Site ve Apartman Yönetimlerinin Sigorta Sorumluluğu (2026 Güncel Rehber)

Site ve apartman yönetimlerinin sigorta yaptırma yükümlülüğü var mı? Ortak alan sigortası nedir? Apartman yönetimi hangi zararlardan sorumludur? 2026 güncel mevzuatıyla site ve apartman yönetimlerinin sigorta sorumluluğu.

Apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte ortak alanlarda meydana gelen zararlar, yönetimlerin hukuki ve mali sorumluluklarını daha da önemli hale getirmiştir. Özellikle yangın, su baskını, fırtına, asansör kazaları, ortak alanlarda meydana gelen yaralanmalar ve üçüncü kişilere verilen zararlar nedeniyle site ve apartman yönetimleri ciddi tazminat talepleriyle karşı karşıya kalabilmektedir.

2026 yılında sigorta uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, ortak alanlarda meydana gelen zararlar ve yönetimlerin sigorta yükümlülükleriyle ilgilidir. Bu nedenle site yöneticilerinin ve kat maliklerinin ortak alan sigortaları ile yönetim sorumluluğu konusunda bilgi sahibi olması büyük önem taşımaktadır.

Site ve Apartman Yönetimlerinin Sigorta Yaptırma Yükümlülüğü Var mı?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alanların korunması ve yönetilmesi, kat malikleri ile yönetimin temel görevleri arasında yer almaktadır. Kanunda ortak alanlara ilişkin sigorta giderlerinin kat malikleri tarafından arsa payları oranında karşılanabileceği düzenlenmiştir.

Uygulamada özellikle büyük sitelerde ve toplu yaşam alanlarında ortak alan sigortası yaptırılması, yönetimin özen yükümlülüğünün önemli bir parçası olarak kabul edilmektedir.

Ortak Alan Sigortası Nedir?

Ortak alan sigortası, apartman veya sitelerde bağımsız bölümler dışında kalan alanların çeşitli risklere karşı güvence altına alınmasını sağlayan sigorta türüdür.

Bu sigorta genellikle;

• Apartman girişleri,
• Merdivenler,
• Asansörler,
• Otoparklar,
• Bahçeler,
• Çocuk oyun alanları,
• Sosyal tesisler,
• Spor salonları,
• Yüzme havuzları,
• Güvenlik kulübeleri,
• Ortak teknik tesisatlar,

gibi alanları kapsamaktadır.

Yönetimler Hangi Risklere Karşı Sorumlu Olabilir?

Site ve apartman yönetimleri yalnızca aidat toplamakla yükümlü değildir. Ortak alanların güvenliğinin sağlanması ve bakımının yapılması da yönetimin sorumlulukları arasındadır.

Özellikle aşağıdaki durumlarda yönetimlerin sorumluluğu gündeme gelebilmektedir:

Yangın Kaynaklı Zararlar

Ortak alanlarda meydana gelen yangınlar;

• Elektrik panoları,
• Jeneratör odaları,
• Kapalı otoparklar,
• Sosyal tesisler,

gibi alanlarda büyük hasarlara neden olabilmektedir.

Ortak alan sigortaları genellikle yangın, yıldırım ve patlama risklerini teminat altına almaktadır.

Su Baskını ve Tesisat Hasarları

Ortak tesisatlarda meydana gelen arızalar nedeniyle;

• Dairelerin zarar görmesi,
• Ortak alanların hasar alması,
• Asansör sistemlerinin zarar görmesi,

söz konusu olabilmektedir.

Bu tür durumlarda yönetimin bakım yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği ayrıca değerlendirilmektedir.

Asansör Kazaları

Apartman ve sitelerde en sık karşılaşılan risklerden biri asansör kazalarıdır.

Bakım eksikliği nedeniyle meydana gelen yaralanma veya ölüm olaylarında;

• Yönetim,
• Bakım firması,
• Sigorta şirketi,

arasında sorumluluk tartışmaları ortaya çıkabilmektedir.

Ortak Alanlarda Yaralanmalar

Kaygan zeminler, bozuk merdivenler, kırık kaldırımlar veya yeterli aydınlatma bulunmaması nedeniyle meydana gelen kazalarda yönetimler tazminat sorumluluğu ile karşılaşabilmektedir.

Üçüncü Kişilere Karşı Mali Sorumluluk

Birçok ortak alan sigortasında üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı bulunmaktadır.

Bu teminat sayesinde;

• Ziyaretçilerin yaralanması,
• Ortak alan kaynaklı maddi zararlar,
• Ortak tesisatlardan kaynaklanan hasarlar,

belirli limitler dahilinde güvence altına alınabilmektedir.

Ortak Alan Sigortası Hangi Teminatları İçerebilir?

Poliçeye göre değişmekle birlikte ortak alan sigortalarında genellikle şu teminatlar yer almaktadır:

• Yangın
• Yıldırım
• Patlama
• Hırsızlık
• Sel ve su baskını
• Cam kırılması
• Fırtına
• Yer kayması
• Duman zararları
• Makine kırılması
• Elektronik cihaz zararları
• Üçüncü şahıs mali sorumluluk
• İşveren sorumluluk teminatı

Teminat kapsamı sigorta şirketine ve poliçeye göre farklılık gösterebilmektedir.

Site Yönetimi Sigorta Yaptırmazsa Ne Olur?

Yönetimin sigorta yaptırmaması tek başına her zaman hukuka aykırılık oluşturmasa da, meydana gelen zararların önceden öngörülebilir olduğu ve sigorta yaptırılmasının makul bir tedbir olarak kabul edildiği durumlarda yöneticilerin sorumluluğu gündeme gelebilmektedir.

Özellikle yüksek bütçeli sitelerde;

• Ortak alan yangınları,
• Havuz kazaları,
• Asansör kazaları,
• Ortak tesisat zararları,

sonrasında kat malikleri yönetimin kusurlu olduğunu ileri sürebilmektedir.

Sigorta Şirketi Ödeme Yapmazsa Ne Yapılabilir?

Uygulamada sigorta şirketleri;

• Teminat kapsamı,
• Eksik sigorta,
• Kusur değerlendirmesi,
• Eksper raporları,

nedeniyle ödeme yapmaktan kaçınabilmektedir.

Bu durumda;

• Yazılı itiraz yapılabilir,
• Ek ekspertiz raporu alınabilir,
• Sigorta Tahkim Komisyonu’na başvurulabilir,
• Mahkemede dava açılabilir.

Özellikle yüksek bedelli site ve apartman hasarlarında profesyonel hukuki destek alınması önem taşımaktadır.

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa’da Site Yönetimlerine Karşı Açılan Davalar

Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi büyük şehirlerde bulunan büyük ölçekli sitelerde ortak alan kaynaklı zararlar nedeniyle açılan davalar her geçen yıl artmaktadır.

Özellikle;

• Otopark hasarları,
• Asansör kazaları,
• Havuz kazaları,
• Ortak tesisat arızaları,
• Yangın zararları,

nedeniyle hem yönetimler hem de sigorta şirketleri hukuki uyuşmazlıkların tarafı olabilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Apartman yönetimi sigorta yaptırmak zorunda mıdır?

Kanunda ortak alan sigorta giderlerine ilişkin düzenlemeler bulunmaktadır. Ancak somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılmalıdır.

2. Ortak alan sigortası hangi alanları kapsar?

Asansörler, otoparklar, bahçeler, havuzlar, sosyal tesisler ve diğer ortak kullanım alanlarını kapsayabilmektedir.

3. Asansör kazalarında yönetim sorumlu olur mu?

Bakım ve denetim yükümlülüklerinin ihlal edilmesi halinde sorumluluk doğabilmektedir.

4. Site yönetimine karşı tazminat davası açılabilir mi?

Şartların oluşması halinde evet.

5. Ortak alan yangınlarında sigorta ödeme yapar mı?

Poliçe kapsamına giren zararlar için ödeme yapılabilmektedir.

6. Havuz kazaları sigorta kapsamında mıdır?

Poliçede ilgili sorumluluk teminatlarının bulunmasına bağlıdır.

7. Yönetim kusurlu değilse yine de sorumlu olur mu?

Her olay kendi özel koşulları çerçevesinde değerlendirilmektedir.

8. Sigorta şirketi ödeme yapmazsa ne yapılabilir?

Tahkim veya dava yoluna başvurulabilir.

9. Ortak alan sigortası daire içlerini kapsar mı?

Genellikle hayır. Bağımsız bölümler için ayrıca konut sigortası yaptırılması gerekir.

10. Üçüncü kişilere verilen zararlar karşılanabilir mi?

Poliçede üçüncü şahıs mali sorumluluk teminatı bulunuyorsa karşılanabilmektedir.

Uzman Hukuki Destek

Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul ve İzmir başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren sigorta hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. Site ve apartman yönetimlerinin sigorta sorumluluğu, ortak alan sigortaları, sigorta tazminatları ve sigorta uyuşmazlıklarında FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22

WhatsApp: 0532 769 22 22

E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.