Hisseli Gayrimenkulde Paydaşlardan Biri Diğerlerinin Kullanımını Engellerse Ne Yapılır? (2026) Güncel Rehber

Paydaşın ortak taşınmazdan yararlanmasının engellenmesi hâlinde başvurulabilecek hukuki yolları Av. Arb. Fırat Fesih Kaya açıklıyor.

Paydaşlardan hiçbiri, diğerlerinin haklarıyla bağdaşmayan şekilde ortak taşınmazı tek başına kullanıp diğerlerini dışlayamaz. Kullanım konusunda anlaşmazlık varsa hâkim, taşınmazdan yararlanma şeklini yer veya zaman bakımından düzenleyebilir.

Kullanım engellenirse hangi dava açılabilir?

Diğer paydaşın taşınmazı kullanması fiilen engelleniyorsa, olayın niteliğine göre el atmanın önlenmesi ve kullanım biçiminin belirlenmesi talep edilebilir. Yargıtay kararlarında, paylı mülkiyette kullanımı engellenen paydaşın, engel olan paydaşa karşı payına yönelik el atmanın önlenmesini isteyebileceği kabul edilmektedir. Elbirliği mülkiyetinde de bazı koşullarda paydaş tek başına bu talepte bulunabilir.

Kilit değiştirme, giriş yolunu kapatma veya taşınmazı yalnız kullanma gibi durumlarda fotoğraf, video, yazışma, tanık ve varsa kullanım anlaşması delil olabilir. Önce yazılı şekilde kullanım talebinde bulunmak, uyuşmazlığı ve engellemenin ne zaman başladığını kanıtlamaya yardımcı olabilir.

Kullanım bedeli veya ecrimisil istenebilir mi?

Taşınmazı kullanamayan paydaş, koşulları varsa ecrimisil talep edebilir. Ancak ecrimisil her durumda otomatik olarak doğmaz. Genel kural olarak, talepte bulunan paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini önceden diğer paydaşa bildirmiş olması, yani “intifadan men” koşulunun gerçekleşmesi aranabilir. Taşınmazın gelir getirmesi veya diğer paydaşın mülkiyet hakkını açıkça inkâr etmesi gibi bazı istisnalar da bulunur.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yalnızca taşınmazı daha az kullandığını düşünen paydaşın durumunda, talebin doğrudan engellemenin önlenmesi mi yoksa ortaklığın paylaşılması mı olduğunun somut olaya göre belirlenmesi gerektiğini vurguluyor.

2026 güncel değerlendirme

Kullanım engelleniyorsa önce taşınmazın tapudaki mülkiyet türü, pay oranları ve varsa paydaşlar arasındaki kullanım anlaşması incelenmelidir. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeden kullanım düzeni, müdahalenin önlenmesi veya uygun olaylarda ecrimisil talep edilebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Bir paydaş ortak taşınmazın tamamını tek başına kullanabilir mi?
Diğer paydaşların haklarını yok sayarak taşınmazın tamamını tek başına kullanamaz.

Kapıyı kilitleyip diğer paydaşın girişini engellemek hukuka uygun mudur?
Diğer paydaşın ortak taşınmazdan yararlanma hakkını ortadan kaldırıyorsa hukuki uyuşmazlık doğurabilir.

Kullanımı engellenen paydaş tek başına dava açabilir mi?
Somut duruma göre el atmanın önlenmesi talebini tek başına ileri sürmesi mümkün olabilir.

Diğer paydaş taşınmazı kullandığı için otomatik olarak ecrimisil öder mi?
Hayır. Ecrimisil için kullanımın niteliği, engelleme ve intifadan men koşulu gibi unsurlar incelenir.

Taşınmazdan yararlanma zamanı veya yeri mahkemece belirlenebilir mi?
Evet. Paydaşlar anlaşamazsa hâkim, kullanımın zaman veya yer bakımından nasıl düzenleneceğini belirleyebilir.

Kullanım engelini kanıtlamak için hangi deliller kullanılabilir?
Yazışmalar, yazılı kullanım talepleri, fotoğraf ve videolar, tanıklar ve varsa kullanım protokolü değerlendirilebilir.

Sorun kalıcı olarak nasıl çözülebilir?
Paydaşlar kullanım anlaşması yapabilir; anlaşma sağlanamazsa olayın koşullarına göre mahkemeden düzenleme veya ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Hisseli taşınmazlarda kullanım engeli, ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ve yurt dışında hukuki destek sunuyoruz.

Cep: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr