Kasım 2026 Kira Artış Oranı Ne Kadar? Ev Sahibi En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir? (2026 Güncel Rehber)

Kasım 2026 kira artış oranı yüzde kaç oldu? Ev sahibi en fazla ne kadar zam yapabilir? Konut ve işyeri kiralarında kira hesaplama örnekleri 2026 güncel rehberde.

Kasım 2026 döneminde yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek yasal kira artış üst sınırı %31,23 olarak açıklanmıştır.

Bu oran, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Ekim 2026 Tüketici Fiyat Endeksi verilerindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Ekim 2026 TÜFE verilerine göre aylık enflasyon %2,58, yıllık enflasyon %29,77 ve on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı %31,23 olarak gerçekleşmiştir.

Dolayısıyla kira sözleşmesi Kasım 2026 içerisinde yenileniyorsa, ev sahibi normal yıllık kira artışı kapsamında kiraya en fazla %31,23 oranında zam yapabilir.

Ev Sahibi Kasım 2026’da En Fazla Ne Kadar Zam Yapabilir?

Ev sahibi, yenilenen kira döneminde mevcut kira bedelini %31,23 oranından daha fazla artıramaz. Ancak bu oran ev sahibinin mutlaka %31,23 zam yapmak zorunda olduğu anlamına gelmez.

Taraflar daha düşük bir artış oranı üzerinde anlaşabilir. Örneğin kira sözleşmesinde %20 artış öngörülmüşse veya taraflar %20 oranında anlaşmışsa, daha düşük oran uygulanabilir.

Buna karşılık sözleşmede %40, %50 veya daha yüksek bir artış oranı yazıyorsa, normal yıllık yenileme döneminde yasal üst sınırı aşan bölüm geçerli olmayabilir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Kira artışı şu formülle hesaplanır:

Mevcut kira bedeli × %31,23 = Zam tutarı

Mevcut kira bedeli + Zam tutarı = Yeni kira bedeli

10.000 TL Kira İçin Hesaplama

• Mevcut kira: 10.000 TL
• %31,23 zam tutarı: 3.123 TL
• Yeni kira bedeli: 13.123 TL

15.000 TL Kira İçin Hesaplama

• Mevcut kira: 15.000 TL
• %31,23 zam tutarı: 4.684,50 TL
• Yeni kira bedeli: 19.684,50 TL

20.000 TL Kira İçin Hesaplama

• Mevcut kira: 20.000 TL
• %31,23 zam tutarı: 6.246 TL
• Yeni kira bedeli: 26.246 TL

25.000 TL Kira İçin Hesaplama

• Mevcut kira: 25.000 TL
• %31,23 zam tutarı: 7.807,50 TL
• Yeni kira bedeli: 32.807,50 TL

Kira Artışında Hangi TÜFE Oranı Kullanılır?

Kira artışında aylık TÜFE veya yıllık TÜFE oranı değil, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınır.

Bu nedenle Kasım 2026 kira artışında:

• Aylık TÜFE olan %2,58,
• Yıllık TÜFE olan %29,77,
• On iki aylık ortalama olan %31,23

birbirinden ayrılmalıdır.

Kira artışında kullanılan oran %31,23’tür. TÜFE’nin aylık veya yıllık değişim oranı doğrudan kira artış oranı olarak uygulanmaz.

Kira Artışının Yasal Dayanağı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanır.

Bu hüküm, kira artışında bir üst sınır oluşturur. Ev sahibi bu sınırın altında zam yapabilir; ancak normal yıllık yenileme döneminde bu sınırın üzerinde tek taraflı artış yapamaz.

Kira Sözleşmesi Kasım Ayında Yenilenmiyorsa %31,23 Uygulanır mı?

Hayır. Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği aya göre belirlenir.

Örneğin:

• Ekim 2026’da yenilenen kira için Ekim 2026 oranı,
• Kasım 2026’da yenilenen kira için Kasım 2026 oranı,
• Aralık 2026’da yenilenen kira için Aralık 2026 oranı

dikkate alınır.

Kasım 2026 oranı, yalnızca kira dönemi Kasım ayında başlayan veya Kasım ayında yenilenen sözleşmeler bakımından uygulanır. Sözleşmenin başlangıç tarihi ve yıllık yenileme tarihi mutlaka kontrol edilmelidir.

Ev Sahibi %31,23’ten Daha Fazla Zam İsterse Ne Yapılabilir?

Ev sahibi yasal üst sınırın üzerinde zam talep ederse kiracı öncelikle yazılı kira sözleşmesini, yenileme tarihini ve önceki kira ödemelerini incelemelidir.

Kiracı:

• Zam oranını yazılı olarak sormalı,
• Hangi hukuki gerekçeye dayanıldığını öğrenmeli,
• Ödemeleri banka kanalıyla yapmalı,
• Kira açıklamasına hangi aya ilişkin ödeme olduğunu yazmalı,
• Fazla talep edilen bedeli hukuki değerlendirme yapmadan kabul etmemeli,
• Yazışmaları ve ödeme dekontlarını saklamalıdır.

Kiracının kira bedelini tamamen ödemeyi bırakması da ayrıca temerrüt ve tahliye riski doğurabilir. Bu nedenle uyuşmazlık halinde ödemelerin nasıl yapılacağı konusunda somut dosyaya göre hareket edilmelidir.

Ev Sahibi Kira Bedelini Her Zaman Emsal Kiraya Çıkarabilir mi?

Her yıllık yenileme döneminde ev sahibi kira bedelini doğrudan emsal kira seviyesine çıkaramaz. İlk yıllardaki normal yenilemelerde TBK 344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalaması üst sınır olarak dikkate alınır.

Bununla birlikte kira ilişkisinin beş yılı aşması veya beş yıldan sonra yenilenmesi halinde kira bedelinin emsal kiralar, taşınmazın durumu, hakkaniyet ve TÜFE oranı dikkate alınarak mahkeme tarafından yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir.

Bu durum, ev sahibinin beşinci yıl geldiğinde otomatik olarak istediği kirayı uygulayabileceği anlamına gelmez. Genellikle kira tespit süreci ve gerekli usul işlemleri önem taşır.

Konut ve İşyeri Kiralarında Oran Aynı mı?

Kasım 2026 bakımından yenilenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde genel yıllık artış üst sınırı aynı şekilde %31,23 olarak uygulanır.

Ancak işyeri kiralarında:

• Kiracının tacir veya şirket olması,
• Kira sözleşmesinin özel hükümleri,
• Döviz üzerinden kira kararlaştırılması,
• Beş yıllık sürenin dolması,
• Ciro veya gelir üzerinden kira belirlenmesi,
• Ortak gider ve hizmet bedelleri

gibi özel hususlar ayrıca incelenebilir.

İşyeri kiralarında kira artışı ile ortak gider, aidat, bakım ve işletme giderleri birbirinden ayrılmalıdır. Ev sahibi kira artış sınırını aşmak için ek giderleri kira gibi gösteremez.

Kira Artışında %25 Sınırı Devam Ediyor mu?

Konut kiralarında uygulanan geçici %25 kira artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu nedenle Kasım 2026 kira yenilemelerinde esas alınan oran, yeniden TBK 344 kapsamında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Kasım 2026 için bu oran %31,23’tür. Tarafların ayrıca daha düşük bir artış oranı üzerinde anlaşması mümkündür.

Ev Sahibi Fazla Zam Yaparsa Kiracı Dava Açabilir mi?

Ev sahibinin yasal sınırı aşan kira bedelini tek taraflı olarak uygulaması halinde kiracı, somut olayın özelliklerine göre hukuki yollara başvurabilir.

Gündeme gelebilecek yollar:

• Kira bedelinin tespiti,
• Fazla ödenen kira bedelinin iadesi,
• Menfi tespit,
• Ödeme emrine itiraz,
• Arabuluculuk,
• Kira uyuşmazlığına ilişkin dava,
• Haksız tahliye girişimine karşı savunma.

Kiracı tarafından yapılan ödemelerin banka yoluyla gerçekleştirilmesi ve açıklama kısmına kira döneminin yazılması ispat bakımından önemlidir.

Ev Sahibi Kira Artışını Hiç Yapmayabilir mi?

Ev sahibi kira artışını hiç yapmayabilir veya yasal üst sınırın altında bir artış kabul edebilir. %31,23 oranı zorunlu bir artış değil, normal yıllık yenileme bakımından uygulanabilecek azami orandır.

Taraflar yeni kira bedelini karşılıklı anlaşmayla belirleyebilir. Ancak bu anlaşmanın yazılı yapılması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Kasım 2026 Kira Artışı İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiracılar ve ev sahipleri şu hususlara dikkat etmelidir:

• Sözleşmenin yenileme tarihi kontrol edilmelidir.
• Ekim 2026 TÜFE oranları ile Kasım 2026 kira artış oranı karıştırılmamalıdır.
• %31,23 oranı aşılmamalıdır.
• Daha düşük artış oranı üzerinde anlaşılabilir.
• Ödemeler banka üzerinden yapılmalıdır.
• Kira artışı yazılı olarak bildirilmelidir.
• Aidat ve ortak giderler kira bedelinden ayrılmalıdır.
• Beş yıllık kira süresi ayrıca değerlendirilmelidir.
• Dövizli kira sözleşmelerinde özel kurallar kontrol edilmelidir.
• Fazla ödeme veya eksik ödeme konusunda hukuki destek alınmalıdır.

2026 Güncel Değerlendirme

Kasım 2026’da yenilenecek konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek kira artış üst sınırı %31,23’tür. Bu oran, Ekim 2026 TÜFE verilerindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranına dayanmaktadır.

Ev sahibi bu oranı aşan tek taraflı bir kira artışı yapamaz. Ancak beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit süreci, emsal bedeller ve taşınmazın özellikleri ayrıca gündeme gelebilir.

Sonuç

Kasım 2026 kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kiralarında %31,23 olarak uygulanabilir. Örneğin 20.000 TL olan kira bedeli, normal yıllık artış kapsamında en fazla 26.246 TL’ye çıkarılabilir.

Ancak %31,23 oranı zorunlu kira artışı değildir. Taraflar daha düşük bir bedel üzerinde anlaşabilir. Ev sahibinin beş yıllık kira ilişkisi sonrasında emsal kira bedelini talep etmesi ise ayrı bir kira tespit sürecini gerektirebilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kasım 2026 kira artış oranı yüzde kaçtır?

Kasım 2026’da yenilenecek kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek yasal kira artış üst sınırı %31,23’tür.

2. Ev sahibi Kasım 2026’da en fazla ne kadar zam yapabilir?

Normal yıllık kira yenilemesinde ev sahibi mevcut kira bedeline en fazla %31,23 oranında artış uygulayabilir.

3. 20.000 TL kira Kasım 2026’da ne kadar olur?

%31,23 artış uygulanması halinde 20.000 TL olan kira bedeli 26.246 TL olur.

4. Ev sahibi %50 zam yapabilir mi?

Normal yıllık yenileme döneminde, %31,23 yasal üst sınır olduğu için ev sahibi tek taraflı olarak %50 zam yapamaz.

5. Kasım 2026 kira artışında yıllık TÜFE mi kullanılır?

Hayır. Kira artışında yıllık TÜFE değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır.

6. %25 kira artış sınırı Kasım 2026’da devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiralarındaki geçici %25 sınır sona ermiştir. Kasım 2026 için geçerli oran %31,23’tür.

7. Ev sahibi kirayı emsal bedel seviyesine çıkarabilir mi?

Beş yıllık sürenin dolması halinde kira tespit süreci gündeme gelebilir. Ev sahibi her yıl tek taraflı olarak kirayı doğrudan emsal bedel seviyesine çıkaramaz.

8. Kira sözleşmesi Aralık ayında yenileniyorsa Kasım oranı uygulanır mı?

Hayır. Aralık ayında yenilenen sözleşme için Aralık 2026 dönemine ait oran dikkate alınır.

9. İşyeri kiralarında Kasım 2026 artış oranı farklı mıdır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında genel yıllık artış üst sınırı %31,23’tür. Ancak işyerinin niteliği, kira süresi ve sözleşme hükümleri ayrıca incelenmelidir.

10. Fazla kira ödeyen kiracı ne yapabilir?

Kiracı ödeme kayıtlarını ve sözleşmeyi inceleterek fazla ödenen bedelin iadesi, kira tespiti veya diğer hukuki yolları değerlendirebilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Destek

Kasım 2026 kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenileme tarihi, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ve sözleşmedeki özel hükümler birlikte değerlendirilmelidir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak kira artışı, kira tespit davaları, kira uyarlama, fazla kira ödemelerinin iadesi ve tahliye uyuşmazlıklarında hukuki destek sunuyoruz.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından yürütülen hukuki danışmanlık hizmetleri için:

Telefon: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara