Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Evden Çıkarabilir? Tahliye Sebepleri (2026 Güncel Rehber)

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda evden çıkarabilir? Kira ödememe, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, yeni malik, tadilat ve diğer tahliye sebepleri 2026 güncel rehberde.

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda veya kira sözleşmesinde geçerli bir tahliye sebebinin bulunması gerekir. Ev sahibinin yalnızca kirayı daha yüksek bedelle kiraya vermek istemesi, taşınmazı satmayı planlaması veya kira sözleşmesinin süresinin dolması her zaman tek başına tahliye hakkı vermez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması esastır. Bu nedenle tahliye işleminin doğru sebebe dayanması, gerekli bildirimlerin süresinde yapılması, arabuluculuk şartının ve dava sürelerinin dikkate alınması gerekir.

Kira Sözleşmesinin Süresi Dolunca Kiracı Çıkarılabilir mi?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, yalnızca sözleşme süresinin sona ermesi ev sahibine otomatik tahliye hakkı vermez. Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.

Ev sahibi, kira süresinin sona erdiğini ileri sürerek her yıl sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez. Ancak kanunda belirtilen on yıllık uzama süresinin sonunda, gerekli bildirim süresine uyarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilmesi mümkündür.

Bu nedenle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve fesih bildirim tarihleri dikkatle hesaplanmalıdır.

1. Kiracının Kirayı Ödememesi

Kiracının kira bedelini veya yan giderleri zamanında ödememesi, tahliye sebeplerinin en önemlilerindendir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, kiracıya yazılı olarak süre vererek borcun ödenmesini isteyebilir. Bu süre kural olarak en az otuz gündür. Kiracı verilen süre içinde borcunu ödemezse, sözleşmenin feshi ve tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ev sahibi kira borcu için:

• İcra takibi başlatabilir,
• Tahliye talepli ödeme emri gönderebilir,
• Kira alacağını talep edebilir,
• Şartları oluşmuşsa tahliye davası açabilir.

Kiracının ödeme yaptığını banka dekontları, makbuzlar veya yazılı belgelerle ispatlaması önemlidir.

2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, aynı kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmesine neden olursa, ev sahibi tahliye davası açabilir.

Bu sebebe dayanılabilmesi için:

• İhtarların gerçek ve muaccel kira borçlarına ilişkin olması,
• İhtarların haklı olması,
• Borçların zamanında ödenmemesi,
• İhtarların aynı kira yılı içinde yapılması,
• Dava açma süresine uyulması

gerekir.

Kiracının ihtardan sonra ödeme yapması, her durumda önceki haklı ihtarın sonuçlarını ortadan kaldırmayabilir. Ancak ödemenin tarihi, miktarı ve ihtarın içeriği ayrıca incelenir.

3. Yazılı Tahliye Taahhüdü Bulunması

Kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihte çıkmamışsa, ev sahibi tahliye talep edebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı olması,
• Kiracının imzasını taşıması,
• Taşınmaz teslim edildikten sonra düzenlenmesi,
• Tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi,
• Kiracının gerçekten taahhüt veren kişi olması

önemlidir.

Ev sahibi, tahliye tarihinden itibaren kanunda öngörülen süre içinde icra yoluna başvurabilir veya dava açabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, bu durumda icra veya dava yolunu düzenlemektedir.

Kiracı, tahliye taahhüdünün boş imzalandığını, teslimden önce alındığını veya iradesinin sakatlandığını ileri sürebilir. Bu iddiaların ispatı somut delillere bağlıdır.

4. Ev Sahibinin Konut veya İşyeri İhtiyacı

Ev sahibi, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtiyacın:

• Gerçek,
• Samimi,
• Zorunlu,
• Sürekli veya ciddi nitelikte

olması gerekir.

Sadece taşınmazı daha yüksek kira bedeliyle kiraya vermek istemek, çoğu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye için yeterli değildir. Ev sahibinin başka uygun taşınmazlarının bulunması, mevcut konutunun durumu ve ileri sürülen ihtiyacın gerçekliği mahkeme tarafından değerlendirilebilir.

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye davalarında dava tarihleri ve bildirim süreleri ayrıca hesaplanmalıdır.

5. Yeni Malikin Kendi İhtiyacı

Kiralanan taşınmaz satılırsa, yeni malik kiracıyı yalnızca taşınmazı satın aldığı için hemen çıkaramaz. Ancak yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğundaysa özel tahliye yoluna başvurabilir.

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve kanundaki süreler içinde dava açmalıdır. Yeni malik ayrıca sözleşme süresinin bitiminden itibaren kanunda belirtilen süre içinde ihtiyaç nedeniyle dava yoluna başvurabilir.

Satış işlemi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracının yeni malikin ihtiyaç iddiasına, bildirim süresine ve ihtiyacın gerçekliğine itiraz etme hakkı bulunabilir.

6. Yeniden İnşa, Esaslı Tadilat veya İmar Çalışması

Taşınmazın yeniden inşa edilmesi, esaslı biçimde onarılması, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılması mümkün değilse tahliye davası gündeme gelebilir.

Basit boya, küçük bakım veya olağan tamiratlar bu kapsamda değerlendirilmez. Yapılacak işin taşınmazın kullanımını gerçekten imkânsız hale getirmesi ve esaslı nitelikte olması gerekir.

Ev sahibinin proje, ruhsat, teknik rapor, tadilat planı ve taşınmazın neden boşaltılması gerektiğini ortaya koyan belgeleri sunması önemlidir.

7. Kiracının Taşınmazı Sözleşmeye Aykırı Kullanması

Kiracı, taşınmazı kira sözleşmesine uygun ve özenli kullanmak zorundadır. Komşulara rahatsızlık verilmesi, taşınmaza zarar verilmesi veya kullanım amacının değiştirilmesi tahliye sürecine neden olabilir.

Örnek olarak:

• Konutun izinsiz işyeri olarak kullanılması,
• Taşınmazın başkasına izinsiz kiralanması,
• Komşulara sürekli gürültü yapılması,
• Taşınmaza kasten veya ağır biçimde zarar verilmesi,
• Yasaklı veya hukuka aykırı faaliyet yürütülmesi,
• Ortak alanların sözleşmeye aykırı kullanılması

gösterilebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında çoğu ihlal için öncelikle yazılı ihtar ve aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi gerekir. Ancak ağır zarar veya çekilmez hale gelen durumlarda derhal fesih gündeme gelebilir.

8. Kiracının veya Eşinin Aynı Bölgede Uygun Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunuyorsa, belirli şartlarla tahliye davası açılabilir.

Bunun için ev sahibinin:

• Bu durumu kira sözleşmesi kurulurken bilmemesi,
• Kiracının veya eşinin gerçekten uygun bir konutunun bulunması,
• Konutun oturmaya elverişli olması,
• Dava süresine uyması

gerekir.

Bu tahliye sebebi her olayda otomatik uygulanmaz. Konutun niteliği, kullanım durumu, mülkiyet şekli ve ev sahibinin sözleşme kurulurken bu bilgiyi bilip bilmediği araştırılır.

9. Kiracının Kira Borcu Dışındaki Borçları

Kiracının aidat, ortak gider, yan gider veya sözleşmeden kaynaklanan bazı ödeme borçlarını ödememesi de uyuşmazlığa neden olabilir. Ancak her gider borcu otomatik olarak tahliye sonucu doğurmaz.

Ev sahibi öncelikle:

• Borcun hangi döneme ait olduğunu,
• Sözleşmede kiracıya yüklenip yüklenmediğini,
• Borcun miktarını,
• Ödeme talebinin kiracıya ulaşıp ulaşmadığını,
• Kiracının itiraz edip etmediğini

belgelemelidir.

Yan giderin kira borcundan farklı olması, tahliye prosedürünü etkileyebilir.

10. On Yıllık Uzama Süresinin Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının belirli süreli sözleşme sonunda bildirim yapmaması halinde sözleşme uzamaya devam eder. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak hemen tahliye talep edemez.

Bununla birlikte on yıllık uzama süresinin sona ermesinden sonra ev sahibi, kanunda belirtilen bildirim süresine uyarak herhangi bir sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu kuralın uygulanabilmesi için sözleşmenin başlangıcı, ilk süre ve uzama dönemleri doğru hesaplanmalıdır.

Ev Sahibi Kiracıyı Mahkeme Kararı Olmadan Çıkarabilir mi?

Ev sahibi genel olarak:

• Kilidi değiştiremez,
• Elektrik veya suyu kesemez,
• Kiracının eşyalarını dışarı çıkaramaz,
• Kiracıyı tehdit edemez,
• Taşınmaza zorla giremez,
• Kiracının kullanımını fiilen engelleyemez.

Tahliye için icra takibi, icra mahkemesi, sulh hukuk mahkemesi veya olayın niteliğine göre başka hukuki yollar kullanılmalıdır.

Ev sahibinin kendi başına tahliye gerçekleştirmeye çalışması, ayrıca haksız fiil, tazminat veya ceza sorumluluğu doğurabilir.

Tahliye Davasından Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Ancak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin icra işlemleri bu zorunluluğun dışında tutulmuştur.

Bu nedenle ev sahibi, doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın türünü ve arabuluculuk zorunluluğunun bulunup bulunmadığını belirlemelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra ve ilgili süre içinde yapılması gerektiğine ilişkin güncel yargısal değerlendirmeler de bulunmaktadır.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılında ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için geçerli bir hukuki sebep ve doğru usul izlenmesi gerekir. Kira süresinin sona ermesi veya taşınmazın satılması tek başına her zaman yeterli değildir.

Kira ödememe, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, gerçek ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, esaslı yeniden inşa, sözleşmeye aykırı kullanım ve on yıllık uzama süresinin sona ermesi en önemli tahliye sebepleri arasındadır.

Tahliye sürecinde bildirim tarihleri, dava açma süreleri, arabuluculuk şartı ve deliller birlikte değerlendirilmelidir.

Sonuç

Ev sahibi kiracıyı ancak kanunda düzenlenen veya sözleşmeden kaynaklanan geçerli sebeplerle tahliye edebilir. Kiracıya baskı yapmak, kilit değiştirmek veya hizmetleri kesmek hukuka uygun bir tahliye yöntemi değildir.

Ev sahibi tahliye sebebini doğru belirlemeli, gerekli bildirimleri zamanında yapmalı ve icra veya dava sürecini usulüne uygun yürütmelidir. Kiracı ise kendisine gönderilen ihtarları, ödeme emirlerini ve dava belgelerini gecikmeden inceletmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Ev sahibi kiracıyı istediği zaman evden çıkarabilir mi?

Hayır. Ev sahibinin geçerli bir tahliye sebebi bulunmalı ve kanunda öngörülen bildirim veya dava sürecine uyması gerekir.

2. Kira sözleşmesi bitince kiracı otomatik olarak çıkar mı?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sözleşme süresinin sona ermesi, ev sahibine her zaman tahliye hakkı vermez.

3. Ev sahibi taşınmazı satarsa kiracı çıkarılabilir mi?

Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Yeni malik gerçek ve zorunlu ihtiyacı varsa kanundaki bildirim ve dava yollarını kullanabilir.

4. Kirayı geç ödemek tahliye sebebi olur mu?

Tek bir gecikme her zaman doğrudan tahliye sonucu doğurmaz. Ancak temerrüt, haklı ihtarlar ve kira borcunun ödenmemesi tahliye sürecine neden olabilir.

5. Tahliye taahhüdü imzalayan kiracı çıkarılabilir mi?

Geçerli bir tahliye taahhüdü bulunuyorsa ev sahibi, taahhüt edilen tarihte taşınmaz boşaltılmadığında süresi içinde icra veya dava yoluna başvurabilir.

6. Ev sahibi kendi ihtiyacı için kiracıyı tahliye edebilir mi?

Gerçek, samimi ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacı bulunuyorsa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

7. Ev sahibi tadilat yapmak için kiracıyı çıkarabilir mi?

Basit bakım ve boya işleri genellikle yeterli değildir. Esaslı onarım, yeniden inşa veya imar çalışması nedeniyle taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi gerekir.

8. Kiracı komşuları rahatsız ederse tahliye edilebilir mi?

Ağır veya devam eden rahatsızlık, taşınmaza zarar verme ya da sözleşmeye aykırı kullanım tahliye sürecine neden olabilir. Bildirim ve süre şartları olayın niteliğine göre değişir.

9. Tahliye davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok dava bakımından arabuluculuk dava şartıdır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye işlemleri bu kapsamın dışında tutulmuştur.

10. Ev sahibi kiracının elektriğini veya suyunu kesebilir mi?

Hayır. Ev sahibinin kiracıyı zorla çıkarmak amacıyla elektrik, su veya diğer hizmetleri kesmesi hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Kira ve Tahliye Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Tahliye sürecinde doğru sebebin belirlenmesi, bildirim sürelerinin hesaplanması, arabuluculuk şartının yerine getirilmesi ve dava veya icra yolunun doğru seçilmesi büyük önem taşır. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak ev sahibi ve kiracılara kira alacağı, tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, kira tespit ve kira uyuşmazlıklarında hukuki destek sunuyoruz.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yürütülen hukuki danışmanlık hizmetleri için:

Telefon: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara