Tapu İptal Davasında İspat Yükü Kimde? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nedir, kim açabilir, nasıl sonuçlanır ve satış süreci nasıl işler? 2026 güncel uygulamalarla detaylı anlatım.
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması hukukta paylı mülkiyet (hisseli tapu) olarak adlandırılır. Özellikle miras kalan ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda taraflar çoğu zaman anlaşamaz. Kimi satmak ister, kimi kullanmak ister, kimi de hiç ilgilenmez. İşte bu kilitlenen durumun çözümü ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Uygulamada izale-i şuyu davası olarak bilinen bu dava, taşınmaz üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde en sık açılan gayrimenkul davalarından biridir. Çünkü miras kalan taşınmazların paylaşımı çoğu zaman anlaşmayla yapılamaz.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği olmadan açılan ortaklığın giderilmesi davalarında taraflar çoğu zaman ciddi hak kaybı yaşayabilmektedir. Bu nedenle FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak en çok takip ettiğimiz dava türlerinden biri de bu davalardır.
1. Ortaklığın Giderilmesi Davasının Amacı
Bu davanın amacı kim haklı kim haksız sorusunu çözmek değildir.
Amaç tek bir şeydir:
Paylı mülkiyeti sona erdirmek.
Mahkeme şu sorularla ilgilenmez:
- Bu evi kim yaptı?
- Kim daha çok para ödedi?
- Kim daha çok kullandı?
Mahkeme sadece şuna bakar:
Bu taşınmaz bölünebilir mi, bölünemez mi?
Bölünebiliyorsa paylaştırılır, bölünemiyorsa satılır.
2. Davayı Kimler Açabilir?
Paylı mülkiyette en önemli kural şudur:
Tek bir hissedar bile davayı açabilir.
Diğer hissedarların onayı gerekmez.
Örneğin 20 hisseli bir arsada %1 payı olan kişi bile davayı açabilir.
Hiç kimse “ben istemiyorum” diyerek davayı engelleyemez.
Bu nedenle hisseli tapu uyuşmazlıkları genellikle sürpriz şekilde icra satışına gider.
3. Dava Nasıl Sonuçlanır?
Mahkeme iki ihtimali değerlendirir:
Aynen Taksim (Bölerek Paylaştırma)
Arsa veya tarla teknik olarak bölünebiliyorsa bilirkişi harita planı hazırlar ve herkes payını ayrı tapu olarak alır.
Satış Suretiyle Giderme
Ev, daire, küçük arsa gibi bölünemeyen taşınmazlarda satış kararı verilir.
Uygulamada davaların %90’ı satış ile biter.
4. Satış Süreci Nasıl İşler?
Mahkeme satış kararı verdikten sonra dosya satış memurluğuna gönderilir.
Süreç:
- Bilirkişi değer tespiti yapar
- Açık artırma ilan edilir
- Elektronik ihale yapılır
- En yüksek teklif kazanır
- Para hissedarlara dağıtılır
Önemli bilgi:
Hissedarlar da ihaleye katılabilir ve öncelik hakkına sahiptir.
5. Dava Ne Kadar Sürer?
Ortalama süre:
- 8 ay – 18 ay arası
Ancak satış aşaması ile birlikte süre genellikle 2 yılı bulur.
İtiraz, keşif ve bilirkişi sayısı süreyi belirler.
6. Dava Açmadan Önce Bilinmesi Gerekenler
En kritik gerçek şudur:
Bu dava geri dönüşü olmayan bir davadır.
Bir kez açıldığında çoğu zaman taşınmaz satılır.
“Açalım ama satılmasın” diye bir ihtimal yoktur.
Bu nedenle dava açmadan önce mutlaka gayrimenkul avukatı ile strateji belirlenmelidir.
7. Hissedar Satışı Durdurabilir mi?
Genellikle hayır.
Sadece şu durumlarda engellenebilir:
- Tüm hissedarlar anlaşırsa
- Taşınmaz bölünebilir çıkarsa
- Dava hatalı açılmışsa
Onun dışında satış kaçınılmazdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ortaklığın giderilmesi davası miras davası mı?
Hayır. Paylaşım değil ortaklığın sona erdirilmesi davasıdır.
Tek kişi dava açabilir mi?
Evet, tek hissedar yeterlidir.
Satışa dışarıdan biri katılabilir mi?
Evet, açık artırma herkese açıktır.
Evde oturan kişi öncelikli mi?
Hayır, hukuken ayrıcalık yoktur.
Satış iptal edilebilir mi?
Usulsüzlük varsa mümkündür.
Payımı satmadan kurtulabilir miyim?
Diğer hissedarların payını alırsanız evet.
Kira geliri kimde kalır?
Pay oranına göre dağıtılır.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak ortaklığın giderilmesi davalarında mülkiyet haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul avukatı desteği gerektiren uyuşmazlıklarda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
