Yatırım Yoluyla Vatandaşlıkta Ön Satış Sözleşmesi Kullanılabilir mi? (2026 Güncel Rehber)

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunda ön satış sözleşmesi kullanılabilir mi? Noter satış vaadi, tapu şerhi, 400.000 dolar şartı ve dikkat edilmesi gerekenler.

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunda halk arasında “ön satış sözleşmesi” olarak adlandırılan belge, belirli şartlarla kullanılabilir. Ancak her ön satış veya rezervasyon sözleşmesi vatandaşlık başvurusu için yeterli değildir.

Vatandaşlık bakımından kabul edilen sözleşmenin, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olması, noterde düzenlenmesi, tapu siciline şerh edilmesi ve taşınmaz bedelinin mevzuatta aranan tutara ulaşması gerekir. 2026 yılı itibarıyla yeni işlemlerde genel olarak en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı döviz/Türk lirası tutarında yatırım şartı aranır.

Ön Satış Sözleşmesi ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Aynı mıdır?

Günlük hayatta “ön satış sözleşmesi” ifadesi; rezervasyon sözleşmesi, gayrimenkul satış protokolü veya proje ön sözleşmesi için kullanılabilir. Ancak vatandaşlık başvurusunda önemli olan belgenin adı değil, hukuki niteliğidir.

Vatandaşlık bakımından kullanılabilecek sözleşme genellikle:

• Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi,
• Taşınmazın açık tapu bilgilerinin yer aldığı belge,
• Satış bedelinin açıkça gösterildiği sözleşme,
• Tapu siciline şerh edilebilen resmi nitelikte işlem,
• Üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdünü içeren sözleşme,

olmalıdır.

Sadece müteahhit tarafından imzalanan özel yazılı sözleşme, rezervasyon formu veya satış için düzenlenen basit bir kapora belgesi vatandaşlık başvurusu için yeterli olmayabilir.

Noter Satış Vaadi Sözleşmesi Vatandaşlık İçin Kullanılabilir mi?

Evet. Mevzuatta öngörülen şartlar yerine getirildiğinde noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusunda kullanılabilir.

Bunun için taşınmazın niteliği, sözleşmenin şekli, ödeme tarihi, bedelin tutarı ve tapu siciline konulan şerh birlikte incelenir. Resmi kaynaklarda, en az 400.000 Amerikan doları tutarındaki bedelin peşin olarak yatırıldığı ve üç yıl süreyle devir veya terkin yapılmayacağı taahhüdünün tapuya şerh edildiği satış vaadi sözleşmelerinin başvuruda kullanılabileceği belirtilmektedir.

400.000 Dolar Şartı Nasıl Hesaplanır?

2026 yılında yapılan yeni işlemlerde satış vaadi sözleşmesinde gösterilen taşınmaz veya taşınmazların toplam değerinin en az 400.000 Amerikan doları seviyesinde olması gerekir.

Değerlendirmede genellikle şu unsurlar birlikte ele alınır:

• Sözleşmede gösterilen satış bedeli,
• Banka üzerinden yapılan ödemeler,
• Döviz alım belgesi,
• Taşınmaz değerleme raporu,
• Taşınmazın emlak vergi değeri,
• Tutar tespit belgesi,
• Ödeme tarihindeki döviz karşılığı.

Sözleşmede 400.000 dolar yazması tek başına yeterli değildir. Ödeme tutarının gerçekten transfer edildiği ve taşınmazın gerekli değer şartını sağladığı belgelenmelidir.

Bedelin Peşin Ödenmesi Zorunlu mudur?

Satış vaadi sözleşmesi yoluyla vatandaşlık başvurusunda en önemli şartlardan biri, sözleşmede belirtilen bedelin mevzuata uygun şekilde peşin ödenmesidir.

Ödemelerin;

• Banka aracılığıyla yapılması,
• Alıcı ve satıcı bilgilerinin açıkça görünmesi,
• Transfer açıklamalarının sözleşmeyle uyumlu olması,
• Ödeme tarihinin sözleşme ve başvuru belgeleriyle örtüşmesi,
• Döviz alım belgesiyle desteklenmesi,

gerekir.

Sözleşme imzalandıktan sonra uzun vadeli taksitlerle yapılacak ödemeler, vatandaşlık için aranan peşin ödeme şartını karşılamayabilir. Bu nedenle ödeme planı hazırlanırken yalnızca satış sözleşmesi değil, vatandaşlık mevzuatındaki ödeme şartları da dikkate alınmalıdır.

Tapu Siciline Şerh Konulması Neden Önemlidir?

Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi tek başına yeterli değildir. Sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi gerekir.

Şerh ile yabancının;

• Taşınmazı üç yıl boyunca devretmeme,
• Satış vaadi sözleşmesini kaldırmama,
• Vatandaşlık amacıyla yapılan yatırım şartını koruma,

taahhüdü tapu kaydında görünür hale gelir.

Tapuya şerh konulmamış bir sözleşme, şeklen noter düzenlemesine sahip olsa bile vatandaşlık başvurusunda sorun oluşturabilir. Taşınmaz satış vaadi yoluyla vatandaşlık kazanılması için üç yıllık devir ve terkin yasağının tapu siciline işlenmesi gerektiği resmi kılavuzlarda da belirtilmektedir.

Her Taşınmaz İçin Ön Satış Sözleşmesi Kullanılabilir mi?

Hayır. Taşınmazın vatandaşlık mevzuatındaki nitelikleri taşıması gerekir.

Özellikle şu durumlarda risk oluşabilir:

• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmaması,
• Taşınmazın yapısız arsa niteliğinde olması,
• Tarımsal amaçlı taşınmaz olması,
• Taşınmazın yabancıya devrinin yasak olması,
• Projenin ruhsat veya tapu bilgilerinin belirsiz olması,
• Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye vaat edilmesi,
• Taşınmazın üzerinde haciz, ipotek veya tedbir bulunması,
• Sözleşmenin taşınmazı açıkça tanımlamaması.

12 Aralık 2023 tarihinden sonra bazı tarımsal ve yapısız arsa niteliğindeki taşınmazlar vatandaşlık yatırımında kullanılamamaktadır. Bu nedenle proje henüz tamamlanmamışsa taşınmazın tapu niteliği ve kat irtifakı durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Sadece Proje Ön Sözleşmesi Yeterli Olur mu?

Genellikle hayır. Müteahhit ile imzalanan ve “ön satış sözleşmesi”, “rezervasyon sözleşmesi” veya “gayrimenkul satış protokolü” olarak adlandırılan özel belgeler, noter satış vaadi sözleşmesinin yerine geçmeyebilir.

Vatandaşlık başvurusu açısından daha güvenli işlem sırası şöyledir:

1. Taşınmazın tapu ve proje bilgileri incelenir.
2. Değerleme raporu hazırlanır.
3. Ödeme ve döviz alım işlemleri yapılır.
4. Noterde resmi satış vaadi sözleşmesi düzenlenir.
5. Sözleşme tapuya şerh edilir.
6. Tutar tespit ve uygunluk belgeleri alınır.
7. Vatandaşlık başvurusu yapılır.

Bu adımlardan birinin eksik olması, başvurunun bekletilmesine veya reddedilmesine neden olabilir.

Satış Vaadi Sözleşmesiyle Vatandaşlık Otomatik Olarak Kazanılır mı?

Hayır. Yatırım şartlarının sağlanması vatandaşlık başvurusunda bulunma hakkı verir; vatandaşlığın otomatik olarak kazanılacağı anlamına gelmez.

Başvuru sırasında ayrıca:

• Millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel bulunmaması,
• Kimlik ve pasaport belgelerinin uygun olması,
• Ödeme kaynağının açıklanabilmesi,
• Taşınmaz belgelerinin gerçek ve tutarlı olması,
• Diğer başvuru belgelerinin eksiksiz sunulması,

gerekir.

Son karar, ilgili kurumların incelemesi ve Cumhurbaşkanı kararıyla verilir.

Müteahhit Tapuyu Devretmezse Ne Olur?

Satış vaadi sözleşmesi yapılmasına rağmen müteahhit veya satıcı tapu devrini gerçekleştirmezse, yabancı hem vatandaşlık süreci hem de sözleşmeden doğan hakları bakımından risk yaşayabilir.

Bu durumda;

• Tapu iptal ve tescil davası,
• Sözleşmenin aynen ifası talebi,
• Ödenen bedelin iadesi,
• Tazminat talebi,
• İhtiyati tedbir,
• Tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıkların incelenmesi,

gündeme gelebilir.

Vatandaşlık başvurusu sonuçlanmadan önce taşınmaz projesinin durması, şirketin mali sorun yaşaması veya satıcının taşınmazı başka kişiye devretmesi özellikle ciddi risk oluşturur.

Ön Satış Sözleşmesinde Hangi Kontroller Yapılmalıdır?

Sözleşme imzalanmadan önce şu kontroller yapılmalıdır:

• Tapu malikinin kim olduğu,
• Taşınmaz üzerinde haciz veya ipotek bulunup bulunmadığı,
• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu,
• Yapı ruhsatı ve iskan bilgileri,
• Satıcının şirket yetkisi,
• Sözleşmenin noter düzenleme şeklinde hazırlanıp hazırlanmadığı,
• Bedelin ve ödeme planının vatandaşlık şartlarına uygunluğu,
• Tapu şerhi işleminin yapılabilirliği,
• Aynı taşınmaz için başka satış vaadi bulunup bulunmadığı,
• Üç yıllık devir ve terkin taahhüdünün açıkça yazılıp yazılmadığı.

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’deki projelerde uygulama belgeleri farklı kurumlar üzerinden yürüyebilse de temel şartlar aynıdır. Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yatırımcıların yalnızca proje satış ofisinin verdiği belgelerle yetinmemesi ve tapu, ödeme, değerleme ve şerh işlemlerini birlikte kontrol etmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Sonuç

Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunda ön satış sözleşmesi kullanılabilir; ancak bunun sıradan bir ön protokol değil, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olması gerekir.

Sözleşmenin en az 400.000 Amerikan doları tutarındaki taşınmaz yatırımını göstermesi, bedelin mevzuata uygun biçimde peşin ödenmesi, tapuya üç yıllık devir ve terkin yasağı şerhi konulması ve gerekli tutar tespit belgelerinin alınması gerekir.

Sadece özel yazılı sözleşmeye, kapora makbuzuna veya proje rezervasyon belgesine dayanılarak vatandaşlık başvurusu yapılması ciddi ret ve mağduriyet riski doğurabilir.

Sık Sorulan Sorular

Ön satış sözleşmesiyle Türk vatandaşlığı alınabilir mi?

Evet, ancak sözleşmenin noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olması ve tapuya şerh edilmesi gerekir.

Sadece müteahhit tarafından imzalanan sözleşme yeterli midir?

Genellikle hayır. Özel yazılı proje sözleşmesi, resmi satış vaadi sözleşmesinin yerine geçmez.

Satış vaadi sözleşmesinde asgari yatırım tutarı nedir?

2026 yılı itibarıyla yeni işlemlerde genel olarak en az 400.000 Amerikan doları veya karşılığı aranır.

Ödeme taksitli yapılabilir mi?

Vatandaşlık başvurusu bakımından peşin ödeme şartı önemlidir. Taksitli ödeme planları ayrıca incelenmelidir.

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmeli mi?

Evet. Üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağına ilişkin taahhüdün tapu siciline şerh edilmesi gerekir.

Noterde imza tasdiki yeterli olur mu?

Her zaman yeterli olmaz. Vatandaşlık açısından taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin uygun resmi şekilde düzenlenmesi gerekir.

Projesi tamamlanmamış konutla vatandaşlık başvurusu yapılabilir mi?

Taşınmazın kat irtifakı, tapu niteliği, ödeme ve mevzuat şartları ayrıca incelenmelidir. Her proje başvuruya uygun değildir.

Taşınmazın değeri 400.000 doların altında kalırsa ne olur?

Tutar şartı sağlanmadığı için vatandaşlık başvurusu reddedilebilir veya eksik yatırımın tamamlanması mümkün olmayabilir.

Satıcı tapuyu devretmezse yatırımcı ne yapabilir?

Tapu iptal ve tescil, aynen ifa, bedel iadesi, tazminat ve ihtiyati tedbir yolları değerlendirilebilir.

Vatandaşlık başvurusu otomatik olarak kabul edilir mi?

Hayır. Yatırım şartı yalnızca başvuru hakkı sağlar; diğer güvenlik, belge ve idari incelemeler de tamamlanmalıdır.

Uzman Hukuki Destek

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara