Kiracı Apartman Sakinlerini Sürekli Rahatsız Ederse Ev Sahibi Ne Yapabilir? (2026 Güncel Rehber)

Gürültü, tehdit veya tekrarlanan rahatsız edici davranışlarda ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi? TBK m. 316 kapsamında ihtar, delil ve tahliye sürecini Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Kiracının komşuları rahatsız etmesi tahliye sebebi olur mu?

Kiracının davranışları sürekli hâle gelmiş ve apartman sakinlerinin huzurunu ciddi biçimde bozmuşsa tahliye gündeme gelebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracıya kiralananı özenle kullanma ve aynı taşınmazda yaşayanlarla komşularına saygı gösterme yükümlülüğü getirir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki komşuları rahatsız etmeme yükümlülüğü de kiracıları ve bağımsız bölümü kullanan diğer kişileri kapsar.

Her gürültü veya tek seferlik tartışma kendiliğinden tahliye nedeni sayılmaz. Rahatsızlığın sıklığı, ağırlığı, kiracıya bildirilip bildirilmediği ve davranışın sürüp sürmediği değerlendirilir.

Ev sahibi hangi adımları atmalı?

Öncelikle apartman yönetimi ve şikâyetçi sakinlerden olayların tarihini, saatini ve niteliğini gösteren yazılı kayıtlar alınabilir. Yönetim tutanakları, tanık anlatımları ve kolluk başvuruları da delil olarak önem taşıyabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kural olarak kiracıya yazılı bildirim göndererek aykırılığı gidermesi için kanundaki şartlara uygun süre tanımalıdır. Kiracı davranışını sürdürür veya verilen sürede aykırılığı gidermezse sözleşmenin feshi ve tahliye davası değerlendirilebilir. Ağır zarar doğuran ya da süre vermenin sonuçsuz kalacağı durumlarda derhâl fesih imkânı somut olay özelinde incelenir.

Kiracı taşınmazı boşaltmazsa ev sahibi kilit değiştirmek, eşyaları çıkarmak veya hizmetleri kesmek yerine yasal tahliye yoluna başvurmalıdır. Tahliye davası açılmadan önce kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk kural olarak uygulanır.

Deliller ve acil durumlar

Şikâyetlerin yalnızca sözlü kalmaması için apartman yönetiminin tutanak tutması ve olayların somut biçimde kaydedilmesi yararlıdır. Tehdit veya şiddet varsa kolluğa başvurulabilir; acil tehlikede 112 aranmalıdır. Ceza şikâyeti, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sürecinden ayrı yürür; tek başına kiracıyı evden çıkarmaz.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, ihtarın içeriğinin ve tanınan sürenin olayın niteliğine uygun hazırlanmasının, sonradan açılacak tahliye davasında önem taşıdığını belirtiyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Gürültü yapan kiracı hemen tahliye edilebilir mi?
Her durumda değil. Rahatsızlığın sürekliliği ve ağırlığı değerlendirilir; çoğu durumda yazılı ihtar ve yasal tahliye süreci gerekir.

2. Apartman yönetiminin şikâyeti tahliye için yeterli midir?
Tek başına yeterli olmayabilir. Yönetim tutanakları; tanık, kolluk kaydı ve diğer delillerle desteklenebilir.

3. Ev sahibi kiracıya kaç gün süre vermelidir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316’daki yazılı bildirim ve süre koşulları dikkate alınır. Süre, ihlalin niteliğine ve kanunun uygulanmasına göre belirlenmelidir.

4. Tehdit eden kiracı için ayrıca şikâyetçi olunabilir mi?
Evet. Eylem suç oluşturuyorsa kolluğa veya Cumhuriyet başsavcılığına başvuru değerlendirilebilir. Bu başvuru tahliye davasının yerine geçmez.

5. Ev sahibi kiracının elektriğini veya suyunu kestirebilir mi?
Hayır. Kiracıyı zorla çıkarmak veya hizmetleri kesmek yerine yasal bildirim ve tahliye yolları kullanılmalıdır.

6. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında dava şartı arabuluculuk kural olarak gündeme gelir. Uyuşmazlığın türüne göre istisnalar ayrıca incelenmelidir.

7. Kiracı ihtardan sonra rahatsızlığı sürdürürse ne yapılabilir?
İhtar ve deliller saklanarak sözleşmenin feshi ve tahliye davası seçenekleri değerlendirilebilir. Başvuru öncesinde olayların ve bildirimlerin belgelenmesi önemlidir.

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Türkiye genelinde ve yurtdışında kira ve gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında çalışan FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık; Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa dâhil Türkiye genelinde profesyonel hukuki destek sunmaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr