Yabancı Mirasçı Türkiye’deki Gayrimenkulü Satmak İsterse Hangi İşlemleri Yapmalıdır? (2026 Güncel Rehber)
12 Ekim 2026
Yurt Dışında Yaşayan Mirasçı Türkiye’de Veraset İlamını Nasıl Alabilir? (2026 Güncel Rehber)
12 Ekim 2026
Yabancı mirasçıların Türkiye’de kalan taşınmazlar üzerinde anlaşamaması hâlinde ortaklığın giderilmesi, satış, paylaşım ve dava sürecini öğrenin.
Yabancı mirasçıların Türkiye’de kalan ev, arsa veya iş yeri üzerinde anlaşamaması hâlinde ortaklık sonsuza kadar devam etmek zorunda değildir. Mirasçılardan biri, diğerleri satışa veya paylaşmaya yanaşmasa bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Bu süreçte taşınmazın mirasçılar adına intikal ettirilmesi, veraset belgelerinin hazırlanması, arabuluculuk ve gerektiğinde ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelir.
Mirasçılar Arasındaki Ortaklık Türü Nedir?
Mirasın ilk intikali sırasında mirasçılar arasında çoğunlukla elbirliği mülkiyeti oluşur. Mirasçılar taşınmaz üzerinde birlikte hak sahibidir ve paylar fiilen ayrılmış değildir.
Daha sonra paylı mülkiyete geçilebilir. Ortaklığın giderilmesi davasında mahkeme, taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini veya satılması gerekip gerekmediğini değerlendirir.
Anlaşamayan Mirasçı Ne Yapabilir?
Mirasçılardan biri şu yolları deneyebilir:
- Diğer mirasçılara yazılı paylaşım veya satış teklifi sunmak,
- Arabuluculuk başvurusu yapmak,
- Bir mirasçının diğerlerinin payını satın almasını teklif etmek,
- Ortaklığın giderilmesi davası açmak,
- Taşınmazı tek başına kullanan mirasçıdan kullanım bedeli istemek.
Hiçbir mirasçı, diğerlerini süresiz olarak ortaklığa zorlayamaz.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, mirasçılar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesini ve taşınmazın paylaşılmasını amaçlar.
Dava sonunda mahkeme:
- Taşınmazın aynen bölünmesine,
- Taşınmazın satılarak bedelin paylaştırılmasına,
- Şartları varsa paylaşımın başka bir yöntemle yapılmasına
karar verebilir.
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Dava Öncesi Arabuluculuk Gerekir mi?
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması gerekebilir. Mirasçılar burada:
- Taşınmazın satışı,
- Bir mirasçının payları satın alması,
- Aynen paylaşım,
- Kira gelirlerinin bölüşülmesi,
- Kullanım giderlerinin paylaşılması
konularında anlaşabilir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılabilir.
Taşınmaz Bölünerek Paylaştırılabilir mi?
Taşınmazın niteliği, imar durumu, yüzölçümü ve ekonomik değeri bölünmeye uygunsa aynen taksim yapılabilir.
Ancak ev, küçük arsa, iş yeri veya imar mevzuatı nedeniyle bölünemeyen taşınmazlarda genellikle satış yoluna gidilir. Mahkeme, taşınmazın bölünmesi hâlinde değer kaybı oluşup oluşmayacağını da inceler.
Taşınmaz Satılırsa Para Nasıl Paylaşılır?
Taşınmaz satıldığında satış masrafları, vergiler ve varsa borçlar düşüldükten sonra kalan bedel mirasçıların payları oranında dağıtılır.
Mirasçılık belgesinde belirtilen paylar esas alınır. Bir mirasçı taşınmaza daha fazla masraf yapmışsa, bu masraflar ayrıca ispatlanarak talep edilebilir.
Bir Mirasçı Evi Tek Başına Kullanıyorsa
Mirasçılardan biri taşınmazı tek başına kullanıyor ve diğer mirasçıların kullanımını engelliyorsa, şartları oluştuğunda ecrimisil veya kullanım bedeli talep edilebilir.
Bu talep için:
- Taşınmazın kim tarafından kullanıldığı,
- Diğer mirasçıların kullanımdan mahrum bırakıldığı,
- Kullanımın hangi tarihten itibaren sürdüğü,
- Emsal kira bedeli
belgelenmelidir.
Kullanım bedeli talebi ile ortaklığın giderilmesi davası aynı dosyada veya ayrı süreçlerde değerlendirilebilir.
Yabancı Mirasçılar Dava İçin Hangi Belgeleri Hazırlamalıdır?
Yabancı mirasçılar şu belgeleri temin etmelidir:
- Veraset ilamı,
- Ölüm belgesi,
- Pasaport,
- Vergi numarası,
- Tapu kayıtları,
- Yabancı miras kararının apostilli ve tercümeli örneği,
- Tanıma veya tenfiz kararı,
- Vekâletname,
- Taşınmazın imar ve takyidat bilgileri,
- Kira ve kullanım belgeleri.
Belgelerin eksik olması, arabuluculuk ve dava sürecinin uzamasına neden olabilir.
Yabancı Mirasçı Türkiye’ye Gelmeden Dava Açabilir mi?
Evet. Yabancı mirasçı, Türkiye’deki avukatına özel vekâletname vererek arabuluculuk ve dava işlemlerini yürütebilir.
Vekâletnamede:
- Ortaklığın giderilmesi davası açma,
- Satış işlemlerine katılma,
- Tapu ve belediye işlemleri,
- Sulh olma,
- Para tahsil etme,
- İcra ve satış işlemlerini yürütme
yetkilerinin açıkça bulunması gerekir.
Taşınmaz Üzerinde Haciz veya İpotek Varsa
Miras kalan taşınmazda haciz, ipotek, intifa veya aile konutu şerhi varsa, ortaklığın giderilmesi sürecinden önce bunların kapsamı incelenmelidir.
Takyidat taşınmazın değerini ve satış yöntemini etkileyebilir. Bazı borçlar satış bedelinden önce ödenebilir; bazı haklar ise alıcıya geçebilir.
Yabancıların Taşınmaz Edinme Sınırlamaları
Yabancı mirasçıların Türkiye’de taşınmaz edinmesi bakımından vatandaşlık, taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü ve özel güvenlik alanı gibi kısıtlamalar incelenebilir.
Yabancı mirasçı taşınmazı kendi adına tescil edemiyorsa, tasfiye veya satış yoluyla mirasın paraya çevrilmesi gündeme gelebilir. Bu değerlendirme somut taşınmaz ve mirasçının vatandaşlığına göre yapılmalıdır.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de Uygulama
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’deki taşınmazlar bakımından dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tapu kaydı, veraset ilamı ve yabancı belgelerin tercümesi dosyada önem taşır.
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yabancı mirasçıların dava açmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydını, miras paylarını, vergi durumunu ve diğer mirasçıların kullanım iddialarını birlikte incelemesi gerektiğini belirtmektedir.
Sonuç
Yabancı mirasçılar Türkiye’deki taşınmazın satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamazsa, önce arabuluculuk yoluna başvurabilir; anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Mahkeme taşınmazı aynen bölebilir veya satışına karar verebilir. Satış bedeli, masraflar düşüldükten sonra mirasçıların payları oranında dağıtılır.
Sık Sorulan Sorular
Bir mirasçı satışa karşı çıkarsa taşınmaz satılamaz mı?
Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılarak mahkeme kararıyla satış yapılabilir.
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Arabuluculuk zorunlu mudur?
Dava türüne göre dava şartı arabuluculuk uygulanabilir. Güncel usul kuralları kontrol edilmelidir.
Taşınmaz aynen bölünebilir mi?
İmar ve teknik şartlar uygunsa bölünebilir; aksi hâlde satış yoluna gidilir.
Bir mirasçı evi tek başına kullanıyorsa kira istenebilir mi?
Şartları oluşmuşsa diğer mirasçılar kullanım bedeli veya ecrimisil talep edebilir.
Yabancı mirasçı Türkiye’ye gelmeden dava açabilir mi?
Evet. Özel vekâletnameyle avukat aracılığıyla süreç yürütülebilir.
Satış bedeli nasıl paylaşılır?
Vergi ve satış masrafları düşüldükten sonra miras paylarına göre dağıtılır.
Yabancı mirasçı taşınmazı almakta hukuki engelle karşılaşabilir mi?
Yabancıların taşınmaz edinme sınırlamaları nedeniyle bazı durumlarda tasfiye veya satış gerekebilir.
Hacizli taşınmazda ortaklık giderilebilir mi?
Evet; ancak haciz ve ipoteklerin satışa ve bedel dağılımına etkisi ayrıca incelenir.
Mirasçılar anlaşırsa dava açmadan çözüm mümkün müdür?
Evet. Satış, pay devri veya paylaşım protokolüyle dava açmadan çözüm sağlanabilir.
Uzman Hukuki Destek
FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara
