Üst Kattan Su Sızması Halinde Zarar Kimden Talep Edilir? (2026 Güncel Rehber)

Üst kattan akan su nedeniyle tavanda, duvarda veya eşyalarda zarar oluşursa kim sorumludur? Daire sahibi, kiracı, yönetim, sigorta ve tazminat süreci rehberi.

Üst kattan su sızması; tavanda sararma, boya kabarması, küf, parkelerin şişmesi, elektrik tesisatında risk, mobilya ve elektronik eşya zararı gibi sonuçlar doğurabilir. Bu tür olaylarda “üst komşu mutlaka öder” şeklinde tek bir kural yoktur. Zararın kimden talep edileceği, suyun hangi tesisattan geldiğine ve arızanın nedenine göre belirlenir.

Sızıntı üst kattaki dairenin özel tesisatından kaynaklanıyorsa daire maliki, kiracı veya fiilen kullanan kişi sorumlulukla karşılaşabilir. Ana kolon, ortak tesisat veya çatı gibi ortak alanlardan kaynaklanan su hasarında ise apartman yönetimi ve kat malikleri yönünden farklı bir değerlendirme yapılır.

Su Sızıntısının Kaynağı Neden Önemlidir?

Tazminat sürecinde ilk soru, suyun tam olarak nereden geldiğidir. Çünkü aynı katta görülen nemin kaynağı; üst komşunun banyosu, mutfak gideri, çamaşır makinesi, kombi tesisatı, pis su borusu, temiz su hattı, ortak kolon veya çatı olabilir.

Örnek olarak:

• Üst kattaki çamaşır makinesi bağlantısının çıkması
• Banyo giderinde çatlak veya izolasyon sorunu bulunması
• Lavabo, klozet veya duş tesisatında kaçak olması
• Kombi ya da radyatör hattında su sızıntısı yaşanması
• Ortak ana borunun patlaması
• Çatıdaki yalıtım eksikliği nedeniyle yağmur suyunun içeri girmesi

Her ihtimalde sorumlular değişebilir. Bu nedenle yalnızca suyun üst kattan geldiğini düşünerek işlem yapmak yerine, tesisatçı veya uzman incelemesiyle kaynağın belirlenmesi gerekir.

Üst Kat Daire Sahibi Ne Zaman Sorumlu Olur?

Sızıntı üst kattaki bağımsız bölüme ait tesisattan veya dairenin bakım eksikliğinden kaynaklanıyorsa, daire malikinin sorumluluğu gündeme gelebilir. Özellikle eskiyen tesisatın onarılmaması, kırık giderin uzun süre ihmal edilmesi, banyo izolasyonunun yenilenmemesi veya onarım ihtiyacına rağmen önlem alınmaması önem taşır.

Daire maliki, evi kiraya vermiş olsa dahi yapının bakım ve tesisat durumuyla ilgili sorumlulukla karşılaşabilir. Ancak kiracının kusurlu kullanımı nedeniyle zarar doğmuşsa, kiracının da doğrudan sorumluluğu gündeme gelebilir.

Örneğin kiracının musluğu açık unutması, cihaz bağlantısını hatalı yapması veya arızayı fark ettiği hâlde uzun süre bildirmemesi; zarar bakımından kusur değerlendirmesine konu olabilir.

Kiracıdan Tazminat İstenebilir mi?

Kiracının kişisel kusuru veya kullanım hatası nedeniyle su baskını oluşmuşsa, zarar gören kişi kiracıdan da tazminat isteyebilir. Ancak sızıntının binadaki eski tesisattan, yapısal bozukluktan veya malikin sorumluluğundaki eksiklikten kaynaklandığı anlaşılıyorsa, yalnızca kiracıya yönelmek doğru olmayabilir.

Bu nedenle hem daire sahibi hem kiracı hem de apartman yönetimi bakımından sorumluluk ihtimalleri değerlendirilmelidir. Zararın gerçek kaynağı belirlenmeden tek bir kişiye yöneltilen talep, uyuşmazlığın uzamasına neden olabilir.

Ortak Tesisattan Gelen Suda Yönetim Sorumlu mudur?

Ana su borusu, pis su kolonu, çatı, ortak gider, ortak tesisat veya binanın taşıyıcı ve ortak bölümlerinden kaynaklanan kaçaklarda apartman yönetimi ve kat malikleri devreye girer. Ortak yerlerin bakımının ihmal edilmesi veya arızanın bildirilmesine rağmen giderilmemesi hâlinde sorumluluk gündeme gelebilir.

Yönetimin sorumluluğu, her su sızıntısında otomatik olarak doğmaz. Arızanın gerçekten ortak alandan kaynaklanıp kaynaklanmadığı, yönetimin durumdan haberdar olup olmadığı ve gereken tedbirleri alıp almadığı araştırılır.

Özellikle üst kat dairesi ile alt kat arasındaki tesisatın bağımsız bölüme mi yoksa ortak sisteme mi ait olduğu, teknik bilirkişi incelemesiyle netleştirilebilir.

Hangi Zararlar Talep Edilebilir?

Sızıntının sorumlusu tespit edildiğinde, zarar gören kişi koşulları varsa şu kalemleri talep edebilir:

• Tavan, duvar, boya ve sıva onarım bedelleri
• Parke, kapı, dolap ve diğer sabit eşya zararları
• Mobilya, elektronik eşya ve kişisel eşya bedelleri
• Nem, küf ve kötü kokunun giderilme masrafları
• Elektrik tesisatının kontrol ve onarım giderleri
• Geçici konaklama veya taşınma giderleri
• Kullanım kaybı veya kira kaybı
• Taşınmazdaki kalıcı değer kaybı

Zararın miktarı belirlenirken onarım faturaları, ekspertiz raporları, fotoğraflar ve bilirkişi incelemesi dikkate alınabilir. Eşyalara ilişkin fatura bulunmaması hâlinde de farklı delillerle zararın ispatlanması mümkün olabilir.

İlk Gün Hangi Deliller Toplanmalıdır?

Su sızıntısı fark edildiğinde önce güvenlik sağlanmalıdır. Elektrik tesisatına su ulaşmışsa gerekli önlemler alınmalı, sızıntı devam ediyorsa su kaynağının kesilmesi için işlem yapılmalıdır.

Ardından şu belgeler mümkün olduğunca erken toplanmalıdır:

• Tarihli fotoğraf ve videolar
• Sızıntının başladığı ve ilerlediği alanı gösteren kayıtlar
• Tesisatçı veya teknik servis raporu
• Apartman yöneticisine yapılan yazılı bildirim
• Üst kat malikine veya kiracısına gönderilen mesaj ve ihtarlar
• Hasarlı eşyaların faturaları veya fotoğrafları
• Sigorta eksper raporu
• Komşu ve apartman görevlisi tanıklığı

Acil onarım gerekiyorsa zarar büyümeden müdahale edilmelidir. Ancak mümkünse kapsamlı onarım öncesinde mevcut hâlin tespit edilmesi, daha sonra “zarar yoktu” veya “başka sebepten oluştu” savunmalarına karşı önem taşır.

Delil Tespiti ve İhtarname Süreci

Taraflar sızıntının kaynağı konusunda anlaşamıyorsa, mahkemeden delil tespiti istenebilir. Bilirkişi incelemesiyle suyun hangi noktadan geldiği, tesisatın kime ait olduğu, zararın kapsamı ve onarım bedeli değerlendirilebilir.

Sorumlu olduğu düşünülen kişiye yazılı bildirim yapılması da faydalıdır. Bildirimde sızıntının giderilmesi, hasarın karşılanması ve gerekli onarımın yapılması talep edilebilir. Böylece karşı tarafın arızadan haberdar olduğu ve önlem almasının istendiği belgelenir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK bünyesinde Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, üst kattan su sızması uyuşmazlıklarında sorumluluğun çoğu zaman tesisatın niteliğine göre değiştiğini; bu nedenle ilk aşamada uzman incelemesi yapılmadan kesin kusur değerlendirmesi yapılmaması gerektiğini belirtmektedir.

Sigorta Şirketine Başvuru Yapılabilir mi?

Konut sigortası, işyeri sigortası veya siteye ait poliçeler kapsamında hasarın karşılanması mümkün olabilir. Ancak poliçenin kapsamı, muafiyetleri ve teminat limiti dikkatle incelenmelidir.

Sigorta şirketinin ödeme yapması, her durumda sorumluluk tartışmasını ortadan kaldırmaz. Sigorta kapsamı dışında kalan zararlar için ilgili kişilere talep yöneltilebilir. Sigorta şirketi de yaptığı ödeme oranında sorumlu kişilere karşı rücu hakkını kullanabilir.

Sızıntı Giderilmezse Ne Yapılabilir?

Üst komşu, mal sahibi, kiracı veya yönetim gerekli onarımı yapmazsa; müdahalenin önlenmesi, hasarın giderilmesi ve tazminat talepli hukuki süreç gündeme gelebilir. Sürekli devam eden sızıntı, yapıda ve sağlık koşullarında daha ağır sonuçlar doğurabileceğinden gecikmeden teknik ve hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere her şehirde hizmet sağlıyoruz.

İLETİŞİM

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Tower, Balgat, Çankaya / Ankara

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Üst kattan akan su nedeniyle kimden tazminat istenir?
Sızıntının kaynağına göre üst kat maliki, kiracı, fiili kullanıcı veya apartman yönetimi sorumlu olabilir.

Kiracı mı yoksa ev sahibi mi ödeme yapar?
Kiracının kullanım kusuru varsa kiracı; tesisatın bakım veya yapısal sorunu varsa daire maliki sorumlu tutulabilir.

Ortak boru patladıysa üst komşu sorumlu olur mu?
Arıza ortak tesisattan kaynaklanıyorsa sorumluluk yönetim ve kat malikleri yönünden değerlendirilir.

Tavandaki küçük sararma için de tazminat talep edilebilir mi?
Sızıntı kaynaklı bir zarar ispatlanırsa onarım giderleri talep edilebilir. Zararın miktarı teknik incelemeyle belirlenir.

Üst komşu kapıyı açmazsa ne yapılabilir?
Acil risk varsa gerekli güvenlik ve kamu birimlerine başvuru yapılmalıdır. Sonrasında tespit ve hukuki koruma yolları değerlendirilir.

Su sızıntısı nedeniyle kirayı ödememek doğru mudur?
Kira ilişkisi bakımından tek taraflı işlem yapmak risk yaratabilir. Somut olayın koşullarına göre hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Hasarlı eşyaların faturası yoksa zarar ispatlanamaz mı?
Fotoğraf, video, tanık, ekspertiz ve benzeri delillerle eşya zararının ispatı mümkün olabilir.

Su sızıntısı için delil tespiti zorunlu mudur?
Zorunlu değildir; ancak kaynak ve zarar tartışmalıysa güçlü bir ispat aracı olabilir.