Son zamanlarda ülkemizdeki enflasyonist ortam nedeniyle kiracı-kiraya veren uyuşmazlıklarında büyük bir artış yaşanmıştır. Bu uyuşmazlık konularından biri de tahliye taahhütnamesidir. Ev sahipleri kendilerini korumak için tahliye taahhütnamesi imzalatırken; kiracılar ise bu tahliye taahhütnamelerinin geçersizliğini ileri sürmektedir.

Bu yazımızda tahliye taahhütnamesi hakkında merak edilen: tahliye taahhütnamesi nedir, tahliye taahhütnamesi ne zaman geçersiz olur, boş tahliye taahhütnamesi geçerli midir, tahliye taahhüdü ne zaman verilirse geçerli olur, tahliye taahhütnamesi imzaladım ev sahibim evden çıkarabilir mi, tahliye taahhütnamesi varsa tahliye edilir miyim, tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır, tahliye taahhütnamesine nasıl itiraz edilir gibi soruları yanıtlayacağız.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Kiracının, kiralanan kendisine teslim edildikten sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı tek taraflı olarak taahhüt ettiği yazılı evraka tahliye taahhütnamesi denir.

Tahliye taahhütnamesinin hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesidir. Bu maddede tahliye taahhütnamesi “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları nelerdir?

• Tahliye taahhütnamesi bizzat kiracı tarafından bizzat yahut bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmelidir. Eğer taşınmazda birden fazla kiracı var ise taahhütname bütün kiracılar tarafından imzalanmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi yazılı yapılmalıdır. Burada yazılılıktan kasıt adi yazılılıktır. Yani tahliye taahhütnamesini noterde düzenlenmesi geçerlilik şartlarından değildir.
• Tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra alınmalıdır. Eğer tahliye taahhüdü sözleşme ile aynı tarihte yahut daha önce alınmışsa geçersiz olacaktır. Bunun amacı tahliye taahhüdünde bulunan kiracının özgür iradesini korumaktır.
• Taahhütnamede tahliye tarihinin bulunması gereklidir. Bu tarih gün-ay-yıl şeklinde olmalıdır. Eğer yalnızca taahhütnameye ay ve yıl yazılmışsa Yargıtay’a göre o ayın son günü tahliye tarihi olarak kabul edilmektedir.

Kira ilişkisinde zayıf konumda olan kiracının korunması için tahliye taahhüdüne ilişkin şekil şartları düzenlenmiştir. Bu şekil şartlarına riayet edilmemesi durumunda tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir. Bu sebeple tahliye taahhüdüne ilişkin bir işlem yapmadan önce alanında yetkin bir kira avukatı ile iletişime geçmeniz faydalı olacaktır.

Hata- hile veya korkutma yoluyla alınmış tahliye taahhütleri geçersiz midir?

Hukukumuzda hata, hile ve korkutma halleri irade sakatlıkları olarak düzenlenmiştir. İrade sakatlığı ile tahliye taahhütnamesi verilmesinin yaptırımı iptal edilebilirliktir. Tahliye taahhütnamesi hata, hile veya korkutma halleri nedeniyle irade sakatlığı ile verilmişse iradesi sakatlanan kiracı yanılma veya aldatmayı öğrendiği tarihten ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak 1 yıl içerisinde taahhüt ile bağlı olmadığını bildirmez ise tahliye taahhütnamesi geçerli olur. Kiracı kira taahhütnamesini iptal ettiğini 1 yıl içerisinde bildirirse tahliye taahhütnamesi geçersiz olur.

Kiraya verenin her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde sonraki yıllar için aldığı taahhütnamesinin hukuki niteliği nedir?

Yargıtay, kiraya verenin her yıl yenilenen kira sözleşmelerinde sonraki yıllar için aldığı kiracı tahliye taahhütnamesine dayanmasını hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmektedir.

Tahliye taahhütnamesi ile kiracı nasıl çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kiralayana, kiracısını doğrudan çıkarma hakkı vermemektedir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi kanun metninden de anlaşılacağı üzere ev sahibine iki hukuki imkan tanır. Bu yollar: dava açmak (tahliye davası) veya icra takibi başlatmaktır.

Dava veya icra takibi yoluna başvurmak içi kiraya verenin taşınmazın boşaltılacağı tarihten itibaren 1 aylık süresi bulunmaktadır. Eğer kiralayan, bu 1 aylık süre dava veya icra takibi yoluna başvurulmazsa taahhütnameye dayanarak kiralanan taşınmazın tahliyesini isteyemez.

Kiracıdan alınan boş veya tarihsiz tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Beyaza imza şeklinde verilen yazılı belge taahhüt olarak geçerli sayılır ancak belgenin ortak amaç dışında doldurulduğu ispatlanırsa geçersiz sayılacaktır.

“Taahhütnameyi boş olarak imza ederek veren kimsenin bunun ileride doğacak neticelerine katlanması gerekmesine binaen taahhüdün geçerli olduğunu kabulü gerekir” (Yargıtay 6.HD. 1988 t. 7376/9136 sayılı kararı)

‟Türk hukuk sisteminde müşterek maksada uygun doldurulmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Ancak, maksat dışı doldurulmuşsa bunun ispatlaması gerekir.” (Yargıtay 6.HD. 08.03.1991,2856/3289 sayılı kararı)

Kira ilişkilerinde kiralayanlar, belli bir süre sonra yüksek kira bedeli karşılığında yeniden kira sözleşmesi yapmak isteyebilirler. Bu durumda tahliye taahhütnamesi bu amaca hizmet eden bir evrak olarak karşımıza çıkar. Kira uyuşmazlıklarının son derece arttığı bu günlerde tahliye taahhütnamesi büyük bir önem arz etmektedir. Bu sebeple tahliye taahhütnamesi nedeniyle bir hukuki işleme yahut davaya taraf olduysanız vakit kaybetmeksizin kira ve taşınmaz hukuku alanında uzman bir avukattan destek almanız faydanıza olacaktır.

Stj.Av. Hasan Yalçın Ejder