Yatırım Yoluyla Vatandaşlıkta Ön Satış Sözleşmesi Kullanılabilir mi? (2026 Güncel Rehber)
12 Ekim 2026
Vatandaşlık İçin Satın Alınan Taşınmazda Kat İrtifakı Olması Sorun Yaratır mı? (2026 Güncel Rehber)
12 Ekim 2026
İnşaat halindeki projeden konut alarak Türk vatandaşlığına başvuru şartları, kat irtifakı, satış vaadi sözleşmesi, 400.000 dolar yatırımı ve riskler.
İnşaat halindeki bir projeden gayrimenkul satın alarak Türk vatandaşlığına başvurmak bazı şartlarla mümkündür. Ancak yalnızca proje maketi, rezervasyon belgesi veya müteahhit tarafından hazırlanmış özel sözleşme vatandaşlık başvurusu için yeterli değildir.
Taşınmazın tapu kaydının bulunması, bağımsız bölümün hukuken tanımlanabilmesi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunun uygun olması, en az 400.000 Amerikan doları tutarında yatırım yapılması ve üç yıl süreyle satış yasağı şerhinin konulması gerekir.
İnşaat Halindeki Proje Vatandaşlık İçin Uygun Olabilir mi?
İnşaatın devam ediyor olması tek başına vatandaşlık başvurusuna engel değildir. Özellikle tapuda kat irtifakı kurulmuş, bağımsız bölüm numarası belirlenmiş ve taşınmazın hukuki durumu açıkça görülebiliyorsa başvuru yapılabilir.
Ancak projenin yalnızca arsa aşamasında olması veya henüz bağımsız bölüm oluşturulmaması durumunda vatandaşlık bakımından ciddi risk ortaya çıkar. Başvuru yapılmadan önce projenin tapu kaydı ve imar durumu mutlaka incelenmelidir.
Hangi Şartlar Yerine Getirilmelidir?
İnşaat halindeki projeden vatandaşlık başvurusu yapılabilmesi için genel olarak şu şartlar aranır:
- Taşınmazın tapuda kayıtlı olması,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunun uygun olması,
- Bağımsız bölümün açıkça belirlenmesi,
- Taşınmaz veya taşınmazların toplam değerinin en az 400.000 Amerikan doları olması,
- Ödemenin banka kanalıyla ve izlenebilir şekilde yapılması,
- Gerekli döviz alım belgesinin alınması,
- Değerleme raporu ve tutar tespit belgesinin düzenlenmesi,
- Tapuya üç yıl süreyle satılmama veya devredilmeme şerhi konulması.
Satış vaadi sözleşmesi kullanılıyorsa sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve tapu siciline şerh edilmesi gerekir.
Kat İrtifakı Kurulmuş Projeden Vatandaşlık Alınabilir mi?
Kat irtifakı kurulmuş ve bağımsız bölümü tapuda tanımlanmış projeler, şartları taşıdığı takdirde vatandaşlık başvurusunda kullanılabilir.
Bu durumda;
- Arsa parseli,
- Bağımsız bölüm numarası,
- Kat irtifakı kaydı,
- Proje ruhsatı,
- Satış bedeli,
- Değerleme raporu,
birlikte kontrol edilir.
Kat irtifakının bulunması, projenin kesinlikle tamamlanacağı anlamına gelmez. Müteahhidin mali durumu, yapı ruhsatı, ipotekler, hacizler ve teslim tarihi ayrıca araştırılmalıdır.
Sadece Proje Sözleşmesiyle Başvuru Yapılabilir mi?
Genellikle hayır. Aşağıdaki belgeler tek başına vatandaşlık başvurusu için yeterli olmayabilir:
- Rezervasyon formu,
- Kapora belgesi,
- Proje satış protokolü,
- Adi yazılı ön satış sözleşmesi,
- Kooperatif üyelik belgesi,
- Müteahhit tarafından düzenlenen teslim taahhüdü,
- Broşür veya satış ofisi yazısı.
Vatandaşlık amacıyla kullanılacak satış vaadi sözleşmesinin noterde resmi şekilde düzenlenmesi ve tapuya şerh edilmesi gerekir. Sözleşmenin yalnızca noter imza onaylı olması ile noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması aynı hukuki sonucu doğurmayabilir.
400.000 Amerikan Doları Şartı Nasıl Sağlanır?
2026 yılında yapılan yeni yatırım işlemlerinde genel olarak en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz/Türk lirası yatırım şartı aranır.
Bu tutarın;
- Sözleşmede gösterilmesi,
- Banka transferleriyle ispatlanması,
- Döviz alım belgesiyle desteklenmesi,
- Değerleme raporunda karşılanması,
- Tutar tespit belgesinde kabul edilmesi,
gerekir.
Sözleşmede yüksek bir bedel yazılması, ödeme yapılmadığı sürece yeterli değildir. Aynı şekilde yalnızca ekspertiz değerinin yüksek olması da banka transferleriyle desteklenmeyen bir başvuruyu güvenli hale getirmez.
Taksitli Projelerde Vatandaşlık Başvurusu Yapılabilir mi?
Taksitli projelerde başvuru yapılabilmesi, ödeme planının vatandaşlık mevzuatındaki peşin ödeme şartlarına uygun olup olmadığına bağlıdır.
Satış vaadi sözleşmesi kapsamında aranan tutarın peşin olarak yatırılması ve ödemenin belgelenmesi gerekir. Sözleşme imzalandıktan sonra yapılacak uzun vadeli taksitler, gerekli tutarın başvuru tarihinde karşılanmamasına neden olabilir.
Bu nedenle ödeme planı hazırlanırken;
- Peşin ödeme tarihi,
- Sözleşme tarihi,
- Banka transfer tarihleri,
- Döviz alım belgesi,
- Satıcı hesabı,
- Ödeme açıklaması,
birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Yapısız Arsa veya Sadece Arazi Alınabilir mi?
Her arsa veya arazi vatandaşlık yatırımında kullanılamaz. Özellikle yapısız arsa, tarımsal nitelikli taşınmaz ve bağımsız bölüm niteliği bulunmayan arazi alımlarında başvuru riski yüksektir.
12 Aralık 2023 tarihinden sonra belirli tarımsal ve yapısız arsa nitelikli taşınmazların vatandaşlık yatırımında kullanılmasına ilişkin sınırlamalar getirilmiştir. Bu nedenle tapudaki taşınmaz niteliği, imar durumu ve üzerinde yapı bulunup bulunmadığı önceden kontrol edilmelidir.
İnşaat Tamamlanmadan Vatandaşlık Başvurusu Sonuçlanabilir mi?
Taşınmazın gerekli hukuki şartları taşıması halinde, inşaatın tamamlanması beklenmeden başvuru süreci başlatılabilir. Ancak bu durum projenin teslim edileceği veya vatandaşlığın kesin olarak kabul edileceği anlamına gelmez.
İnşaatın tamamlanmaması;
- Satış vaadi sözleşmesinin ihlaline,
- Tapu devrinin yapılamamasına,
- Yatırımcının bedel iadesi talep etmesine,
- Tazminat ve tapu iptal-tescil davası açmasına,
neden olabilir.
Bu nedenle vatandaşlık başvurusundan önce yalnızca projenin satış fiyatı değil, müteahhidin geçmiş projeleri ve finansal gücü de araştırılmalıdır.
Müteahhit Projeyi Tamamlamazsa Ne Yapılabilir?
Müteahhidin projeyi tamamlamaması veya taşınmazı başka kişiye devretmeye çalışması halinde yatırımcı şu hukuki yolları değerlendirebilir:
- Sözleşmenin aynen ifası,
- Tapu iptal ve tescil davası,
- Ödenen bedelin iadesi,
- Gecikme tazminatı,
- Kira kaybı ve zarar talebi,
- İhtiyati tedbir,
- Tapu kaydına şerh verilmesi,
- Sözleşmeden dönme.
Satış vaadi sözleşmesinin vatandaşlık amacıyla düzenlenmiş olması, yatırımcının sözleşmeden doğan haklarını ortadan kaldırmaz.
Proje Alımından Önce Hangi Kontroller Yapılmalıdır?
Yabancı yatırımcı, sözleşme imzalamadan önce şu kontrolleri yaptırmalıdır:
- Tapu malikinin kim olduğu,
- Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı,
- İmar ve yapı ruhsatı,
- Proje için alınmış izinler,
- İpotek, haciz ve tedbir kayıtları,
- Müteahhit şirketin yetkisi,
- Taşınmazın başka kişilere satılıp satılmadığı,
- Değerleme raporunun gerçek piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığı,
- Ödeme hesabının şirket hesabı olup olmadığı,
- Vatandaşlık amacıyla tapu şerhinin konulabilirliği.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’deki projelerde belge uygulamaları değişebilse de tapu, ödeme ve şerh şartları temel olarak birlikte değerlendirilir. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yatırımcıların satış ofisi beyanıyla yetinmeden proje dosyasını, tapu kayıtlarını ve ödeme sürecini bağımsız biçimde inceletmesi gerektiğini belirtmektedir.
Sonuç
İnşaat halindeki projeden gayrimenkul alarak Türk vatandaşlığına başvurmak mümkündür; ancak projenin tapuda kayıtlı ve vatandaşlık şartlarına uygun bir bağımsız bölüm içermesi gerekir.
Kat irtifakı kurulmamış, yalnızca proje aşamasında bulunan, yapısız arsa niteliğindeki veya sadece özel sözleşmeye dayanan yatırımlar vatandaşlık için yeterli olmayabilir. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, tapu şerhi, en az 400.000 Amerikan doları yatırım, peşin ödeme ve tutar tespit belgeleri başvurunun temel unsurlarıdır.
Sık Sorulan Sorular
İnşaatı devam eden konutla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?
Evet. Kat irtifakı veya uygun tapu kaydı bulunması ve diğer yatırım şartlarının sağlanması gerekir.
Sadece proje broşürüyle vatandaşlık alınabilir mi?
Hayır. Broşür, rezervasyon formu veya adi sözleşme tek başına yeterli değildir.
Kat irtifakı vatandaşlık için yeterli midir?
Tek başına yeterli değildir; taşınmazın değeri, ödeme, değerleme ve tapu şerhi şartları da sağlanmalıdır.
Proje tamamlanmadan satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi?
Evet. Ancak sözleşmenin noterde düzenlenmesi ve tapuya şerh edilmesi gerekir.
400.000 doların tamamı peşin ödenmeli mi?
Vatandaşlık başvurusu bakımından aranan tutarın mevzuata uygun şekilde peşin ödenmesi ve banka kayıtlarıyla ispatlanması önemlidir.
Müteahhite elden ödeme yapılabilir mi?
Elden ödeme, ispat ve vatandaşlık uygunluğu bakımından ciddi risk taşır. Banka transferleri tercih edilmelidir.
Yapısız arsa alarak vatandaşlık alınabilir mi?
Her yapısız arsa vatandaşlık yatırımına uygun değildir. Tapu niteliği ve güncel mevzuat ayrıca incelenmelidir.
İnşaat tamamlanmazsa yatırımcı ne yapabilir?
Tapu iptal ve tescil, bedel iadesi, tazminat ve ihtiyati tedbir yollarına başvurabilir.
Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur?
Noter sözleşmesi bulunsa bile tapu şerhi yoksa vatandaşlık başvurusu bakımından eksiklik oluşabilir.
Vatandaşlık başvurusu kesin olarak kabul edilir mi?
Hayır. Yatırım şartlarının yanında güvenlik, belge ve idari incelemelerin de olumlu sonuçlanması gerekir.
Uzman Hukuki Destek
FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara
