Yabancı Mirasçı Türkiye’deki Gayrimenkulü Satmak İsterse Hangi İşlemleri Yapmalıdır? (2026 Güncel Rehber)

Yabancı mirasçının Türkiye’de kalan gayrimenkulü satabilmesi için veraset ilamı, tapu intikali, vergi, vekâlet ve satış işlemlerini öğrenin.

Yabancı mirasçı, Türkiye’de kendisine kalan ev, arsa, iş yeri veya diğer taşınmazları gerekli miras ve tapu işlemlerini tamamladıktan sonra satabilir. Satıştan önce mirasçılığın ispatlanması, taşınmazın mirasçılar adına intikal ettirilmesi ve vergi işlemlerinin tamamlanması gerekir.

Mirasçının Türkiye’de yaşamaması, uygun vekâletname verilmesi hâlinde satış işlemlerinin uzaktan yürütülmesine engel değildir.

İlk Olarak Veraset İlamı Alınmalıdır

Yabancı mirasçının öncelikle mirasçılık sıfatını gösteren veraset ilamını alması gerekir. Veraset ilamı:

• Türkiye’de sulh hukuk mahkemesinden,
• Şartları oluşuyorsa noterlikten,
• Yabancı ülkede verilen miras kararının tanınması veya tenfizi yoluyla

temin edilebilir.

Yabancı ülkeden alınan miras belgesi, apostil veya konsolosluk onayı ve yeminli Türkçe tercüme gerektirebilir.

Yabancı Miras Belgesi Türkiye’de Nasıl Kullanılır?

Yabancı mirasçılık belgesinin Türkiye’de kullanılabilmesi için belgenin geçerliliği ve Türk hukukunda tanınıp tanınmadığı incelenir.

Gerekli hâllerde:

• Apostil,
• Konsolosluk tasdiki,
• Noter onaylı tercüme,
• Tanıma ve tenfiz davası,
• Türkiye’de veraset ilamı alınması

gündeme gelebilir.

Vefat eden kişinin vatandaşlığı ve taşınmazın Türkiye’de bulunması, uygulanacak miras kurallarının belirlenmesinde önemlidir.

Taşınmaz Önce Mirasçılar Adına İntikal Ettirilmelidir

Satıştan önce taşınmazın tapuda mirasçılar adına intikali yapılmalıdır. Bunun için tapu müdürlüğüne genellikle şu belgeler sunulur:

• Veraset ilamı,
• Ölüm belgesi,
• Mirasçıların pasaportları,
• Vergi numaraları,
• Vergi ilişik kesme veya gerekli vergi belgeleri,
• Yabancı belgelerin apostilli ve tercümeli örnekleri,
• Tapu bilgileri,
• Vekâletname.

İntikal işlemi tamamlanmadan satış yapılamayacağı durumlar olabilir. Bazı dosyalarda mirasçılar doğrudan satış sürecine hazırlanabilir; ancak tapu müdürlüğünün istediği belgeler önceden kontrol edilmelidir.

Veraset ve İntikal Vergisi İşlemleri

Miras kalan taşınmazın satılmasından önce veraset ve intikal vergisi yönünden gerekli bildirim ve ödeme işlemleri tamamlanmalıdır.

Vergi dairesi:

• Veraset ve intikal vergisi beyannamesi,
• Taşınmazın değeri,
• Mirasçılık payları,
• Önceki intikaller,
• Varsa istisna ve muafiyetler

üzerinden inceleme yapabilir.

Vergi işlemlerinin tamamlanmaması, tapu intikali veya satışın gecikmesine neden olabilir.

Birden Fazla Mirasçı Varsa Satış Nasıl Yapılır?

Taşınmaz birden fazla mirasçıya kaldıysa, kural olarak tüm mirasçıların satış işlemine katılması veya usulüne uygun vekâlet vermesi gerekir.

Mirasçılar:

• Birlikte satış yapabilir,
• Bir mirasçıya satış vekâleti verebilir,
• Paylı mülkiyete geçebilir,
• Anlaşmazlık varsa ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Bir mirasçının diğerlerinin onayı olmadan taşınmazın tamamını satması mümkün değildir. Ancak kendi miras payıyla ilgili işlemler ayrıca değerlendirilir.

Yabancı Mirasçı Türkiye’ye Gelmeden Satış Yapabilir mi?

Evet. Yabancı mirasçı, Türkiye’deki avukatına veya güvendiği kişiye özel satış vekâletnamesi verebilir.

Vekâletnamede şu yetkilerin açıkça bulunması gerekir:

• Tapuda satış yapma,
• Bedel kabul etme,
• Satış bedelini tahsil etme,
• Vergi ve harç ödeme,
• Tapu belgelerini imzalama,
• Alıcıyla sözleşme yapma,
• Gerekirse bedeli banka hesabına aktarma,
• İntikal ve terkin işlemlerini yürütme.

Vekâletnamenin konsoloslukta veya yabancı ülkede apostil ve tercüme şartları sağlanarak düzenlenmesi gerekir.

Yabancının Taşınmazı Miras Alması ve Satması

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesine ilişkin sınırlamalar, miras yoluyla edinimde de önem taşıyabilir. Taşınmazın bulunduğu bölge, yüzölçümü, özel güvenlik alanı ve diğer kanuni kısıtlamalar incelenmelidir.

Yabancı mirasçının taşınmazı kendi adına tescil etmesinde hukuki engel varsa, tasfiye veya satış yoluyla mirasın paraya çevrilmesi gündeme gelebilir. Bu durum vatandaşlığa, taşınmazın niteliğine ve uygulanacak mevzuata göre değerlendirilir.

Taşınmaz Üzerinde Haciz veya İpotek Varsa

Tapu kaydında ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi veya başka bir takyidat bulunuyorsa, satıştan önce bunların hukuki durumu incelenmelidir.

Bazı takyidatlar satışa engel olabilir; bazıları ise taşınmazla birlikte alıcıya geçebilir. Yabancı mirasçı satıştan önce güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi almalıdır.

Kiracılı Taşınmaz Satılabilir mi?

Miras kalan taşınmazda kiracı bulunması satışa engel değildir. Ancak satışın kira sözleşmesine etkisi, kiracının hakları ve yeni malik yönünden sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir.

Alıcıya taşınmazın kiracılı olduğu, kira bedeli ve sözleşme süresi açıkça bildirilmelidir. Kiracıdan gizlenen bilgiler daha sonra tazminat ve tahliye uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Satış Bedeli Yurt Dışına Gönderilebilir mi?

Satış bedeli Türkiye’deki banka hesabına alındıktan sonra yabancı mirasçının yurt dışındaki hesabına gönderilebilir. Banka; tapu satış belgesi, vergi belgeleri, mirasçılık belgesi ve paranın kaynağına ilişkin kayıtları isteyebilir.

Düzenli banka transferi ve açık ödeme açıklaması, finansal incelemeler bakımından önemlidir.

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de Uygulama

Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’deki tapu müdürlüklerinde yabancı mirasçılardan tercüme, apostil, vergi ve kimlik belgeleri istenebilir. İstenen belgeler, mirasçının vatandaşlığına ve taşınmazın niteliğine göre değişebilir.

Av. Arb. Fırat Fesih Kaya, yabancı mirasçının satıştan önce yalnızca tapu kaydını değil, veraset belgesini, vergi durumunu, mirasçıların tamamının onayını ve taşınmaz üzerindeki takyidatları da kontrol etmesi gerektiğini belirtmektedir.

Sonuç

Yabancı mirasçı Türkiye’deki gayrimenkulü satmak için öncelikle veraset ilamı almalı, yabancı belgelerini geçerli hâle getirmeli, taşınmazı mirasçılar adına intikal ettirmeli ve vergi işlemlerini tamamlamalıdır.

Mirasçı Türkiye’ye gelmeyecekse özel satış vekâletnamesi düzenlenebilir. Birden fazla mirasçı, haciz, ipotek, kiracı veya yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin kısıtlamalar varsa satıştan önce hukuki inceleme yapılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Yabancı mirasçı Türkiye’deki evi satabilir mi?

Evet. Veraset ve tapu işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmaz satılabilir.

Yabancı miras belgesi Türkiye’de geçerli olur mu?

Apostil, tercüme, tanıma veya tenfiz işlemlerinden sonra kullanılabilir.

Veraset ilamı nereden alınır?

Şartlara göre noterlikten veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir.

Mirasçı Türkiye’ye gelmeden satış yapabilir mi?

Evet. Özel satış vekâletnamesiyle avukat veya yetkili kişi aracılığıyla işlem yapılabilir.

Birden fazla mirasçı varsa herkes imza atmalı mıdır?

Taşınmazın tamamının satışı için tüm mirasçıların katılımı veya vekâleti gerekir.

Hacizli taşınmaz satılabilir mi?

Takyidatın niteliğine göre satış mümkün olabilir veya önce haczin kaldırılması gerekebilir.

Kiracılı ev satılabilir mi?

Evet. Ancak kira sözleşmesi ve kiracının hakları alıcıya açıklanmalıdır.

Veraset vergisi ödenmeden satış yapılabilir mi?

Vergi dairesi ve tapu müdürlüğünün istediği işlemler tamamlanmadan satış yapılamayabilir.

Yabancı mirasçı taşınmazı alamazsa ne olur?

Yabancının taşınmaz edinimine hukuki engel varsa tasfiye veya satış yoluyla mirasın paraya çevrilmesi gündeme gelebilir.

Satış bedeli yurt dışına gönderilebilir mi?

Evet. Bankanın istediği tapu, vergi ve miras belgeleri sunularak transfer yapılabilir.

Uzman Hukuki Destek

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK
Av. Arb. Fırat Fesih Kaya
Tel: +90 532 769 22 22
Ofis: +90 312 434 22 22
E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Adres: Mevlana Bulvarı No:221, Yıldırım Kule Plaza, Balgat, Çankaya / Ankara