşveren Sorumluluk	Çalışanlara ilişkin belirli sorumluluk riskleri
Siber Sigorta	Siber saldırı ve veri ihlali riskleri

Her poliçenin kapsamı farklı olduğundan yalnızca poliçenin adına bakılarak teminat değerlendirmesi yapılmamalıdır.

---

AVM’de Yangın Çıkarsa Sigorta Tazminatı Nasıl Alınır?

AVM’lerde yangın en ağır hasar senaryolarından biridir.

Yangın;

• mağazalara,
• ortak alanlara,
• elektrik tesisatına,
• yürüyen merdivenlere,
• asansörlere,
• otoparka,
• havalandırma sistemlerine,
• dekorasyona

zarar verebilir.

Hasar sonrasında öncelikle ilgili sigorta şirketlerine ihbar yapılmalı ve bütün fiziksel zararlar ayrıntılı şekilde belgelenmelidir.

---

AVM Yangınında Hangi Belgeler Önemlidir?

Özellikle;

• itfaiye raporu,
• kolluk tutanakları,
• kamera görüntüleri,
• yangın alarm kayıtları,
• teknik sistem logları,
• bakım kayıtları,
• fotoğraf ve videolar,
• mağaza hasar listeleri,
• eksper raporları

korunmalıdır.

Yangın alanındaki delillerin onarım ve temizlik çalışmaları sırasında kaybolmaması önemlidir.

---

Yangının Bir Mağazada Başlaması Halinde Kim Sorumludur?

Örneğin restoran kiracısının mutfağında çıkan yangın bütün AVM’ye yayılmış olabilir.

Bu durumda;

• kiracı işletmenin sorumluluğu,
• AVM işletmecisinin sorumluluğu,
• yangın güvenlik sistemleri,
• bakım şirketlerinin sorumluluğu,
• ilgili sigorta şirketlerinin sorumluluğu

birlikte değerlendirilebilir.

Sigorta şirketinin ödeme yapması halinde şartları varsa halefiyet ve rücu ilişkileri de gündeme gelebilir.

---

Yangın Güvenlik Sistemleri Çalışmazsa Sigorta Ödeme Yapmayabilir mi?

Sigorta şirketi;

• sprinkler sisteminin çalışmadığını,
• yangın alarmının devre dışı olduğunu,
• yangın kapılarının uygun olmadığını,
• bakım yükümlülüklerinin yerine getirilmediğini

ileri sürebilir.

Ancak bu tür eksiklikler her durumda otomatik olarak sigorta şirketinin bütün sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Poliçe hükümleri, yükümlülüğün niteliği ve ihlalle meydana gelen zarar arasındaki nedensellik bağı ayrıca incelenmelidir.

---

AVM Deprem Nedeniyle Zarar Görürse

Deprem sonucunda;

• taşıyıcı sistem,
• cephe,
• mağazalar,
• ortak alanlar,
• asansörler,
• yürüyen merdivenler,
• elektrik ve mekanik tesisatlar

zarar görebilir.

Büyük ticari yapılarda deprem teminatlarında özellikle muafiyet, koasürans, sigorta bedeli ve limitler tazminat miktarını önemli ölçüde etkileyebilir.

---

AVM’de Sel ve Su Baskını Hasarı

Yoğun yağış, altyapı yetersizliği veya tesisat arızası özellikle;

• kapalı otopark,
• depo alanları,
• teknik odalar,
• zemin kat mağazaları

üzerinde ağır zarar yaratabilir.

Hasarın sel, kanalizasyon taşması veya tesisat arızasından kaynaklanması farklı poliçe hükümlerinin uygulanmasına neden olabilir.

Bu nedenle hasarın teknik sebebi mutlaka belirlenmelidir.

---

AVM’nin Çatısı Akarsa Mağaza Zararını Kim Öder?

Çatıdan sızan su mağazanın;

• stoklarına,
• dekorasyonuna,
• elektronik cihazlarına

zarar verebilir.

Bu durumda kira sözleşmesindeki bakım ve onarım yükümlülükleri ile AVM ve mağazanın sigorta poliçeleri birlikte incelenmelidir.

---

AVM’deki Mağazanın Sigortası ile AVM Sigortası Çakışırsa Ne Olur?

Aynı zarar birden fazla sigorta poliçesiyle ilişkili olabilir.

Örneğin AVM’nin bina poliçesi ile kiracının iş yeri poliçesi farklı menfaatleri güvence altına alabilir.

Bu nedenle “iki sigorta var, iki kez tazminat alınır” şeklinde bir sonuç çıkarılamaz.

Çifte sigorta, müşterek sigorta ve sigortacılar arasındaki paylaşım kuralları somut olaya göre değerlendirilmelidir.

---

AVM Kapanırsa Kira Kaybı Talep Edilebilir mi?

Büyük bir yangın veya deprem nedeniyle AVM aylarca kapalı kalabilir.

Bu dönemde mağazalar faaliyet gösteremeyebilir ve kira tahsilatları azalabilir veya tamamen durabilir.

Poliçede uygun Business Interruption / Loss of Rent teminatlarının bulunması halinde kira geliri kayıpları değerlendirilebilir.

---

Kira Kaybı Sigortası Nedir?

Kira kaybı teminatı, poliçe koşulları çerçevesinde teminat kapsamındaki bir hasar nedeniyle taşınmazın kullanılamaması sonucunda ortaya çıkan belirli kira gelir kayıplarına yönelik güvence sağlayabilir.

Ancak;

• kira sözleşmelerinin niteliği,
• kira bedelleri,
• hasar nedeniyle kiracının ödeme yükümlülüğünün etkilenip etkilenmediği,
• poliçe limiti,
• tazminat süresi

ayrıca incelenmelidir.

---

Ciro Kirası Kullanan AVM’lerde Zarar Nasıl Hesaplanır?

AVM’lerde bazı kira sözleşmelerinde sabit kira yanında ciro kirası bulunabilir.

Hasar nedeniyle mağazalar kapalı kaldığında AVM işletmecisi ciro kirasından da mahrum kalabilir.

Bu durumda;

• geçmiş satış rakamları,
• sezonluk değişiklikler,
• mağaza performansı,
• beklenen ciro,
• kira sözleşmesindeki oran

önemli hale gelir.

---

AVM’nin İş Durması Zararı Nasıl Hesaplanır?

AVM’nin yalnızca kira gelirleri değil;

• otopark gelirleri,
• reklam gelirleri,
• etkinlik gelirleri,
• ortak alan gelirleri,
• diğer ticari gelirleri

de azalabilir.

Ancak bütün gelir kayıplarının otomatik olarak sigortadan alınabileceği düşünülmemelidir.

Poliçedeki brüt kâr ve gelir tanımları esas alınmalıdır.

---

AVM’nin Yeniden Açılması Gecikirse Ne Olur?

Sigorta şirketi AVM’nin altı ayda açılabileceğini ileri sürebilirken işletmeci yeniden açılışın 12 ay sürdüğünü iddia edebilir.

Bu durumda;

• inşaat programları,
• ruhsat süreçleri,
• malzeme tedarik süreleri,
• teknik sistemlerin kurulumu,
• test ve devreye alma işlemleri

belgelendirilmelidir.

İş durması tazminatında makul toparlanma süresi kritik önemdedir.

---

Mağazalar Kapalıyken Kiracılar Kira Ödemezse

Bu durum yalnızca sigorta hukuku değil, kira hukuku bakımından da değerlendirilmelidir.

Hasarın;

• kiralananın kullanımına etkisi,
• kira sözleşmesindeki hükümler,
• mücbir sebep düzenlemeleri,
• tarafların sigorta yükümlülükleri

birlikte incelenmelidir.

---

AVM’de Ziyaretçi Yaralanırsa

Ziyaretçi;

• ıslak zeminde düşebilir,
• yürüyen merdivende yaralanabilir,
• asansör kazası yaşayabilir,
• üzerine cisim düşebilir.

AVM işletmecisinin hukuki sorumluluğunun doğduğu durumlarda üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası gündeme gelebilir.

---

Yürüyen Merdiven Kazalarında Sigorta

Yürüyen merdiven kazasında;

• bakım kayıtları,
• periyodik kontroller,
• kamera görüntüleri,
• teknik servis kayıtları

önemli delillerdir.

Bakım şirketinin kusuru varsa ayrıca bu şirketin ve varsa sorumluluk sigortacısının durumu değerlendirilebilir.

---

Asansör Kazalarında Kim Sorumludur?

Somut olayın özelliklerine göre;

• AVM işletmecisi,
• bina maliki,
• bakım şirketi,
• teknik servis

açısından sorumluluk gündeme gelebilir.

Sigorta poliçelerinin bu sorumlulukları hangi ölçüde güvence altına aldığı ayrıca incelenmelidir.

---

AVM Otoparkındaki Araç Zarar Görürse

Otoparkta;

• araç hırsızlığı,
• su baskını,
• yangın,
• tavan parçası düşmesi,
• başka fiziksel zararlar

meydana gelebilir.

AVM’nin hukuki sorumluluğu, otoparkın işletilme biçimi ve sorumluluk poliçesinin kapsamına göre değerlendirilir.

---

AVM’deki Elektronik Sistemler Zarar Görürse

Modern alışveriş merkezlerinde;

• güvenlik kameraları,
• yangın algılama sistemleri,
• kartlı geçiş sistemleri,
• otomasyon sistemleri,
• sunucular,
• otopark sistemleri

yüksek değerli elektronik altyapılar oluşturur.

Ani ve beklenmedik fiziksel zararlar bakımından Elektronik Cihaz Sigortası gündeme gelebilir.

---

AVM’nin Teknik Sistemleri İçin Makine Kırılması Sigortası

Özellikle;

• jeneratörler,
• chiller sistemleri,
• pompalar,
• HVAC sistemleri,
• yürüyen merdivenler,
• teknik makineler

bakımından Makine Kırılması Sigortası önemli olabilir.

Sigortacı normal aşınma veya bakım eksikliği iddiasıyla ödeme yapmayı reddedebilir. Bu durumda teknik raporlar kritik önem taşır.

---

Elektrik Kesintisi Nedeniyle AVM Kapanırsa

AVM’nin kendi tesisinde fiziksel hasar bulunmadığı halde uzun süreli enerji kesintisi yaşanabilir.

Standart Business Interruption poliçesinin bu zararı otomatik olarak karşılaması beklenmemelidir.

Utilities Interruption veya benzeri özel klozların bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

---

AVM’lere Yönelik Siber Saldırılar

AVM yönetimleri;

• ziyaretçi verileri,
• kiracı bilgileri,
• ödeme sistemleri,
• güvenlik altyapıları

bakımından siber risklere maruz kalabilir.

Ransomware saldırısı otopark, ödeme veya yönetim sistemlerini devre dışı bırakabilir.

Bu nedenle Cyber Insurance ve Cyber Business Interruption teminatları ayrıca değerlendirilmelidir.

---

AVM Sigortalarında Eksik Sigorta Sorunu

AVM’lerde yeniden yapım maliyetleri;

• enflasyon,
• döviz kuru,
• inşaat maliyetleri,
• ithal teknik ekipmanlar

nedeniyle önemli ölçüde değişebilir.

Sigorta bedellerinin güncel tutulmaması, şartları varsa eksik sigorta uygulaması nedeniyle tazminatın önemli ölçüde azalmasına yol açabilir.

---

Sigorta Şirketinin Eksper Raporuna İtiraz Edilebilir mi?

Evet.

Eksper;

• bina hasarını düşük hesaplamış,
• teknik sistemleri eksik değerlendirmiş,
• dekorasyon zararını dışarıda bırakmış,
• iş durması süresini kısa belirlemiş,
• kira kaybını eksik hesaplamış

olabilir.

Bağımsız teknik ve mali raporlarla eksper değerlendirmesine itiraz edilebilir.

---

AVM Sigorta Hasarında Delil Tespiti Neden Önemlidir?

Büyük yangın veya yapısal hasarlarda onarım çalışmaları başladığında hasarın ilk hali ortadan kalkabilir.

Uyuşmazlık ihtimali yüksekse somut olayın şartlarına göre mahkeme aracılığıyla delil tespiti değerlendirilmelidir.

Bu yöntem;

• hasarın nedeninin,
• kapsamının,
• zarar gören unsurların

erken aşamada kayıt altına alınmasını sağlayabilir.

---

Sigorta Şirketi Eksik Ödeme Yaparsa

Sigorta şirketinden;

• eksper raporu,
• tazminat hesap cetveli,
• eksik sigorta hesabı,
• muafiyet ve koasürans hesabı,
• kapsam dışında bırakılan kalemlerin gerekçeleri

talep edilmelidir.

Ödeme teklifinin gerçek zararı karşılayıp karşılamadığı bağımsız şekilde hesaplanmalıdır.

---

Sigorta Şirketi Tazminatı Tamamen Reddederse

Ret gerekçesi yazılı olarak alınmalıdır.

Sigortacı örneğin;

• rizikonun teminat dışında olduğunu,
• güvenlik yükümlülüklerinin ihlal edildiğini,
• eksik veya yanlış beyan bulunduğunu,
• hasarın poliçe döneminde gerçekleşmediğini

ileri sürebilir.

Bu gerekçelerin Türk Ticaret Kanunu, poliçe ve genel/özel şartlarla uyumlu olup olmadığı incelenmelidir.

Güncel sigortacılık mevzuatı bakımından Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu (SEDDK) kaynakları takip edilebilir.

---

Sigorta Tahkim Komisyonu’na Başvurulabilir mi?

Şartları mevcutsa Sigorta Tahkim Komisyonu yolu değerlendirilebilir.

Güncel başvuru usulü ve koşulları için Sigorta Tahkim Komisyonu incelenebilir.

Ancak AVM hasarları çoğu zaman yüksek tutarlı ve teknik açıdan karmaşık olduğundan tahkim ile mahkeme yolunun avantajları dosya özelinde karşılaştırılmalıdır.

---

AVM Sigorta Şirketine Karşı Dava Açabilir mi?

Evet.

Sigorta şirketinin;

• tazminatı haksız şekilde reddetmesi,
• fiziksel hasarı eksik hesaplaması,
• kira kaybını karşılamaması,
• iş durması tazminatını düşük belirlemesi,
• yanlış eksik sigorta uygulaması yapması,
• poliçeye aykırı kesintiler uygulaması

halinde somut olayın şartlarına göre dava açılması gündeme gelebilir.

---

AVM Sigorta Uyuşmazlıklarında Zamanaşımı

Sigorta uyuşmazlıklarında sürelerin kaçırılması ciddi hak kayıplarına neden olabilir.

Bu nedenle hasarın meydana geldiği tarih, sigortacıya yapılan başvurular, ret veya ödeme tarihleri ve uygulanabilecek özel süreler dosya bazında değerlendirilmelidir.

Uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra zamanaşımının son günlerine kadar beklenmesi önemli bir risk oluşturur.

---

AVM Hasarlarında Rücu Davaları

Sigorta şirketi AVM’ye tazminat ödedikten sonra zarardan sorumlu üçüncü kişiye belirli şartlarla rücu edebilir.

Örneğin yangına;

• restoran kiracısı,
• elektrik yüklenicisi,
• bakım şirketi,
• teknik servis

neden olmuş olabilir.

Bu durumda sigorta şirketinin halefiyet kapsamında sorumlu kişilere yönelmesi gündeme gelebilir.

---

AVM İşletmelerinin Hasar Sonrası Yapması Gereken 10 Kritik İşlem

1. Can ve mal güvenliğini sağlayın.
2. Hasarı sigorta şirketlerine gecikmeden bildirin.
3. Fotoğraf ve video kayıtlarını alın.
4. Kamera görüntülerini yedekleyin.
5. Teknik sistem loglarını koruyun.
6. Resmi tutanakları temin edin.
7. Hasarlı parçaları mümkün olduğunca muhafaza edin.
8. Kiracılardan ayrı hasar listeleri alın.
9. İş durması ve kira kaybını günlük olarak kaydedin.
10. Nihai ibra veya sulh belgesini incelemeden imzalamayın.

---

30 Maddelik AVM Sigorta Hukuku Kontrol Listesi

1. Bina sigorta bedeli güncel mi?
2. Yangın teminatı yeterli mi?
3. Deprem teminatı mevcut mu?
4. Sel ve su baskını kapsanıyor mu?
5. Ortak alanlar poliçeye dahil mi?
6. Otopark sigortalı mı?
7. Teknik odalar poliçede mi?
8. Elektronik cihaz teminatı var mı?
9. Makine kırılması teminatı mevcut mu?
10. Asansörler sigortalı mı?
11. Yürüyen merdivenler dahil mi?
12. HVAC sistemleri poliçede mi?
13. Jeneratörler sigortalı mı?
14. Üçüncü şahıs sorumluluk limiti yeterli mi?
15. İşveren sorumluluk teminatı var mı?
16. İş durması sigortası mevcut mu?
17. Kira kaybı teminatı var mı?
18. Ciro kirası dikkate alınmış mı?
19. Otopark gelirleri hesaba katılmış mı?
20. Reklam gelirleri değerlendirilmiş mi?
21. Azami tazminat süresi yeterli mi?
22. Utilities Interruption klozu var mı?
23. Siber sigorta mevcut mu?
24. Eksik sigorta riski kontrol edildi mi?
25. Koasürans oranları biliniyor mu?
26. Muafiyetler incelendi mi?
27. Kiracı poliçeleriyle uyum kontrol edildi mi?
28. Kira sözleşmelerindeki sigorta maddeleri incelendi mi?
29. Rücu ve halefiyet hükümleri değerlendirildi mi?
30. Poliçe her yenileme döneminde hukuki incelemeden geçiriliyor mu?

---

Sık Sorulan Sorular

1. AVM yangınında mağazaların zararını AVM’nin sigortası mı öder?

Her zaman değil. AVM’nin poliçesi, kiracının poliçesi, zarar gören malın mülkiyeti ve kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir.

2. AVM aylarca kapalı kalırsa kira kaybı talep edilebilir mi?

Uygun Business Interruption veya Loss of Rent teminatının bulunması halinde poliçe şartları çerçevesinde talep gündeme gelebilir.

3. AVM’deki sprinkler sistemi çalışmadıysa sigorta şirketi bütün tazminatı reddedebilir mi?

Bu sonuç otomatik değildir. Poliçe hükümleri, yükümlülüğün niteliği ve ihlalin hasara etkisi değerlendirilmelidir.

4. Mağazanın poliçesi ile AVM poliçesi aynı zararı kapsıyorsa iki kez ödeme alınabilir mi?

Aynı zarar için sigorta yoluyla sebepsiz zenginleşme sağlanamaz. Birden fazla sigorta bulunduğunda ilgili sigorta hukuku kuralları uygulanır.

5. AVM’nin ciro kirası kaybı sigortadan talep edilebilir mi?

Poliçedeki gelir ve kira kaybı teminatlarının kapsamına göre mümkün olabilir. Geçmiş mağaza ciroları ve kira sözleşmeleri önemli delillerdir.

6. AVM eksper raporuna itiraz edebilir mi?

Evet. Fiziksel hasar, teknik sistemler, iş durması veya kira kaybının eksik hesaplandığı durumlarda itiraz edilebilir.

7. Sigorta şirketi eksik sigorta gerekçesiyle tazminatı azaltabilir mi?

Şartları oluşmuşsa eksik sigorta hükümleri uygulanabilir. Ancak sigortacının hesaplama yönteminin doğru olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

8. AVM ziyaretçisinin yaralanması sigortadan karşılanabilir mi?

AVM’nin hukuki sorumluluğunun doğması ve uygun üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatının bulunması halinde sigortacının sorumluluğu gündeme gelebilir.

9. AVM hasarında Sigorta Tahkim Komisyonu’na gidilebilir mi?

Gerekli şartların bulunması halinde başvuru değerlendirilebilir. Büyük ticari dosyalarda tahkim ve dava seçenekleri ayrıca karşılaştırılmalıdır.

10. AVM’de büyük bir hasar meydana geldiğinde avukata ne zaman başvurulmalıdır?

Özellikle yüksek bedelli yangın, deprem ve iş durması dosyalarında deliller ortadan kalkmadan, eksper raporu kesinleşmeden ve sigorta şirketiyle nihai ibra veya sulh belgesi imzalanmadan önce hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.

---

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık ile AVM Sigorta Uyuşmazlıklarında Haklarınızı Koruyun

AVM sigorta uyuşmazlıklarının temel özelliği, tek bir olayın çok sayıda taraf ve poliçeyi aynı anda ilgilendirebilmesidir. AVM maliki, yönetim şirketi, mağaza kiracıları, restoran işletmeleri, bakım şirketleri ve sigorta şirketleri arasındaki sorumluluk ilişkilerinin doğru kurulması, tazminatın tahsil edilmesinde kritik öneme sahiptir.

Özellikle milyonlarca liralık yangın, deprem, sel, teknik sistem ve Business Interruption dosyalarında yalnızca fiziksel hasarın değil; kira kaybı, ciro kirası, iş durması ve diğer sigortalı ekonomik kayıpların da araştırılması gerekir.

FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık, Av. Arb. Fırat Fesih Kaya liderliğinde; Ankara, İstanbul, İzmir, Antalya, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde AVM ve büyük ticari işletmelerin sigorta uyuşmazlıkları, yangın ve doğal afet tazminatları, kira ve kâr kaybı talepleri, eksper raporlarına itiraz, eksik sigorta, teminat reddi, Sigorta Tahkim Komisyonu başvuruları ve sigorta tazminat davalarında hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr