Hisseli Tapuda Paydaşlardan Biri Taşınmazın Tamamını Satmaya Çalışırsa Ne Olur? (2026) Güncel Rehber

Hisseli taşınmazın tamamının bir paydaş tarafından satılmaya çalışılması hâlinde diğer paydaşların haklarını ve izleyebileceği yolları Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Hisseli tapuda bir paydaş, diğer maliklerin onayı veya yetkili vekâleti olmadan taşınmazın tamamını tek başına satamaz. Paylı mülkiyette taşınmazın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri kural olarak bütün paydaşların kabulünü gerektirir. Bir paydaşın tek başına satış yapmaya kalkışması, diğer paydaşların paylarını kendiliğinden devretmez.

Paydaş kendi hissesini satabilir mi?

Tapuda paylı mülkiyet varsa her paydaş, kural olarak kendi tapu payını devredebilir. Ancak bu, taşınmazın tamamını satma yetkisi vermez. Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir.

Önalım hakkı satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay içinde ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. 25 Aralık 2025’ten önce yapılan satışlarda geçiş hükmü nedeniyle önceki iki yıllık üst süre uygulanabilir. Süre hesabı satış tarihine ve bildirime göre dikkatle yapılmalıdır.

Diğer paydaşların onayı olmadan işlem yapılırsa

Bir paydaşın yetkisi olmadan diğer paydaşların hisselerini de devretmeye çalışması hâlinde, işlem onların payları yönünden kural olarak bağlayıcı olmaz. Tapuda işlem yapılması riski varsa hukuki durum ve belgeler hızla incelenmeli; koşulları varsa mahkemeden ihtiyati tedbir istenmesi değerlendirilmelidir. Devir gerçekleşmişse tapu kaydına ve işlemde kullanılan yetkiye göre tapu iptali ve tescil gibi talepler gündeme gelebilir.

Taşınmaz miras nedeniyle elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır: mirasçılar belirli bir taşınmaz üzerinde ayrı ayrı tapu paylarına sahip olmayabilir. Bu nedenle paylı mülkiyete ilişkin “kendi payını satma” kuralı doğrudan uygulanmaz; miras payının devri ile belirli taşınmazın satışı birbirinden ayrılmalıdır.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, satış ilanı, vekâletname, tapu kaydı ve varsa satış sözleşmesinin birlikte incelenmesinin; özellikle önalım hakkı sürelerinin kaçırılmaması bakımından önemli olduğunu belirtiyor.

2026 güncel değerlendirme

Paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması ile taşınmazın tamamını satması farklı işlemlerdir. Ayrıca 25 Aralık 2025’te yapılan değişiklikle önalım hakkının satış tarihinden itibaren kullanılabileceği azami süre bir yıla indirilmiştir; daha önceki satışlarda geçiş hükmü dikkate alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bir paydaş diğerlerinin imzası olmadan evin tamamını satabilir mi?
Hayır. Taşınmazın tamamı üzerindeki tasarruf için kural olarak tüm paydaşların kabulü gerekir.

Paydaş kendi tapu hissesini satabilir mi?
Paylı mülkiyette kural olarak kendi payını devredebilir; satış, diğer paydaşların önalım hakkını gündeme getirebilir.

Paydaşın yaptığı satış diğer maliklerin hisselerini de devreder mi?
Yetki veya onay yoksa diğer paydaşların hisseleri bakımından satış kural olarak sonuç doğurmaz.

Üçüncü kişiye yapılan hisse satışında önalım süresi ne kadardır?
Genel olarak noter bildiriminin ardından üç ay; her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde kullanılmalıdır. 25 Aralık 2025’ten önceki satışlarda önceki süre ayrıca değerlendirilir.

Satış henüz yapılmadan nasıl önlem alınabilir?
Tapu kaydı ve satış belgeleri incelenerek, şartları varsa mahkemeden ihtiyati tedbir talep edilmesi değerlendirilebilir.

Taşınmaz miras kalmışsa her mirasçı kendi “ev hissesini” satabilir mi?
Her zaman değil. Elbirliği mülkiyetinde belirli taşınmaz payı ile tereke içindeki miras payının devri farklı hukuki işlemlerdir.

Taşınmazın satışı konusunda anlaşma olmazsa ne yapılabilir?
Paydaşlar ortaklığın giderilmesi yolunu değerlendirebilir; dava öncesinde arabuluculuk şartı uygulanabilir.

Hisseli tapu, önalım hakkı ve taşınmaz satış uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr