Paydaşın Ecrimisil Ödeme Yükümlülüğü 2026 – Hissedar Kira Öder mi?
2 Mart 2026
Hissedar Kirayı Tek Başına Alabilir mi? 2026 Güncel Rehber
2 Mart 2026
İzale-i şuyu davasında bilirkişi taşınmaz değerini nasıl hesaplar, düşük değer nasıl itiraz edilir, ihale başlangıç bedeli nasıl oluşur? 2026 güncel uygulamalarla anlatım.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarında sonucu belirleyen en kritik aşama çoğu zaman mahkeme kararı değil değer tespitidir. Çünkü taşınmazın hangi bedelle satışa çıkacağı bu aşamada belirlenir. Birçok kişi davayı kazanmayı önemser; oysa gerçek kayıp düşük belirlenen değer nedeniyle yaşanır.
Uygulamada özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde açılan dosyalarda taşınmazların piyasa değerinin çok altında satışa çıkması en sık karşılaşılan sorundur. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği olmadan takip edilen dosyalarda bilirkişi raporuna süresinde itiraz edilmediği için geri dönüşü olmayan sonuçlar doğabilmektedir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK tarafından takip edilen dosyalarda sürecin en kritik aşaması çoğu zaman bu rapor olmaktadır.
1. Değer Tespiti Neden Bu Kadar Önemli?
Mahkeme taşınmazı doğrudan satmaz.
Önce şu soruyu cevaplar:
Bu taşınmaz kaç para eder?
Belirlenen bedel:
- İhalenin başlangıç fiyatı olur
- Satışın kaderini belirler
- Paydaşların alacağı parayı etkiler
Düşük belirlenirse taşınmaz çok altında satılabilir.
2. Değeri Kim Belirler?
Mahkeme bilirkişi heyeti atar.
Genellikle:
- İnşaat mühendisi
- Harita mühendisi
- Gayrimenkul değerleme uzmanı
yer alır.
Bilirkişi taşınmazı yerinde inceler ve rapor hazırlar.
3. Bilirkişi Neye Göre Hesap Yapar?
Rapor teknik kriterlere dayanır:
- Konum
- İmar durumu
- Metrekare
- Emsal satışlar
- Ulaşım
- Yaş ve yapı durumu
En önemli kriter:
bölgedeki emsal satışlar
4. Emsal Hatası En Büyük Sorundur
Uygulamada en sık hata yanlış emsal seçimidir.
Örnek:
- Ana cadde yerine ara sokak
- Yeni bina yerine eski yapı
- Satılık ilan yerine gerçekleşmiş satış
Bu hatalar değeri ciddi düşürür.
5. Rapor Nasıl İtiraz Edilir?
Süre çok kritiktir:
2 hafta
Bu süre kaçırılırsa değer kesinleşir.
İtirazda:
- Gerçek satışlar
- Belediyeden rayiç
- Banka ekspertizi
sunulmalıdır.
6. Değer Düşükse Satış İptal Edilir mi?
Genellikle hayır.
İhale iptali ancak açık hatada mümkündür.
Bu yüzden rapor aşaması son fırsattır.
7. İhale Başlangıç Fiyatı Nasıl Oluşur?
İlk ihale:
%50 başlangıç
İkinci ihale:
Daha düşük teklifler mümkün
Bu nedenle düşük değer büyük kayıp yaratır.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davalarında en kritik aşama değer tespitidir. Mahkeme kararı değil bilirkişi raporu taşınmazın gerçek kaderini belirler. Bu nedenle rapor süresi kaçırılmamalıdır.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de görülen dosyalarda en büyük maddi kayıplar itiraz edilmeyen bilirkişi raporlarından kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul avukatı desteği ile satış bedeli ciddi şekilde artırılabilir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Değeri kim belirler?
Bilirkişi.
İtiraz süresi kaç gün?
2 hafta.
Düşük satış iptal olur mu?
Zor.
Emsal nedir?
Benzer satışlar.
Banka ekspertizi kullanılabilir mi?
Evet.
Değer artar mı?
İtirazla mümkün.
En kritik aşama hangisi?
Bilirkişi raporu.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak ortaklığın giderilmesi davalarında değer tespiti ve satış süreçlerinde mülkiyet haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Gayrimenkul avukatı desteği gerektiren uyuşmazlıklarda FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
