İzale-i Şuyu Davası Kaç Ay Sürer? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
Hissedar Satışı Engelleyebilir mi? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
Mahkeme veya icra yoluyla açık artırma satış süreci nasıl ilerler, elektronik ihale nasıl yapılır, teklif verme ve itiraz aşamaları nelerdir? 2026 güncel uygulamalarla detaylı anlatım.
Gayrimenkul davalarının önemli bir kısmı satış aşamasında sonuçlanır. Özellikle ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları ve icra takipleri sonunda taşınmazlar açık artırma ile satılır. Günümüzde satışlar artık fiziki salonlarda değil, elektronik ortamda yapılmaktadır. Bu nedenle süreci bilmeyen kişiler çoğu zaman taşınmazını değerinin çok altında kaybedebilir ya da ihaleye girip sonradan iptal davasıyla karşılaşabilir.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde yapılan satışların önemli bölümü hatalı ihale süreci nedeniyle uyuşmazlığa dönüşmektedir. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği olmadan takip edilen dosyalarda özellikle sürelerin kaçırılması büyük hak kayıplarına neden olur. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak en çok müdahale ettiğimiz aşama da satışın iptali ve ihale feshi davalarıdır.
1. Açık Artırma Satışı Hangi Durumlarda Yapılır?
Taşınmazlar şu hallerde açık artırma ile satılır:
- Ortaklığın giderilmesi davaları
- İcra takibi sonucu hacizli satış
- İflas tasfiyesi
- Mahkeme kararıyla satış zorunluluğu
Mahkeme satış kararı verdiğinde taşınmaz artık tarafların kontrolünden çıkar ve satış memurluğu tarafından yürütülür.
2. Elektronik İhale Sistemi Nedir?
2023 sonrası uygulamada satışlar UYAP e-satış portalı üzerinden yapılır.
İhale özellikleri:
- Online teklif verilir
- 7 gün sürer
- Teminat yatırılır
- En yüksek teklif kazanır
Fiziksel ihaleye gitmeye gerek yoktur.
3. İhale Öncesi Değer Tespiti
Satıştan önce bilirkişi taşınmazın değerini belirler.
Bu aşama kritik öneme sahiptir çünkü:
İhalenin başlangıç bedeli bilirkişi değeridir.
Taraflar bu değere itiraz edebilir.
İtiraz edilmezse düşük değer kesinleşir.
4. Teminat Yatırma
İhaleye katılmak için:
- Taşınmaz değerinin %10’u teminat yatırılır
- Banka üzerinden bloke edilir
Kazanan kişi bedeli tamamlar, diğerlerinin teminatı iade edilir.
5. Teklif Verme Süreci
İhale 7 gün sürer.
Sistem şöyle işler:
- İlk teklifler verilir
- Son gün yoğunlaşma olur
- Son 10 dakikada teklif gelirse süre uzar
Bu nedenle son dakika teklifleri yaygındır.
6. İhalenin Kesinleşmesi
İhale bitince hemen sonuç doğmaz.
7 günlük süre içinde:
İhalenin feshi davası açılabilir
Bu süre dolmadan tapu devri yapılmaz.
7. Para Dağıtımı
Kesinleşmeden sonra:
- Bedel yatırılır
- Harçlar kesilir
- Alacaklar ödenir
- Kalan para hissedarlara dağıtılır
Ortalama 1-3 ay sürer.
Sonuç
Açık artırma süreci sadece teklif verme aşamasından ibaret değildir. Değer tespiti, ihale, fesih süresi ve dağıtım aşamalarıyla birlikte uzun ve teknik bir süreçtir. Bu nedenle süreci bilmeden yapılan işlemler ciddi maddi kayıplara neden olabilir.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de yapılan satışlarda en sık yaşanan sorunlar sürelerin kaçırılması ve yanlış teklif stratejisidir. Bu noktada gayrimenkul avukatı desteği sürecin doğru yönetilmesi açısından büyük önem taşır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
İhaleye herkes katılabilir mi?
Evet.
Ev değerinin altında satılabilir mi?
Evet, tekliflere bağlıdır.
İhale iptal edilebilir mi?
Usulsüzlük varsa mümkündür.
Teminat geri alınır mı?
Kaybedenlere iade edilir.
İhale sonrası ev hemen teslim edilir mi?
Kesinleşmeden sonra.
Hissedar öncelikli mi?
Hayır ama avantajlıdır.
Satıştan vazgeçilebilir mi?
Genellikle hayır.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak açık artırma satış süreçlerinde mülkiyet haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul avukatı desteği gerektiren uyuşmazlıklarda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
