Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Ev Sahibi Sorumlu mu? 2026 Güncel Rehber

Kiracı aidat borcunu ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu? 2026 güncel rehberi ile aidat borcu, kat mülkiyeti hukuku, icra takibi, tahliye süreçleri ve Yargıtay kararlarını detaylı öğrenin.

Türkiye’de apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte aidat uyuşmazlıkları da ciddi şekilde artmıştır. Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi büyükşehirlerde yüksek aidatlı rezidans, site ve toplu yaşam alanlarının çoğalması nedeniyle “Kiracı aidat borcunu ödemezse ev sahibi sorumlu mu?” sorusu 2026 yılında en çok araştırılan Gayrimenkul hukuku konularından biri haline gelmiştir.

Uygulamada birçok taşınmaz sahibi, aidat borcunun yalnızca kiracıyı ilgilendirdiğini düşünmektedir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat borçlarından bazı durumlarda doğrudan malik, yani ev sahibi sorumlu tutulabilmektedir. Bu nedenle site yönetimleri çoğu zaman aidat borcunu doğrudan ev sahibinden tahsil yoluna gitmektedir.

2026 yılı itibarıyla apartman ve site aidatlarının ciddi seviyelere ulaşması nedeniyle icra takipleri, haciz işlemleri ve tahliye uyuşmazlıkları önemli ölçüde artmıştır. Özellikle lüks konut projelerinde yüksek aidat borçları nedeniyle malik ile kiracı arasında ciddi hukuki problemler yaşanmaktadır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak hazırladığımız bu kapsamlı rehberde; kiracının aidat borcundan ev sahibinin sorumluluğunu, aidat türlerini, icra süreçlerini, tahliye ihtimallerini, Yargıtay kararlarını ve 2026 güncel uygulamalarını ayrıntılı şekilde açıklıyoruz.

Aidat Borcu Nedir?

Aidat borcu, apartman veya site ortak giderlerinin karşılanması amacıyla bağımsız bölüm maliklerinden veya kullanıcılarından alınan ödemelerdir.

Bu giderler:

• Güvenlik,
• Asansör,
• Temizlik,
• Ortak elektrik,
• Havuz,
• Peyzaj,
• Otopark,
• Kapıcı giderleri

gibi ortak kullanım masraflarını kapsayabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre ortak giderlere katılmak zorunludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu Resmî Metni:
Kat Mülkiyeti Kanunu

Kiracı Aidat Borcunu Ödemezse Ev Sahibi Sorumlu mu?

Evet. Çoğu durumda ev sahibi de sorumludur.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre site yönetimi aidat alacağını:

• Kiracıdan,
• Kat malikinden,
• Her ikisinden birlikte

talep edebilir.

Bu nedenle kiracının aidatı ödememesi halinde site yönetimi doğrudan ev sahibine icra takibi başlatabilir.

2026 yılı uygulamalarında özellikle Ankara ve İstanbul’daki büyük sitelerde yönetimler doğrudan maliklere yönelmektedir.

Ev Sahibi “Aidatı Kiracı Ödeyecek” Diyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Hayır. Kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceği yazsa bile site yönetimine karşı malik sorumluluğu devam edebilir.

Bu düzenleme:

• Ev sahibi ile kiracı arasındaki iç ilişkiyi düzenler.
• Site yönetimini bağlamaz.

Dolayısıyla yönetim:

• Aidatı ev sahibinden tahsil edebilir,
• İcra takibi başlatabilir,
• Haciz işlemi uygulayabilir.

Daha sonra ev sahibi ödediği tutarı kiracıdan talep edebilir.

Hangi Aidatları Kiracı Öder?

Genel uygulamada:

• Kullanıma bağlı giderler kiracıya,
• Demirbaş ve yatırım giderleri ev sahibine

ait kabul edilmektedir.

Kiracının genellikle sorumlu olduğu giderler:

• Temizlik,
• Güvenlik,
• Kapıcı,
• Ortak elektrik,
• Günlük işletme giderleri

olabilir.

Ev sahibinin sorumlu olduğu giderler ise:

• Asansör yenilemesi,
• Dış cephe mantolama,
• Büyük tadilat,
• Demirbaş yatırımları

şeklinde olabilir.

Ancak her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.

Site Yönetimi Aidat İçin İcra Takibi Başlatabilir mi?

Evet. Site yönetimi aidat alacağı için doğrudan icra takibi başlatabilir.

Aidat borcu:

• İlamsız icra takibi,
• Haciz işlemleri,
• Maaş haczi,
• Banka haczi

gibi süreçlere konu olabilir.

2026 yılı itibarıyla aidat borçlarına ilişkin icra takiplerinde ciddi artış yaşanmaktadır.

İcra ve İflas Kanunu Resmî Metni:
İcra ve İflas Kanunu

Aidat Borcu Nedeniyle Eve Haciz Gelir mi?

Evet. Kesinleşen aidat borçları nedeniyle haciz işlemleri uygulanabilir.

Özellikle:

• Banka hesapları,
• Maaş,
• Taşınır mallar

hacze konu olabilir.

Bazı durumlarda taşınmaz üzerine haciz şerhi dahi konulabilmektedir.

Ev Sahibi Kiracıya Dava Açabilir mi?

Evet. Ev sahibi, site yönetimine ödediği aidatları kiracıdan talep edebilir.

Örneğin:

• İcra takibi,
• Alacak davası,
• Depozitodan mahsup

yolları gündeme gelebilir.

Bu noktada kira sözleşmesindeki hükümler büyük önem taşımaktadır.

Aidat Borcu Tahliye Sebebi Olur mu?

Bazı durumlarda evet.

Özellikle:

• Aidatların sürekli ödenmemesi,
• Site düzeninin bozulması,
• Sözleşmeye aykırılık

durumlarında tahliye süreci gündeme gelebilir.

Ancak her aidat borcu otomatik tahliye sebebi değildir.

Mahkemeler somut olay değerlendirmesi yapmaktadır.

Kiracı Aidat Ödemediği İçin Elektrik veya Su Kesilebilir mi?

Hayır. Hukuka aykırı şekilde:

• Elektrik kesilmesi,
• Su kapatılması,
• Ortak alan kullanımının engellenmesi

ciddi hukuki sorumluluk doğurabilir.

Aidat alacaklarının tahsili yalnızca yasal yollarla yapılmalıdır.

Aidat Borcu İçin Faiz İşletilebilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında gecikme tazminatı uygulanabilir.

2026 yılı uygulamalarında site yönetimleri:

• Gecikme faizi,
• Avukatlık ücreti,
• İcra masrafı

talep edebilmektedir.

Bu nedenle küçük aidat borçları zamanla ciddi rakamlara ulaşabilmektedir.

Aidat Borcu Nasıl İspatlanır?

Site yönetimi genellikle:

• İşletme projesi,
• Yönetim planı,
• Karar defteri,
• Aidat çizelgesi,
• Banka kayıtları

ile alacağını ispatlamaktadır.

Aidat hesaplarının şeffaf olması önemlidir.

Kiracı Aidatı Elden Verdiğini Söylerse Ne Olur?

Bu durumda ispat sorunu doğabilir.

2026 yılı uygulamalarında mahkemeler:

• Banka dekontu,
• Makbuz,
• İmzalı belge

gibi yazılı delilleri önemsemektedir.

Elden ödeme yapıldığında uyuşmazlık çıkma riski artmaktadır.

Arabuluculuk Zorunlu mu?

Aidat alacağı uyuşmazlıklarında bazı durumlarda arabuluculuk gündeme gelebilmektedir.

Özellikle kira ilişkisine bağlı uyuşmazlıklarda 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk önemli hale gelmiştir.

Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı:
Arabuluculuk Daire Başkanlığı

2026 Yılında Yargıtay’ın Yaklaşımı

Yargıtay özellikle şu konulara dikkat etmektedir:

• Kat malikinin sorumluluğu
• Aidatın niteliği
• Kullanım gideri mi yatırım gideri mi olduğu
• Kiracı ile malik arasındaki sözleşme
• Yönetim planı hükümleri

Özellikle malik sorumluluğu konusunda Yargıtay’ın istikrarlı yaklaşımı bulunmaktadır.

Yargıtay Başkanlığı Resmî Sitesi:
Yargıtay Başkanlığı

Aidat Uyuşmazlıklarında En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada en sık görülen hatalar:

• Elden ödeme yapılması
• Aidat makbuzu alınmaması
• Yönetim planının okunmaması
• Kira sözleşmesine aidat detayının yazılmaması
• İcra tebligatlarının takip edilmemesi

şeklindedir.

Bu hatalar ciddi maddi kayıplara yol açabilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK ile Sürecin Yönetimi

Aidat uyuşmazlıkları yalnızca küçük apartman sorunları değildir. Özellikle yüksek aidatlı sitelerde ciddi icra ve dava süreçleri ortaya çıkabilmektedir.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği sunmaktayız.

Özellikle:

• Aidat icra takipleri,
• Kiracı ve malik uyuşmazlıkları,
• Tahliye süreçleri,
• Depozito ve aidat mahsupları,
• Site yönetimi davaları

alanlarında profesyonel hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı aidatı ödemezse ev sahibi sorumlu olur mu?

Evet. Site yönetimi çoğu durumda ev sahibinden de ödeme talep edebilir.

Aidat borcu nedeniyle icra takibi yapılabilir mi?

Evet. Aidat alacağı icra takibine konu olabilir.

Ev sahibi ödediği aidatı kiracıdan geri alabilir mi?

Evet. Belirli şartlarda talep edebilir.

Aidat borcu tahliye sebebi olur mu?

Bazı durumlarda olabilir ancak her olay ayrıca değerlendirilir.

Kiracı aidatı elden verdiğini nasıl ispatlar?

Makbuz veya yazılı delillerle ispat yapılması gerekir.

Site yönetimi doğrudan ev sahibine dava açabilir mi?

Evet.

Elektrik veya su kesilebilir mi?

Hayır. Hukuka aykırı olabilir.

Aidat borcuna faiz işler mi?

Evet. Gecikme tazminatı uygulanabilir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Uyuşmazlığın niteliğine göre gündeme gelebilir.

Avukat desteği gerekli mi?

Zorunlu değildir ancak Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ciddi avantaj sağlar.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren Gayrimenkul alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul uyuşmazlıklarında FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.