AVM Kiracılarında Tahliye Süreci Nasıl İşler? 2026 Güncel Rehber

AVM kiracılarında tahliye süreci nasıl işler? 2026 güncel rehberi ile alışveriş merkezi kira sözleşmeleri, tahliye davaları, ortak giderler, icra süreçleri ve Yargıtay kararlarını detaylı öğrenin.

Türkiye’de ticari gayrimenkul sektörünün büyümesiyle birlikte alışveriş merkezi kiralamalarına ilişkin uyuşmazlıklar da önemli ölçüde artmıştır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi büyükşehirlerde faaliyet gösteren alışveriş merkezlerinde yüksek kira bedelleri, döviz bazlı sözleşmeler, ortak gider uyuşmazlıkları ve ciro kira sistemleri nedeniyle ciddi tahliye davaları yaşanmaktadır. Bu nedenle “AVM kiracılarında tahliye süreci nasıl işler?” sorusu 2026 yılında en çok araştırılan Gayrimenkul hukuku konuları arasında yer almaktadır.

AVM kiralamaları klasik konut veya standart iş yeri kiralarından farklı özellikler taşımaktadır. Çünkü alışveriş merkezi kira ilişkilerinde:

• Ortak alan yönetimi,
• Ciro kirası,
• Marka yükümlülükleri,
• Dekorasyon zorunlulukları,
• Çalışma saatleri,
• Rekabet yasağı,
• Ortak gider katılımı

gibi çok daha karmaşık hükümler bulunmaktadır.

2026 yılı itibarıyla ekonomik dalgalanmalar, artan işletme maliyetleri ve düşen ticari hacim nedeniyle AVM kiracılarının kira borçları, tahliye uyuşmazlıkları ve sözleşme fesih süreçleri ciddi şekilde artmıştır. Özellikle büyük markalar ile AVM yönetimleri arasındaki tahliye davaları ticari yargıda önemli yer tutmaktadır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak hazırladığımız bu kapsamlı rehberde; AVM kiracılarının tahliye süreçlerini, kira borcu nedeniyle tahliyeyi, ortak gider uyuşmazlıklarını, icra takiplerini, tahliye davalarını ve 2026 yılı güncel uygulamalarını ayrıntılı şekilde ele alıyoruz.

AVM Kiracılığı Diğer İş Yeri Kiralarından Farklı mıdır?

Evet. AVM kiralamaları klasik iş yeri kiralarına göre daha karmaşık sözleşmeler içermektedir.

AVM kira sözleşmelerinde genellikle:

• Ciro kirası,
• Ortak gider katılımı,
• Reklam katkı payı,
• Mağaza konsepti,
• Çalışma saatleri,
• Dekorasyon standartları

bulunmaktadır.

Bu nedenle tahliye süreçleri de daha teknik hale gelmektedir.

Özellikle Ankara ve İstanbul’daki büyük AVM projelerinde yüksek hacimli ticari uyuşmazlıklar yaşanmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu Resmî Metni:
Türk Borçlar Kanunu

AVM Kiracısı Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilir?

AVM kiracısının tahliyesi için hukuken geçerli tahliye nedenlerinden biri bulunmalıdır.

En sık karşılaşılan nedenler:

• Kira borcunun ödenmemesi
• Ortak gider borcu
• Tahliye taahhüdü
• Sözleşmeye aykırı kullanım
• Mağaza konseptine aykırılık
• Çalışma saatlerine uyulmaması
• AVM yönetim kurallarının ihlali
• Taşınmaza zarar verilmesi
• İki haklı ihtar
• 10 yıllık uzama süresi

şeklindedir.

2026 yılı uygulamalarında özellikle ortak gider borçları nedeniyle açılan icra takiplerinde ciddi artış görülmektedir.

AVM Kiracısı Kira Ödemezse Ne Olur?

Kiracı kira bedelini ödemezse AVM yönetimi veya malik:

• İcra takibi başlatabilir,
• Tahliye talepli takip yapabilir,
• Tahliye davası açabilir.

AVM kiralarında kira bedelleri yüksek olduğu için icra takipleri çoğu zaman hızlı şekilde başlatılmaktadır.

Özellikle döviz bazlı sözleşmelerde ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.

Ortak Gider Borcu Tahliye Sebebi Olabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

AVM sözleşmelerinde:

• Aidat,
• Reklam gideri,
• Güvenlik katkı payı,
• Ortak alan giderleri

önemli yer tutmaktadır.

Kiracının bu giderleri ödememesi:

• İcra takibi,
• Temerrüt,
• Tahliye süreci

doğurabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Resmî Metni:
Kat Mülkiyeti Kanunu

AVM Yönetimi Mağazayı Kapatabilir mi?

Genel olarak hayır.

AVM yönetimi:

• Elektrik kesemez,
• Mağazayı mühürleyemez,
• Fiziksel engelleme yapamaz,
• Malları dışarı çıkaramaz.

Tahliye yalnızca:

• Mahkeme kararıyla,
• İcra müdürlüğü aracılığıyla

gerçekleştirilebilir.

Hukuka aykırı müdahaleler ciddi tazminat sorumluluğu doğurabilir.

Ciro Kirası Ödenmezse Tahliye Mümkün mü?

Evet. Eğer sözleşmede ciro kirası açık şekilde düzenlenmişse ödeme yapılmaması tahliye sürecine yol açabilir.

2026 yılı itibarıyla:

• Eksik ciro bildirimi,
• Gerçek dışı satış raporları,
• POS kayıtlarının gizlenmesi

gibi uyuşmazlıklar artmıştır.

Bu nedenle ticari kayıt incelemeleri büyük önem taşımaktadır.

AVM Kiracısına Tahliye Taahhüdü İmzalatılabilir mi?

Evet. Geçerli şekilde düzenlenen tahliye taahhüdü hukuken kullanılabilir.

Ancak:

• Yazılı olmalı,
• Tarih içermeli,
• İmzalı olmalı,
• Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmeli

dir.

Özellikle büyük ticari markalarla yapılan sözleşmelerde tahliye taahhüdü sık kullanılmaktadır.

AVM Kiracısına Karşı İcra Takibi Yapılabilir mi?

Evet.

Özellikle:

• Kira borcu,
• Ortak gider,
• Reklam katkı payı,
• Ciro farkı

nedeniyle icra takipleri başlatılabilmektedir.

İcra ve İflas Kanunu Resmî Metni:
İcra ve İflas Kanunu

AVM Kiracısı Tahliyeye İtiraz Edebilir mi?

Evet.

Kiracı:

• Borca,
• Faize,
• Tahliye sebebine,
• Sözleşme yorumuna

itiraz edebilir.

Bu nedenle ticari kira sözleşmelerinin profesyonel şekilde hazırlanması önemlidir.

Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği olmadan yürütülen ticari tahliye dosyalarında ciddi usul hataları oluşabilmektedir.

AVM Kiralarında Döviz Yasağı Tahliyeyi Etkiler mi?

2026 yılı itibarıyla döviz bazlı sözleşmeler hâlâ önemli uyuşmazlık alanlarından biridir.

Özellikle:

• Uyarlama davaları,
• Aşırı ifa güçlüğü,
• Kur farkı uyuşmazlıkları

ticari tahliye süreçlerini etkileyebilmektedir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası:
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası

AVM Kiracısı Çalışma Saatlerine Uymazsa Ne Olur?

Birçok AVM sözleşmesinde:

• Açılış kapanış saatleri,
• Sürekli faaliyet yükümlülüğü

bulunmaktadır.

Kiracının mağazayı sürekli kapalı tutması:

• Sözleşme ihlali,
• Tazminat,
• Tahliye süreci

doğurabilir.

AVM Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

2026 yılı ortalama süreleri:

• Arabuluculuk: 3-5 hafta
• Tahliye davası: 10-24 ay
• İstinaf: 6-12 ay
• İcra tahliyesi: 3-8 ay

şeklinde değişebilmektedir.

Özellikle İstanbul’daki ticari mahkemelerde yoğunluk nedeniyle süreçler uzayabilmektedir.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. Ticari kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk büyük önem taşımaktadır.

2026 yılı itibarıyla birçok AVM tahliye uyuşmazlığı önce arabuluculuk aşamasından geçmektedir.

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı:
Arabuluculuk Daire Başkanlığı

2026 Yılında Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay özellikle şu kriterlere dikkat etmektedir:

• Ticari sözleşme hükümleri
• Kötü niyetli tahliye girişimleri
• Ortak gider hesapları
• Gerçek kira borcu
• Ticari teamüller

Özellikle AVM yönetimlerinin tek taraflı ağır yaptırımları daha sıkı denetlenmektedir.

Yargıtay Başkanlığı Resmî Sitesi:
Yargıtay Başkanlığı

AVM Tahliye Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık görülen hatalar:

• Eksik sözleşme düzenlenmesi
• Ortak gider hesaplarının belirsizliği
• Hukuka aykırı mağaza kapatma girişimleri
• Usulsüz ihtarlar
• Yanlış icra takipleri

şeklindedir.

Bu hatalar ciddi tazminat sorumluluğuna neden olabilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK ile Sürecin Yönetimi

AVM tahliye süreçleri yüksek maliyetli ve teknik ticari uyuşmazlıklardır. Özellikle büyük marka ve yatırımcı ilişkilerinde yanlış işlem yapılması ciddi ekonomik kayıplara yol açabilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği sunmaktayız.

Özellikle:

• AVM kira uyuşmazlıkları,
• Ticari tahliye davaları,
• İcra takipleri,
• Ortak gider uyuşmazlıkları,
• Ticari kira sözleşmeleri

alanlarında profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

AVM kiracısı nasıl tahliye edilir?

Kanunda belirtilen geçerli tahliye nedenleriyle dava veya icra yoluna başvurulabilir.

Ortak gider borcu tahliye sebebi olabilir mi?

Bazı durumlarda evet.

AVM yönetimi mağazayı kapatabilir mi?

Hayır. Mahkeme kararı gerekir.

Ciro kirası ödenmezse ne olur?

İcra takibi ve tahliye süreci gündeme gelebilir.

Tahliye taahhüdü geçerli midir?

Şartları taşıyorsa evet.

AVM kiracısı tahliyeye itiraz edebilir mi?

Evet.

Döviz bazlı kira sözleşmeleri geçerli mi?

Belirli sınırlamalar ve özel düzenlemeler bulunmaktadır.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Ticari kira uyuşmazlıklarında önemli hale gelmiştir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Dosyanın yoğunluğuna göre değişebilir.

Avukat desteği gerekli mi?

Zorunlu değildir ancak Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ciddi avantaj sağlar.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren Gayrimenkul alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.