Geç Teslim Tazminatı Nasıl Alınır? 2026 Güncel İnşaat Hukuku Rehberi
3 Mart 2026
Ayıplı Daire Davası 2026 – Müteahhide Karşı Haklar ve Tazminat Rehberi
3 Mart 2026
Müteahhidin eksik yaptığı işler için bedel nasıl hesaplanır? Bilirkişi incelemesi, rayiç bedel, sözleşme hükümleri ve 2026 güncel yargı uygulamaları hakkında detaylı açıklamalar.
Kat karşılığı inşaat projelerinde ve anahtar teslim konut satışlarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri “eksik iş” meselesidir. Müteahhit projeyi teslim etmiş olabilir; ancak teknik şartnamede yer alan bazı imalatlar yapılmamış, kalitesiz malzeme kullanılmış ya da bazı bölümler tamamlanmamış olabilir. Bu durumda arsa sahibi veya alıcı “eksik iş bedeli” talep edebilir. Peki eksik iş bedeli nasıl hesaplanır?
Eksik iş bedeli hesaplaması teknik bir konudur ve çoğu zaman bilirkişi incelemesi gerektirir. Hesaplama; sözleşme hükümleri, teknik şartname, proje ve rayiç piyasa bedelleri dikkate alınarak yapılır. Mahkemeler, eksik iş bedelini somut verilere dayanarak belirler.
Şimdi süreci ayrıntılı şekilde ele alalım.
Eksik İş Nedir?
Eksik iş, sözleşmede yapılması taahhüt edilen bir imalatın hiç yapılmamış veya kısmen yapılmış olmasıdır. Örneğin:
Sözleşmede yazan parke kalitesinin kullanılmaması,
Merdiven korkuluklarının yapılmaması,
Asansör montajının tamamlanmaması,
Yalıtım sisteminin eksik uygulanması.
Eksik iş, ayıplı işten farklıdır. Ayıplı işte imalat yapılmıştır ancak kusurludur. Eksik işte ise imalat hiç yapılmamış ya da tamamlanmamıştır.
Hesaplama Hangi Esasa Göre Yapılır?
Eksik iş bedeli hesaplanırken temel ölçüt, eksik imalatın tamamlanması için gerekli olan piyasa rayiç bedelidir.
Mahkeme genellikle inşaat mühendisi veya mimar bilirkişi atar. Bilirkişi:
Proje ve teknik şartnameyi inceler,
Eksik imalatı tespit eder,
Metraj çıkarır,
Güncel birim fiyatlara göre bedel hesaplar.
Bu hesaplama somut ve teknik verilere dayanır.
Sözleşmedeki Bedel mi, Güncel Rayiç mi?
Yargı uygulamalarında genellikle eksik iş bedeli, işin tamamlanacağı tarihteki rayiç piyasa fiyatlarına göre hesaplanır.
Ancak sözleşmede özel bir düzenleme varsa bu hüküm dikkate alınır.
Özellikle uzun süren davalarda fiyat artışları önemli fark yaratabilir.
Teslim Tutanağının Önemi
Teslim sırasında düzenlenen tutanak büyük önem taşır. Eksiklerin teslim anında yazılı şekilde belirtilmesi hak kaybını önler.
Ancak eksik iş sonradan fark edilmişse de talep mümkündür. Bu durumda gizli eksiklik söz konusu olabilir.
Belgelendirme süreci titizlikle yürütülmelidir.
Eksik İş Bedeli Davası Nasıl Açılır?
Eksik iş bedeli için alacak davası açılır. Görevli mahkeme genellikle Asliye Hukuk Mahkemesidir. Tüketici işlemi söz konusuysa Tüketici Mahkemesi görevli olur.
Dava dilekçesinde eksik iş kalemleri ayrıntılı şekilde belirtilmelidir. Mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırarak miktarı belirler.
Arsa Payı Karşılığı İnşaatta Durum
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik iş bedeli genellikle arsa sahipleri tarafından talep edilir.
Eğer bağımsız bölüm teslim edilmiş ancak sözleşmeye aykırı eksikler varsa, arsa sahibi bedel indirimi veya tazminat talep edebilir.
Ayrıca tapu devri yapılmış olsa bile eksik iş talebi mümkündür.
Eksik İş ile Ayıplı İş Arasındaki Fark
Eksik iş: Yapılmamış imalat.
Ayıplı iş: Yapılmış ancak kusurlu imalat.
Ayıplı işte genellikle onarım, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme seçenekleri gündeme gelir. Eksik işte ise tamamlatma bedeli talep edilir.
Bu ayrım dava stratejisi açısından önemlidir.
Zamanaşımı Süresi
Eksik iş taleplerinde genel zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ancak eser sözleşmesine dayalı bazı durumlarda farklı süreler uygulanabilir.
Gizli eksikliklerde süre, öğrenme tarihinden itibaren işlemeye başlar.
Sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açar.
Eksik İş Bedeli Faizle Talep Edilebilir mi?
Evet. Eksik iş bedeline dava tarihinden itibaren faiz işletilebilir.
Eğer sözleşmede farklı bir faiz oranı düzenlenmişse bu oran uygulanabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Eksik iş bedeli nasıl belirlenir?
Bilirkişi incelemesi ve rayiç piyasa bedeli esas alınır.
Teslim tutanağı imzaladıysam hak kaybı olur mu?
Açık eksiklikler belirtilmemişse sorun yaşanabilir; ancak gizli eksiklik talebi mümkündür.
Eksik iş için icra takibi yapılabilir mi?
Genellikle dava yoluyla miktar belirlenir, sonra icra takibi yapılır.
Eksik iş ile ayıplı iş aynı mı?
Hayır. Hukuki sonuçları farklıdır.
Faiz talep edilebilir mi?
Evet. Dava tarihinden itibaren faiz istenebilir.
Eksik İş Uyuşmazlıklarında Profesyonel Hukuki Destek
Eksik iş bedeli hesaplaması teknik bilirkişi incelemesi gerektiren bir süreçtir. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa, Mersin, Muğla ve Aydın başta olmak üzere Türkiye genelinde inşaat hukuku uyuşmazlıklarında profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşır.
FFK Partner Hukuk & Danışmanlık olarak eksik ve ayıplı iş davaları, tazminat hesaplamaları ve kat karşılığı inşaat uyuşmazlıklarında kapsamlı danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktayız.
İletişim:
📞 0312 434 22 22
📱 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 ffk@ffkpartnerhukuk.com
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
