Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi (2026 Güncel Rehber)

Yabancı Şirketlerin Türkiye’de Taşınmaz Edinmesi | Şartlar ve Hukuki Süreç 2026

Yabancı şirketler Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi? Yabancı sermayeli şirketlerin taşınmaz edinme şartları nelerdir? Tapu Kanunu m.36, izin süreçleri ve hukuki sınırlamalar hakkında 2026 güncel rehber.

Türkiye, yabancı yatırımcılar için önemli bir yatırım merkezi olmasının yanında, yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul yatırımlarına da imkân tanımaktadır. Ancak yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminden farklı kurallara tabidir. Özellikle şirketin kuruluş yeri, ortaklık yapısı ve faaliyet konusu, uygulanacak hukuki rejimin belirlenmesinde büyük önem taşımaktadır.

Bu alandaki temel düzenlemeler 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleri, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve ilgili yönetmeliklerde yer almaktadır. Uygulamada en sık hata yapılan konulardan biri, yabancı ülkede kurulan şirketler ile Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketlerin aynı hukuki statüde değerlendirilmesidir. Oysa bu iki şirket türü bakımından taşınmaz edinme şartları tamamen farklıdır.

Yabancı Ülkede Kurulan Şirketler Türkiye’de Taşınmaz Satın Alabilir mi?

Kural olarak hayır.

Yabancı bir ülkenin hukukuna göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, Türkiye’de ancak özel kanunlarda açık hüküm bulunması hâlinde taşınmaz veya sınırlı ayni hak edinebilir.

Başlıca istisnalar şunlardır:

• Türk Petrol Kanunu,
• Turizmi Teşvik Kanunu,
• Endüstri Bölgeleri Kanunu.

Bu özel kanunlar dışında yabancı ülkelerde kurulu ticaret şirketlerinin Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkün değildir. Vakıf, dernek, kooperatif ve benzeri yabancı tüzel kişilerin ise kural olarak taşınmaz edinme hakkı bulunmamaktadır.

Türkiye’de Kurulu Yabancı Sermayeli Şirketler

Türkiye’de Türk Ticaret Kanunu’na göre kurulmuş şirketlerin ortaklarının yabancı olması tek başına taşınmaz edinmelerine engel değildir.

Bu şirketler, faaliyet konuları kapsamında taşınmaz edinebilirler.

Ancak bazı şirketler Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki yabancı sermayeli şirket statüsünde değerlendirilir ve ilave izin süreçlerine tabi olur.

Hangi Şirketler Tapu Kanunu’nun 36. Maddesi Kapsamındadır?

Bir şirketin Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında sayılabilmesi için genel olarak;

• Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin şirket sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması,
• Ya da yönetim organının çoğunluğunu belirleme veya görevden alma yetkisini elinde bulundurması

gibi şartlardan birinin gerçekleşmesi gerekir.

Bu şirketlerin taşınmaz edinimi, faaliyet konuları ile sınırlı olup ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Valilik Başvurusu ve İzin Süreci

Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamındaki yabancı sermayeli şirketler bakımından, taşınmaz ediniminden önce ilgili Valilik (Yatırım İzleme ve Koordinasyon Başkanlığı/İl Planlama ve Koordinasyon birimleri) nezdinde gerekli değerlendirme süreci işletilir.

İnceleme kapsamında;

• Şirketin faaliyet konusu,
• Taşınmazın kullanım amacı,
• Güvenlik ve stratejik bölge durumu,
• Askerî yasak bölgeler,
• Özel güvenlik bölgeleri,
• İlgili kurum görüşleri

değerlendirilmektedir.

Faaliyet Konusu Şartı

Yabancı sermayeli şirketler yalnızca ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını gerçekleştirmek amacıyla taşınmaz edinebilir.

Örneğin;

• Fabrika kurulması,
• Lojistik merkezi oluşturulması,
• Turizm yatırımı yapılması,
• Enerji tesisi kurulması,
• Depolama alanı oluşturulması

gibi faaliyetlerle bağlantılı taşınmaz edinimleri mümkündür.

Faaliyet konusu ile ilgisi bulunmayan taşınmaz alımları reddedilebilir.

Hangi Taşınmazlar Satın Alınabilir?

Şirketin faaliyetine bağlı olarak;

• Arsa,
• Tarla,
• Sanayi parseli,
• Fabrika,
• Depo,
• Ofis,
• İş yeri,
• Turizm tesisi,
• Ticari bina

edinilebilmektedir.

Ancak taşınmazın bulunduğu bölgenin özel koruma alanı, askerî yasak bölge veya güvenlik bölgesi olması hâlinde ilave değerlendirmeler yapılmaktadır.

Gerekli Belgeler

Başvuru sırasında genellikle;

• Şirket ticaret sicil kayıtları,
• Faaliyet belgesi,
• Yetki belgeleri,
• Ortaklık yapısını gösteren belgeler,
• Taşınmaz bilgileri,
• Yönetim kurulu kararları,
• Temsil ve imza belgeleri

talep edilmektedir.

Somut olaya göre ilave belgelerin istenmesi de mümkündür.

Hukuka Aykırı Edinimin Sonuçları

Tapu Kanunu hükümlerine aykırı şekilde edinilen taşınmazlar bakımından idare tarafından tasfiye süreci işletilebilir.

Verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi hâlinde taşınmazın satılması veya bedelinin hak sahibine ödenmesi suretiyle tasfiye edilmesi gündeme gelebilir.

Satın Alma Öncesinde Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Yabancı şirketler açısından taşınmaz satın almadan önce kapsamlı hukuki inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır.

Özellikle;

• Tapu kayıtları,
• İpotek ve şerhler,
• İmar durumu,
• Kadastro kayıtları,
• Orman ve mera sınırları,
• Kamulaştırma riski,
• Çevresel yükümlülükler,
• İmar planı değişiklikleri,
• Mevcut kira veya kullanım hakları

ayrıntılı şekilde incelenmelidir.

Bu inceleme, ileride ortaya çıkabilecek ciddi yatırım risklerinin önlenmesini sağlar.

Yabancı Şirketler İçin Avukat Desteğinin Önemi

Yabancı şirketlerin Türkiye’deki taşınmaz yatırımlarında yalnızca tapu devri değil; şirketler hukuku, yabancı yatırım mevzuatı, imar hukuku, çevre hukuku ve vergi hukuku da birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle büyük ölçekli sanayi, enerji, turizm ve lojistik yatırımlarında hukuki inceleme yapılmadan taşınmaz edinilmesi önemli mali ve hukuki riskler doğurabilir.

2026 Güncel Değerlendirme

2026 yılı itibarıyla yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin uygulamalarda 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35 ve 36. maddeleri esas alınmaktadır. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler ile yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri farklı hukuki rejimlere tabidir. Özellikle Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamına giren şirketler bakımından faaliyet konusu, valilik değerlendirmesi ve güvenlik incelemeleri yatırım sürecinin önemli aşamalarını oluşturmaktadır.

Resmî Kurumlara Dış Bağlantı Önerileri

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Ticaret Bakanlığı
• Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı
• Yatırım Ofisi
• Mevzuat Bilgi Sistemi

Yabancı şirketler Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?

Yurt dışında kurulu yabancı ticaret şirketleri yalnızca özel kanunlarda açık hüküm bulunması hâlinde taşınmaz edinebilir. Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler ise şartları sağlamaları hâlinde taşınmaz edinebilmektedir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirket ile yabancı şirket aynı mıdır?

Hayır. Hukuken farklı statüdedirler ve farklı kurallara tabidirler.

Tapu Kanunu’nun 36. maddesi hangi şirketlere uygulanır?

Yabancı ortakların şirket üzerinde hâkimiyet sağladığı belirli yabancı sermayeli şirketlere uygulanmaktadır.

Valilik izni her işlemde gerekli midir?

Bu durum şirketin Tapu Kanunu’nun 36. maddesi kapsamında olup olmamasına göre değişmektedir.

Yabancı şirket tarım arazisi satın alabilir mi?

Edinim talebi şirketin hukuki statüsü, faaliyet konusu ve ilgili özel mevzuat çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Faaliyet konusu dışında taşınmaz alınabilir mi?

Kural olarak şirketlerin taşınmaz edinimi faaliyet konularıyla bağlantılı olmalıdır.

Hukuka aykırı edinim hâlinde ne olur?

Mevzuata aykırı edinilen taşınmazlar hakkında tasfiye süreci işletilebilir.

Avukatla işlem yapılması zorunlu mudur?

Zorunlu değildir. Ancak yabancı yatırım, şirketler hukuku ve taşınmaz edinimine ilişkin karmaşık mevzuat nedeniyle profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilmektedir.

Hukuki Destek (CTA)

Yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, yabancı sermayeli şirket işlemleri, yatırım projeleri, hukuki inceleme (due diligence), tapu işlemleri ve gayrimenkul yatırımlarına ilişkin tüm süreçlerde profesyonel hukuki destek alınması yatırım güvenliği açısından büyük önem taşımaktadır.

FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK, Ankara, İstanbul, İzmir, Mersin ve Bursa başta olmak üzere Türkiye genelinde yabancı yatırım hukuku, şirketler hukuku, gayrimenkul hukuku ve uluslararası ticaret alanlarında danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktadır.

Süreçler, Av. Arb. Fırat Fesih Kaya tarafından titizlikle yürütülmekte; her yatırım hukuki ve teknik yönleriyle ayrıntılı olarak değerlendirilmektedir.

📞 Telefon: 0312 434 22 22

📱 WhatsApp: 0532 769 22 22

✉️ E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr

🌐 Web: https://ffkpartnerhukuk.com.tr

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut olayların özellikleri farklılık gösterebileceğinden, hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.