Türkiye’de Bulunan Taşınmazların Miras Yoluyla Devri 2026 | Yabancılar İçin Tapu İntikal Rehberi

Türkiye’de bulunan ev, arsa, villa ve ticari gayrimenkullerin miras yoluyla devri nasıl yapılır? Yabancı mirasçılar, veraset ilamı, tapu intikali, miras vergisi ve 2026 güncel uygulamaları hakkında kapsamlı rehber.

Bir kişinin vefatı sonrasında adına kayıtlı bulunan ev, arsa, tarla, villa, iş yeri veya diğer gayrimenkullerin mirasçılar adına geçirilmesi süreci, taşınmazların miras yoluyla devri veya tapu intikali olarak adlandırılmaktadır. Türkiye’de bulunan taşınmazların mirasçılar adına tescili için belirli hukuki ve idari işlemlerin tamamlanması gerekmektedir.

Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa gibi şehirlerde taşınmaz yatırımı bulunan yabancıların miras işlemlerinde tapu intikali süreci büyük önem taşımaktadır.

Yabancılar Türkiye’de Taşınmaz Miras Alabilir Mi?

Evet.

Türk hukukunda yabancıların mirasçı olması genel olarak mümkündür. Türkiye’de bulunan taşınmazlar, kanuni veya atanmış mirasçılar tarafından miras yoluyla edinilebilmektedir. Yabancı olmak tek başına mirasçılık hakkını ortadan kaldırmamaktadır.

Ancak bazı durumlarda taşınmazın niteliği, mirasçının vatandaşlığı ve ilgili uluslararası düzenlemeler ayrıca değerlendirilmelidir.

Türkiye’deki Taşınmazlarda Hangi Hukuk Uygulanır?

Yabancılık unsuru taşıyan miras uyuşmazlıklarında en önemli konu uygulanacak hukukun belirlenmesidir.

5718 sayılı Milletlerarası Özel Hukuk ve Usul Hukuku Hakkında Kanun’un 20. maddesine göre genel olarak miras ölen kişinin milli hukukuna tabi olmakla birlikte, Türkiye’de bulunan taşınmazlar bakımından doğrudan Türk hukuku uygulanmaktadır.

Bu nedenle:

• Daireler,
• Villalar,
• Arsalar,
• İş yerleri,
• Ticari gayrimenkuller,

üzerindeki miras işlemleri Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre yürütülmektedir.

Taşınmazların Miras Yoluyla Devri İçin İlk Adım: Veraset İlamı

Tapu intikal işlemlerinin yapılabilmesi için öncelikle mirasçıların resmi olarak belirlenmesi gerekir.

Bu amaçla mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınmalıdır.

Yabancı mirasçılar bakımından çoğu durumda Sulh Hukuk Mahkemeleri nezdinde veraset ilamı alınması gerekmektedir. Veraset ilamı olmadan tapu müdürlüğünde intikal işlemi gerçekleştirilemez.

Tapu İntikal İşlemleri Nasıl Yapılır?

Veraset ilamı alındıktan sonra mirasçılar tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazların kendi adlarına tescil edilmesini talep ederler.

2026 yılı itibarıyla süreç genel olarak şu aşamalardan oluşmaktadır:

1. Veraset ilamının alınması,
2. Gerekli belgelerin hazırlanması,
3. Tapu müdürlüğüne başvuru yapılması,
4. Vergisel yükümlülüklerin yerine getirilmesi,
5. Tapu tescil işleminin tamamlanması.

Tapu başvuruları birçok durumda Web Tapu sistemi üzerinden de başlatılabilmektedir.

Tapu İntikali İçin Gerekli Belgeler

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü uygulamalarına göre miras intikali işlemlerinde genellikle şu belgeler talep edilmektedir:

• Kimlik veya pasaport,
• Veraset ilamı,
• Temsil varsa vekâletname,
• Yabancı belgeler için apostil ve tercümeler,
• Gerekli vergi belgeleri.

Yurt dışındaki mahkemelerden alınan veraset belgelerinin ise belirli şartlar altında Türk makamlarınca tanınması gerekmektedir.

Yabancı Mirasçılar İçin Apostil ve Tercüme Süreci

Yabancı ülkelerde düzenlenen belgelerin Türkiye’de kullanılabilmesi için çoğu zaman:

• Apostil şerhi alınması,
• Yeminli tercüme yapılması,
• Gerektiğinde noter onayı alınması,

gerekmektedir.

Eksik apostil veya tercüme nedeniyle tapu işlemleri ciddi şekilde gecikebilmektedir.

Yurt Dışında Verilen Miras Kararları Türkiye’de Geçerli Mi?

Yabancı mahkemeler tarafından verilen miras kararları her zaman doğrudan uygulanamaz.

Bazı durumlarda:

• Tanıma davası,
• Tenfiz davası,

açılması gerekebilir.

Özellikle yabancı veraset ilamlarının Türkiye’de tapu işlemlerinde kullanılabilmesi için ek hukuki süreçler gündeme gelebilmektedir.

Miras Kalan Taşınmazlar Satılabilir Mi?

Evet.

Tapu intikali tamamlandıktan sonra mirasçılar kendi hisseleri üzerinde tasarrufta bulunabilirler.

Ancak miras ilk aşamada çoğu zaman elbirliği mülkiyeti şeklinde oluşmaktadır. Bu durumda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekebilir. Paylı mülkiyete geçiş sonrasında işlemler daha kolay yürütülebilmektedir.

Yabancıların Türkiye’deki Gayrimenkullerinde Miras Vergisi

Taşınmazların miras yoluyla devri sırasında veraset ve intikal vergisi yükümlülükleri gündeme gelebilmektedir.

Mirasçılar:

• Vergi beyannamesi vermek,
• Gerekli mali yükümlülükleri yerine getirmek,

zorundadır.

Vergi yükümlülüklerinin yerine getirilmemesi ilerleyen süreçte tapu işlemlerini ve diğer resmi işlemleri etkileyebilmektedir.

Şirketlere Ait Taşınmazların Miras Yoluyla Devri

Taşınmazın doğrudan gerçek kişi adına değil de şirket adına kayıtlı olması halinde süreç farklılaşabilmektedir.

Bu durumda çoğu zaman:

• Şirket hisseleri,
• Ortaklık hakları,
• Yönetim yetkileri,

miras konusu haline gelir.

Özellikle yabancı sermayeli şirketlerde profesyonel hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.

Çifte Vatandaşların Taşınmaz Mirası

Türk vatandaşlığı ile birlikte başka bir ülke vatandaşlığı taşıyan kişiler de Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde miras hakkına sahiptir.

Ancak:

• Uygulanacak hukuk,
• Vergi yükümlülükleri,
• Yurt dışındaki malvarlıkları,

birlikte değerlendirilmelidir.

Uluslararası unsurlar içeren dosyalarda hukuki planlama büyük önem taşımaktadır.

2026 Yılında Taşınmaz Miraslarında En Sık Karşılaşılan Sorunlar

2026 yılında uygulamada en sık karşılaşılan problemler şunlardır:

• Veraset ilamı alınamaması,
• Apostil eksiklikleri,
• Tapu kayıt uyuşmazlıkları,
• Yabancı belgelerin kabul edilmemesi,
• Mirasçılar arasındaki paylaşım anlaşmazlıkları,
• Vergi beyannamelerinin verilmemesi,
• Tanıma ve tenfiz sorunları,
• Hisseli taşınmaz uyuşmazlıkları.

Bu nedenle taşınmaz mirası içeren dosyalarda sürecin profesyonel şekilde yönetilmesi önem taşımaktadır.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz miras alabilir mi?

Evet. Yabancılar belirli şartlar altında Türkiye’de taşınmaz miras alabilmektedir.

Türkiye’deki taşınmazlar için hangi hukuk uygulanır?

Türkiye’de bulunan taşınmazlar bakımından Türk hukuku uygulanmaktadır.

Tapu intikali için veraset ilamı gerekli midir?

Evet. Veraset ilamı olmadan miras intikali işlemleri gerçekleştirilemez.

Yabancı mahkeme kararı ile tapu devri yapılabilir mi?

Bazı durumlarda tanıma veya tenfiz sürecinin tamamlanması gerekir.

Apostil zorunlu mudur?

Yurt dışında düzenlenen birçok resmi belge için apostil veya eşdeğer onay işlemleri gerekmektedir.

Tapu intikali ne kadar sürer?

Süre dosyanın özelliklerine, belge eksikliklerine ve yabancılık unsurlarına göre değişmektedir.

Miras kalan taşınmaz hemen satılabilir mi?

Tapu intikali tamamlandıktan sonra gerekli şartlar sağlanarak satış yapılabilmektedir.

Veraset ve intikal vergisi ödenir mi?

Evet. Şartların oluşması halinde veraset ve intikal vergisi yükümlülüğü doğabilir.

Yabancı mirasçılar Türkiye’ye gelmeden işlem yapabilir mi?

Vekâletname düzenlenmesi halinde birçok işlem temsilci aracılığıyla yürütülebilmektedir.

Avukat desteği gerekli midir?

Özellikle yabancılık unsuru taşıyan miras dosyalarında profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.

---

Uzman Hukuki Destek

Türkiye’de bulunan taşınmazların miras yoluyla devri, veraset ilamı alınması, tapu intikal işlemleri, yabancı mahkeme kararlarının tanınması ve tenfizi, veraset ve intikal vergisi süreçleri ile uluslararası miras uyuşmazlıklarında hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren yabancılar hukuku ve miras hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak haklarınızı güvence altına alabilirsiniz.

Türkiye’de bulunan taşınmazların miras yoluyla devrine ilişkin uyuşmazlıklarda FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK olarak profesyonel hukuki destek sunuyoruz.

Hemen Ara: 0312 434 22 22
WhatsApp: 0532 769 22 22
E-Posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.