Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
Hisseli Ev Nasıl Satılır? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır? (2026 Güncel Rehber)
Hisseli tapu sahiplerinin en çok karşılaştığı sorunlardan biri taşınmazın nasıl paylaşılacağıdır. Özellikle miras kalan ev, arsa veya tarla söz konusu olduğunda hissedarlar çoğu zaman anlaşamaz ve taşınmaz yıllarca atıl şekilde kalır. İşte bu kilitlenen mülkiyet ilişkisini sona erdirmenin hukuki yolu izale-i şuyu davası, yani ortaklığın giderilmesi davasıdır.
Bu dava bir haklılık davası değildir. Mahkeme kim daha çok katkı yaptı, kim daha fazla kullandı gibi tartışmaları çözmez. Amaç tek bir şeydir: Paylı mülkiyeti sona erdirmek. Bu nedenle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde en çok açılan gayrimenkul hukuku davaları arasında yer alır. Uygulamada yanlış açılan davalar nedeniyle ciddi hak kayıpları yaşandığından gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği büyük önem taşır. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından takip edilen dosyalarda en sık karşılaşılan sorun, davanın yanlış mahkemede veya eksik taraflarla açılmasıdır.
1. Davayı Açma Şartları
İzale-i şuyu davası açılabilmesi için üç temel şart gerekir:
- Taşınmazın birden fazla kişiye ait olması
- Paylı veya elbirliği mülkiyet bulunması
- Ortaklığın devamının istenmemesi
En önemli nokta şudur:
Tek bir hissedarın istemesi davayı açmak için yeterlidir.
Diğer hissedarların kabul etmesine gerek yoktur.
%1 payı olan kişi bile davayı açabilir.
2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Dava her zaman taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
Görevli mahkeme:
Sulh Hukuk Mahkemesi
Yanlış yerde açılan dava usulden reddedilir ve aylar kaybedilir. Bu nedenle dava açmadan önce tapu kaydının doğru tespiti gerekir.
3. Dava Açmak İçin Gerekli Belgeler
Davayı açmak için karmaşık bir belge listesi gerekmez ancak eksik evrak davayı geciktirir.
Temel belgeler:
- Güncel tapu kaydı
- Nüfus kayıt örneği
- Veraset ilamı (miras ise)
- Adres bilgileri
- Parsel bilgileri
En kritik nokta tüm hissedarların davaya dahil edilmesidir.
Eksik taraf varsa mahkeme davayı ilerletmez.
4. Dava Dilekçesi Nasıl Hazırlanır?
Dilekçede şu talep yazılır:
Taşınmazın aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesi
Bu ifade çok önemlidir.
Çünkü mahkeme önce bölünebilirliği araştırır.
Dilekçe hatalı hazırlanırsa dava yıllarca uzayabilir.
5. Yargılama Süreci Nasıl İlerler?
Mahkeme şu aşamaları uygular:
- Tapu kayıtları incelenir
- Taraflar belirlenir
- Bilirkişi atanır
- Keşif yapılır
- Bölünebilirlik araştırılır
Bilirkişi raporu davanın kaderini belirler.
Eğer teknik olarak bölünebilir çıkarsa paylaştırma yapılır.
Bölünemez çıkarsa satış kararı verilir.
6. Satış Aşaması (En Kritik Kısım)
Davaların büyük çoğunluğu satışla biter.
Süreç:
- Dosya satış memurluğuna gönderilir
- Taşınmaz değer tespiti yapılır
- Elektronik ihale açılır
- En yüksek teklif kazanan olur
- Para hissedarlara paylaştırılır
Hissedarlar ihaleye katılabilir ve taşınmazı alma avantajına sahiptir.
7. Dava Ne Kadar Sürer?
Ortalama süre:
- 8 – 15 ay yargılama
- 6 – 12 ay satış
Toplamda yaklaşık 1,5 – 2 yıl sürer.
İtirazlar ve bilirkişi raporları süreyi uzatır.
Sonuç
İzale-i şuyu davası basit bir paylaşım davası değildir.
Bir kez açıldığında çoğu zaman taşınmazın satışıyla sonuçlanır ve geri dönüşü yoktur.
Bu nedenle dava açmadan önce strateji belirlenmesi gerekir. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de açılan birçok davada taraflar satış ihtimalini bilmeden dava açmakta ve sonradan pişman olmaktadır. Bu tip durumlarda gayrimenkul avukatı desteği sürecin doğru yönetilmesi açısından kritik öneme sahiptir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Tek hissedar dava açabilir mi?
Evet, diğer hissedarların onayı gerekmez.
Satış olmadan paylaşım yapılabilir mi?
Taşınmaz bölünebiliyorsa evet.
Evde oturan kişi avantajlı mı?
Hayır, hukuken önceliği yoktur.
İhaleye dışarıdan biri girebilir mi?
Evet, herkese açıktır.
Davayı geri çekebilir miyim?
Tüm hissedarlar kabul ederse mümkündür.
Satış fiyatı düşük olursa ne olur?
İhaleye itiraz edilebilir.
Dava açmadan çözüm mümkün mü?
Tüm hissedarlar anlaşırsa noter paylaşımı yapılabilir.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak ortaklığın giderilmesi davalarında mülkiyet haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul avukatı desteği gerektiren uyuşmazlıklarda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
