Ekim 2026 Kira Artış Oranı Belli Oldu: Ev Sahibi ve Kiracı Ne Yapmalı?

Ekim 2026’da yenilenen kiralarda artış nasıl hesaplanır? TÜFE sınırını, beş yılı aşan kira sözleşmelerindeki farklılığı ve kiracı ile ev sahibinin haklarını öğrenin.

Ekim 2026’da yenilenen konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanabilecek artış tavanı, TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. Yüzdeyi güncel resmî veriyle teyit etmeden yazmamak gerekir; çünkü oran her ay değişir. Bu oran, sözleşmesi ekim ayında yenilenen kiralar için hesaplamada kullanılır.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artışına ilişkin anlaşma konut ve çatılı işyeri kiralarında on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranını aşamaz. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir. Sözleşmedeki artış şartı bu sınırı aşıyorsa, genel olarak yasal tavanı aşan bölüm uygulanamaz.

Hesaplama, mevcut kira bedeli üzerinden yapılır. Örneğin sözleşme yenileme ayında mevcut kira tutarı 10.000 TL ise, yasal artış oranı mevcut bedele uygulanarak yeni kira bulunur. Kiralananın bulunduğu bölgedeki piyasa kiraları tek başına, sözleşmesi beş yılı doldurmamış bir kirada ev sahibine yasal tavanı aşma hakkı vermez.

Beş yılı aşan kira sözleşmelerinde farklılık var mı?

Evet. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi, olağan yıllık artış hesabından farklılaşabilir. Mahkeme; TÜFE verilerini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

Bu nedenle “artış oranı her koşulda TÜFE ile sınırlıdır” demek, beş yılı aşan kira ilişkileri bakımından eksik kalabilir. Kira tespit davası açılması, zamanaşımı ve dava tarihinin etkisi gibi konular somut sözleşmeye göre incelenmelidir.

Ev sahibi yasal oranın üzerinde artış isteyebilir mi?

Kira sözleşmesi devam ederken, kanuni sınırları aşan artışın kiracı tarafından kabul edilmesi zorunlu değildir. Ancak kiracının ödemeye devam ettiği kira bedeli, yapılan ödeme ve sözleşme hükümleri doğru değerlendirilmelidir. Kiracı, yalnızca ev sahibinin yüksek bir bedel istemesi nedeniyle mevcut kira borcunu tamamen ödemeyi bırakmamalıdır.

Kira artışına ilişkin anlaşmazlıkta taraflar yazılı bir mutabakat yapabilir veya koşulları varsa kira tespit davası yolunu değerlendirebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk şartı da gündeme gelebilir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da kira artış uyuşmazlıklarında sözleşme tarihi, yenileme ayı, kira ilişkisinin süresi ve varsa önceki anlaşmalar önem taşır. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, kira artışı ve kira tespit davalarında hukuki destek sunmaktadır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, artış hesabının ve tarafların haklarının somut olaya göre değerlendirilmesine yardımcı olmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ekim 2026 kira artış oranı hangi veriye göre belirlenir?

Ekim ayında yenilenen kira sözleşmelerinde, uygulanabilecek artış tavanı TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranına göre belirlenir. Kesin yüzde, ilgili ayda geçerli resmî veriden alınmalıdır.

2. Ev sahibi TÜFE oranından daha fazla zam yapabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında olağan yıllık artış, kural olarak on iki aylık ortalama TÜFE sınırını aşamaz. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespitine ilişkin farklı kurallar gündeme gelebilir.

3. 2026’da yüzde 25 kira artış sınırı geçerli mi?

Konut kiralarındaki geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2026’daki olağan yenilemelerde genel hesaplama, kanundaki TÜFE esasına göre yapılır.

4. Kira sözleşmesinde daha yüksek artış oranı yazıyorsa ne olur?

Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa, aşan kısmın uygulanıp uygulanamayacağı kanuni düzenlemeye göre değerlendirilir. Sözleşme metni ve kira döneminin süresi incelenmelidir.

5. Beş yılı aşan kirada ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

Hayır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde bedel mahkemece belirlenebilir; emsal kiralar, TÜFE, kiralananın durumu ve hakkaniyet birlikte dikkate alınır.

6. Kiracı yüksek kira artışını kabul etmezse evden çıkarılabilir mi?

Yasal artış sınırına ilişkin uyuşmazlık tek başına kiracının derhâl tahliye edileceği anlamına gelmez. Ödeme yükümlülüğü ve tahliye koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

7. Kira artış anlaşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda, kanundaki istisnalar dışında dava öncesinde arabulucuya başvuru şartı bulunur.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren kira hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Kira artışı ve kira tespit uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Adres: Mevlana Bulvarı No: 221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara
Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.