AVM Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Hususlar (2026 Güncel Hukuki Rehber)

AVM Kira Sözleşmelerinde Dikkat Edilecek Hususlar | 2026 Güncel Ticari Kira Hukuku Rehberi

AVM kira sözleşmesi nasıl hazırlanmalıdır? Alışveriş merkezi kira sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hukuki hususlar nelerdir? Ortak giderler, ciro kirası, dekorasyon, rekabet yasağı, tahliye ve fesih şartları hakkında 2026 güncel rehber.

Alışveriş merkezleri (AVM’ler), ticari hayatın en önemli merkezlerinden biri hâline gelmiştir. Ancak AVM’lerde faaliyet göstermek isteyen işletmeler açısından en kritik hukuki aşama kira sözleşmesinin hazırlanması ve müzakere edilmesidir. Çünkü AVM kira sözleşmeleri, klasik iş yeri kira sözleşmelerinden çok daha ayrıntılı hükümler içerir ve kiracı ile kiraya veren arasında uzun yıllar devam edecek ticari ilişkinin temelini oluşturur.

Uygulamada birçok kiracı; yalnızca kira bedeline odaklanmakta, buna karşılık ortak giderler, ciro kirası, dekorasyon yükümlülükleri, faaliyet zorunluluğu, rekabet yasağı, erken tahliye hükümleri, cezai şartlar ve kira artış mekanizmaları gibi önemli düzenlemeleri yeterince incelemeden sözleşme imzalamaktadır. Bu durum ilerleyen süreçte ciddi mali yükümlülüklere ve hukuki uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

2026 yılı itibarıyla AVM kira sözleşmeleri başta 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun iş yeri kiralarına ilişkin hükümleri, ilgili Yargıtay kararları ve genel sözleşme hukuku ilkeleri çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi ticari faaliyetlerin yoğun olduğu şehirlerde AVM kira uyuşmazlıkları önemli ölçüde artmaktadır.

AVM Kira Sözleşmesi Nedir?

AVM kira sözleşmesi; alışveriş merkezi yönetimi veya maliki ile mağaza, restoran, kafe, market ya da diğer ticari işletmeler arasında akdedilen ve kiralanan bağımsız bölümün kullanım şartlarını düzenleyen ticari kira sözleşmesidir.

Bu sözleşmelerde yalnızca kira bedeli değil;

• İşletme kuralları,
• Açılış ve kapanış saatleri,
• Ortak alan kullanımı,
• Reklam faaliyetleri,
• Güvenlik,
• Teknik hizmetler,
• Marka standartları,

gibi çok sayıda konu ayrıntılı şekilde düzenlenmektedir.

Kira Bedeli ve Ciro Kirası Nasıl Belirlenir?

AVM sözleşmelerinde kira bedeli farklı modellerle kararlaştırılabilir.

Bunlar arasında;

• Sabit kira bedeli,
• Sabit kira + ciro kirası,
• Asgari kira garantisi,
• Yalnızca ciro üzerinden kira,

gibi uygulamalar bulunmaktadır.

Ciro esaslı kira hükümlerinde;

• Cironun nasıl hesaplanacağı,
• İndirimli satışların kapsamı,
• Online satışların hesaba katılıp katılmayacağı,
• Denetim usulü,

açık şekilde düzenlenmelidir.

Ortak Giderler Nasıl Düzenlenmelidir?

AVM uyuşmazlıklarının en önemli nedenlerinden biri ortak giderlerdir.

Sözleşmede;

• Güvenlik giderleri,
• Temizlik,
• Otopark işletmesi,
• Reklam ve tanıtım katkı payı,
• Teknik bakım,
• Peyzaj,
• Enerji giderleri,
• Yönetim giderleri,

ayrıntılı olarak belirtilmelidir.

Belirsiz gider hükümleri ileride ciddi ihtilaflara yol açabilir.

Dekorasyon ve Fit-Out Yükümlülükleri

Kiracının mağazayı AVM standartlarına uygun şekilde hazırlaması çoğu sözleşmede zorunlu tutulmaktadır.

Bu kapsamda;

• Proje onayı,
• İnşaat süresi,
• Teknik şartnameler,
• Açılış tarihi,
• Gecikme cezaları,

dikkatle incelenmelidir.

Faaliyet Konusu ve Kullanım Amacı

Kiralanan taşınmaz yalnızca sözleşmede belirtilen faaliyet alanında kullanılabilir.

Örneğin;

• Giyim,
• Elektronik,
• Kozmetik,
• Restoran,
• Kafe,

olarak belirlenen kullanım amacı izinsiz değiştirilemeyebilir.

Faaliyet konusuna aykırılık sözleşmenin feshi sonucunu doğurabilir.

Münhasırlık (Exclusivity) Hükümleri

Bazı AVM sözleşmelerinde aynı sektörde faaliyet gösteren rakip markalara yer verilmemesi yönünde münhasırlık hükümleri bulunabilir.

Bu hükümlerde;

• Kapsam,
• Süre,
• İhlal hâlindeki yaptırımlar,

açık şekilde belirlenmelidir.

Rekabet hukuku bakımından da ayrıca değerlendirme yapılması gerekebilir.

Açık Bulundurma Zorunluluğu

AVM’lerde kiracılar genellikle belirlenen çalışma saatlerine uymak zorundadır.

Sözleşmede;

• Açılış saatleri,
• Resmî tatiller,
• Kampanya dönemleri,
• Zorunlu çalışma günleri,

ayrıntılı şekilde düzenlenebilir.

Kurallara aykırılık cezai şart veya fesih sebebi olabilir.

Kira Artış Hükümleri

Kira artış mekanizması açık ve öngörülebilir olmalıdır.

Sözleşmede;

• Artış dönemi,
• Endeks uygulaması,
• Döviz hükümleri,
• Üst sınırlar,
• Yenileme esasları,

ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Belirsiz hükümler uyuşmazlıklara yol açabilir.

Teminat ve Güvence Mekanizmaları

Kiraya verenler çoğu zaman;

• Banka teminat mektubu,
• Depozito,
• Kefalet,
• Şirket garantisi,

talep etmektedir.

Teminatın;

• Tutarı,
• İade şartları,
• Paraya çevrilme usulü,

sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Erken Tahliye ve Fesih Şartları

En çok uyuşmazlık yaşanan konulardan biri erken tahliyedir.

Sözleşmede;

• Erken çıkış hakkı,
• Cezai şart,
• Bildirim süreleri,
• Olağanüstü fesih halleri,
• Mücbir sebep,

ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.

Devir ve Alt Kiralama

Kiracının;

• İşletmesini devretmesi,
• Marka değişikliği yapması,
• Alt kiralama gerçekleştirmesi,

çoğu zaman kiraya verenin yazılı onayına bağlanmaktadır.

Bu hükümlerin kapsamı dikkatle incelenmelidir.

Sözleşmenin Sona Ermesi

Sona erme hâlinde;

• Dekorasyonun sökülmesi,
• Eski hâle getirme,
• Ortak gider hesaplaşması,
• Teminatların iadesi,
• Teslim prosedürü,

ayrıntılı şekilde belirlenmelidir.

Mahkeme Hangi Hususları Değerlendirir?

Uyuşmazlık hâlinde mahkeme;

• Kira sözleşmesini,
• Ek protokolleri,
• Ciro kayıtlarını,
• Muhasebe belgelerini,
• Ortak gider hesaplarını,
• Taraf yazışmalarını,
• Bilirkişi raporlarını,
• Ticari defterleri,

birlikte değerlendirerek karar verir.

Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Yalnızca kira bedeline odaklanmak,
• Ortak gider hükümlerini incelememek,
• Ciro kirası maddelerini değerlendirmemek,
• Cezai şartları okumadan imzalamak,
• Açık bulundurma yükümlülüğünü göz ardı etmek,
• Erken fesih hükümlerini incelememek,
• Hukuki danışmanlık almadan sözleşme imzalamak.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla AVM kira sözleşmeleri, klasik iş yeri kira sözleşmelerine göre çok daha karmaşık ve teknik düzenlemeler içermektedir. Özellikle ortak giderler, ciro kirası, dijital satışların kira hesabına etkisi, mağaza konsepti, reklam katkı payları, açık bulundurma zorunluluğu ve cezai şart hükümleri uyuşmazlıkların temelini oluşturmaktadır. Bu nedenle sözleşmenin imzalanmasından önce hukuki risk analizi yapılması, müzakere edilebilir hükümlerin belirlenmesi ve ticari menfaatlerin korunacak şekilde sözleşmenin düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Ticaret Bakanlığı
• Adalet Bakanlığı
• Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği (TOBB)
• e-Devlet Kapısı
• Gelir İdaresi Başkanlığı

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

AVM kira sözleşmesi normal iş yeri kira sözleşmesinden farklı mıdır?

Evet. AVM kira sözleşmeleri ortak giderler, ciro kirası, mağaza standartları ve işletme kuralları gibi ek hükümler içerir.

Ciro kirası nedir?

Kiracının elde ettiği cironun belirli bir oranının kira bedeli olarak ödenmesini öngören kira modelidir.

Ortak giderler hangi kalemleri kapsar?

Güvenlik, temizlik, reklam katkı payı, teknik bakım, enerji ve yönetim giderleri gibi kalemler sözleşmeye göre değişebilir.

Kiracı mağazayı erken kapatabilir mi?

Sözleşmede yer alan açık bulundurma yükümlülüğü ve fesih hükümleri dikkate alınmalıdır.

Teminat mektubu vermek zorunlu mudur?

Kanunen zorunlu değildir. Ancak taraflar sözleşmeyle teminat mekanizması kararlaştırabilir.

AVM kira sözleşmesi devredilebilir mi?

Sözleşme hükümlerine bağlıdır. Çoğu durumda kiraya verenin yazılı onayı aranır.

Erken tahliye hâlinde cezai şart ödenir mi?

Sözleşmedeki düzenlemeye göre değişir. Cezai şart hükümleri ayrıca hukuki denetime tabidir.

Avukat desteği almak gerekli midir?

Kanunen zorunlu olmasa da, yüksek maliyetli ticari kira ilişkilerinde sözleşmenin uzman bir avukat tarafından incelenmesi önemli ölçüde hukuki güvenlik sağlar.

Uzman Hukuki Destek

AVM kira sözleşmeleri; kira hukuku, ticaret hukuku, borçlar hukuku ve gerektiğinde rekabet hukuku ile tüketici mevzuatının birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik sözleşmelerdir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde ticari kira sözleşmelerinin hazırlanması, müzakere edilmesi, revize edilmesi ve kira uyuşmazlıklarının çözümü konusunda profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya ve ekibi; AVM kira sözleşmeleri, ciro kira uyuşmazlıkları, fesih süreçleri ve ticari kira davalarında kapsamlı hukuki destek sağlamaktadır.

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. AVM kira sözleşmeleri somut olayın özelliklerine göre farklı hukuki sonuçlar doğurabileceğinden sözleşme imzalamadan veya fesih sürecine başlamadan önce uzman bir avukattan hukuki görüş alınması tavsiye edilir.