Hisseli Taşınmazda Paydaşlar Arasında Taksim Nasıl Yapılır? (2026 Güncel Rehber)

hisseli taşınmazda taksim nasıl yapılır? Anlaşmalı paylaşım, tapuda ifraz, fiilî taksim ve ortaklığın giderilmesi davası 2026 rehberi.

Hisseli taşınmazda taksim, paydaşların ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmesi veya taşınmazın kullanımını belirli kurallara bağlaması anlamına gelir. Taksim; tarafların anlaşmasıyla, tapuda yapılacak işlemlerle veya mahkeme kararıyla gerçekleştirilebilir.

En önemli ayrım şudur: Taşınmazın fiilen bölüşülerek kullanılması ile tapuda mülkiyetin resmen ayrılması aynı şey değildir. Paydaşların “sen bu tarafı kullan, ben bu tarafı kullanayım” şeklindeki anlaşması kullanım düzeni sağlayabilir; ancak tapuda ayrı parsel veya bağımsız bölüm oluşturmadıkça mülkiyet hisseli olmaya devam eder.

Hisseli Taşınmazda Taksim Türleri Nelerdir?

Hisseli taşınmazlarda taksim genel olarak üç şekilde gündeme gelir:

• Paydaşların anlaşmasıyla yapılan paylaşım,
• Taşınmazın tapuda teknik ve hukuki olarak bölünmesi,
• Mahkeme yoluyla ortaklığın giderilmesi.

Hangi yöntemin uygun olduğu; taşınmazın arsa, tarla, ev, işyeri veya bağımsız bölüm olması, imar durumu, paydaş sayısı ve tarafların anlaşma imkânına göre belirlenir.

Anlaşmalı Taksim Nasıl Yapılır?

Paydaşlar taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşabiliyorsa, en hızlı ve ekonomik çözüm anlaşmalı taksimdir. Taraflar hangi bölümün kime bırakılacağını, varsa denkleştirme bedelini, masrafları ve tapu işlemlerini yazılı olarak belirleyebilir.

Ancak mülkiyetin tapuda değiştirilmesi veya yeni parsel oluşturulması gerekiyorsa yalnızca adi yazılı bir belge yeterli olmaz. Resmî tapu işlemleri, ifraz, cins değişikliği veya kat mülkiyeti gibi işlemlerin tamamlanması gerekir.

Anlaşma metninde şu hususların açıkça yer alması faydalıdır:

• Taşınmazın tapu bilgileri,
• Paydaşların kimlik ve hisse oranları,
• Paylaşılacak alanların teknik tanımı,
• Varsa bedel farkı ve ödeme şekli,
• Masraf ve vergi paylaşımı,
• Tapu işlemleri için verilecek yetkiler,
• Teslim ve kullanım tarihi.

Fiilî Taksim Nedir?

Fiilî taksim, taşınmaz tapuda hâlâ hisseli olmasına rağmen paydaşların kendi aralarında kullanım alanlarını ayırmasıdır. Örneğin hisseli bir arsada bir paydaşın ön tarafı, diğerinin arka tarafı uzun süredir kullanması fiilî taksim olarak değerlendirilebilir.

Fiilî taksim, günlük kullanımı kolaylaştırabilir; ancak tapuda müstakil mülkiyet hakkı yaratmaz. Paydaşlardan biri hissesini sattığında veya uyuşmazlık çıktığında, yalnızca fiilî kullanıma dayanmak yeterli koruma sağlamayabilir.

Bu nedenle kalıcı paylaşım isteniyorsa tapu ve imar bakımından resmî işlemlerin tamamlanması önemlidir.

Arsa veya Tarla Tapuda Nasıl Bölünür?

Arsa veya tarlanın resmen bölünmesi için ifraz işlemi gündeme gelir. İfrazın yapılabilmesi, taşınmazın bulunduğu yerdeki imar planına, asgari parsel büyüklüğüne, yola cephe durumuna, tarımsal arazi kurallarına ve ilgili idari izinlere bağlıdır.

Taşınmaz teknik olarak bölünemiyorsa, paydaşların “herkesin ayrı tapusu olsun” talebi doğrudan yerine getirilemeyebilir. Bu durumda ortaklığın satış yoluyla giderilmesi seçeneği gündeme gelir.

Ev veya Bina Hisseli İse Taksim Nasıl Olur?

Hisseli bir bina veya evde fiziksel paylaşım her zaman mümkün değildir. Bağımsız bölümler teknik ve hukuki olarak ayrılabiliyorsa kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulması değerlendirilebilir.

Örneğin iki ayrı girişli ve bağımsız kullanıma elverişli bölüm bulunan binada, teknik şartlar sağlanıyorsa her bölüm için ayrı mülkiyet oluşturulması mümkün olabilir. Buna karşılık tek daireden oluşan bir evin tapuda iki ayrı bağımsız bölüme ayrılması her zaman mümkün değildir.

Paydaşlar Anlaşamazsa Ne Olur?

Paydaşlar taksim konusunda anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu süreçte dava şartı arabuluculuk başvurusunun tamamlanması gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa mahkeme yoluna başvurulur.

Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Teknik olarak bölünme mümkün ve ekonomik açıdan uygunsa aynen taksim kararı verilebilir. Bölünme mümkün değilse veya taşınmazın değeri önemli ölçüde düşecekse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilir.

Satış bedeli, paydaşlar arasında tapudaki hisse oranlarına göre dağıtılır.

Elbirliği Mülkiyetinde Taksim Farklı mıdır?

Miras kalan taşınmazlarda sıklıkla elbirliği mülkiyeti görülür. Bu durumda mirasçıların belirli payları henüz tapuda bağımsız şekilde gösterilmemiş olabilir. Taksim için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi, miras paylaşım anlaşması yapılması veya gerekli tapu işlemlerinin tamamlanması gerekebilir.

Elbirliği mülkiyeti bulunan taşınmazlarda işlem yapılmadan önce tapu kaydının ve mirasçılık belgesinin dikkatle incelenmesi önem taşır.

Taksim Sırasında Denkleştirme Bedeli Ödenir mi?

Paylaşılacak alanların değeri eşit olmayabilir. Örneğin bir paydaş yola cepheli, yapılaşmaya uygun veya daha değerli bölümü alıyorsa, diğer paydaşa denkleştirme bedeli ödenmesi kararlaştırılabilir.

Denkleştirme bedelinin miktarı, ödeme tarihi, teminatı ve tapu devriyle ilişkisi açıkça yazılmalıdır. Aksi hâlde paylaşım sonrasında yeni alacak uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir.

Taksim Öncesinde Hangi Kontroller Yapılmalıdır?

Taksim işleminden önce şu hususlar araştırılmalıdır:

• Güncel tapu kaydı ve hisse oranları,
• İmar durumu ve ifraz şartları,
• Haciz, ipotek, şerh ve intifa hakları,
• Yapı ruhsatı ve kat mülkiyeti durumu,
• Tarımsal arazi sınırlamaları,
• Fiilî kullanım ve yapıların konumu,
• Paydaşlar arasındaki eski anlaşmalar,
• Taşınmazın rayiç değeri.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, hisseli taşınmazlarda taksim planı yapılmadan önce yalnızca tapudaki pay oranlarının değil; imar, ifraz, yapılaşma ve mevcut yüklerin de incelenmesi gerektiğini belirtmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hisseli tapu kendi aramızda yazılı anlaşmayla bölünebilir mi?

Kullanım düzeni belirlenebilir; ancak tapuda ayrı mülkiyet oluşturmak için resmî işlemler gerekir.

Fiilî taksim tapu yerine geçer mi?

Hayır. Fiilî taksim kullanım biçimini gösterir, tapu kaydındaki mülkiyet durumunu değiştirmez.

Arsa hisseleri ayrı tapuya çevrilebilir mi?

İfraz şartları ve imar kuralları uygunsa mümkün olabilir.

Paydaşlardan biri taksime karşı çıkarsa ne yapılır?

Anlaşma sağlanamazsa zorunlu arabuluculuk sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Mahkeme taşınmazı fiziksel olarak böler mi?

Teknik ve hukuki olarak mümkünse aynen taksim yapılabilir; değilse satış yoluyla ortaklık giderilebilir.

Hisseli evde her paydaşa ayrı oda verilir mi?

Bu durum tapuda ayrı mülkiyet yaratmaz. Yapının niteliğine göre kullanım düzeni veya ortaklığın giderilmesi değerlendirilir.

Taksimde denkleştirme bedeli nedir?

Daha değerli bölümü alan paydaşın diğer paydaşa ödediği değer farkı bedelidir.

Hacizli veya ipotekli taşınmaz taksim edilebilir mi?

Mümkün olabilir; ancak mevcut yükler ve üçüncü kişilerin hakları işlem öncesinde mutlaka değerlendirilmelidir.

İLETİŞİM

Hisseli taşınmazlarda anlaşmalı taksim, ifraz, kat mülkiyeti, ortaklığın giderilmesi ve kullanım paylaşımı uyuşmazlıklarında işlem öncesi hukuki inceleme önemlidir. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.