Kira Tespit Davası Geriye Dönük İşler mi? 2026 Güncel Rehber
3 Mart 2026
Kira Bedeli Mahkemece Nasıl Belirlenir? 2026 Güncel ve Kapsamlı Rehber
3 Mart 2026
Evi satın alan yeni malik kira bedelini artırabilir mi, sözleşme geçerli mi, kira tespit davası açabilir mi? 2026 kira hukuku detaylı anlatım.
Kiracılı bir taşınmazın satılması halinde en sık karşılaşılan sorulardan biri şudur:
Yeni ev sahibi eski kira bedelini değiştirebilir mi?
Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin gibi büyük şehirlerde yatırım amaçlı kiracılı konut alımları oldukça yaygındır. Ancak yeni malikler çoğu zaman mevcut kira bedelinin piyasa rayicinin çok altında olduğunu fark ederek artış talebinde bulunmaktadır. Bu noktada kira hukuku ve gayrimenkul hukuku kuralları devreye girer.
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği alınmadan yapılan tek taraflı artış girişimleri hukuka aykırı olabilir ve kiracı tarafından kabul edilmeyebilir. FFK PARTNER HUKUK VE DANIŞMANLIK uygulamasında en sık görülen hata, yeni malikin “mülkiyet benim oldu, kira da değişir” düşüncesiyle hareket etmesidir.
Aşağıda konuyu ayrıntılı biçimde ele alıyoruz.
1) Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirir mi?
Hayır.
Türk hukukunda temel kural şudur:
Satış kira sözleşmesini sona erdirmez.
Yeni malik, eski malikin yerine geçer ve mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Sözleşme aynı şartlarla devam eder. Bu nedenle yeni malik kira bedelini tek taraflı olarak değiştiremez.
2) Yeni Malik Kira Bedelini Hemen Artırabilir mi?
Hayır.
Yeni malik, kira sözleşmesinde belirlenen artış şartlarına bağlıdır. Eğer sözleşmede artış hükmü varsa ve artış zamanı gelmişse, artış yalnızca yasal sınırlar içinde yapılabilir.
Konut kiralarında artış oranı kural olarak TÜFE on iki aylık ortalamayı geçemez.
3) Kira Rayicin Çok Altındaysa Ne Yapılabilir?
Eğer kira bedeli piyasa rayicinin çok altındaysa, yeni malik kira tespit davası açabilir. Ancak bu dava:
- Süre şartlarına bağlıdır
- Özellikle 5 yıl dolmuşsa daha güçlüdür
- Mahkeme kararı gerektirir
Mahkeme kararı olmadan rayiç kira uygulanamaz.
4) 5 Yıl Dolmuşsa Durum Farklı mı?
Evet.
Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa, yeni malik rayiç kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açabilir. Mahkeme emsal kira araştırması yaparak yeni bedeli belirler.
Ancak yine de bu artış otomatik değildir; yargı kararı gerekir.
5) Yeni Malik “Kabul Etmezsen Çık” Diyebilir mi?
Hayır.
Kiracı sözleşmeye uygun davranıyorsa ve kira bedelini ödüyorsa, yeni malik tek taraflı artış dayatamaz. Aksi halde tahliye talebi hukuka aykırı olur.
6) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Farklı mı?
Yeni malik taşınmazı kendisi veya yakınları için kullanacaksa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Ancak bu kira bedelini değiştirme hakkı değildir; farklı bir hukuki yoldur.
7) Eski Malik ile Yapılan Sözleşme Bağlayıcı mı?
Evet.
Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılan sözleşme hükümleriyle bağlıdır. Sözleşmedeki artış oranı, süre ve diğer hükümler geçerliliğini korur.
8) Yazılı Sözleşme Yoksa Ne Olur?
Yazılı sözleşme olmasa bile kira ilişkisi devam eder. Yeni malik, kira ilişkisinin varlığını kabul etmek zorundadır. Ancak ispat süreci daha karmaşık olabilir.
9) Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Yeni malik, taşınmazı satın almakla kira sözleşmesinin tarafı olur; ancak kira bedelini tek taraflı olarak değiştiremez. Artış ancak sözleşmeye ve kanuna uygun şekilde yapılabilir. Rayiç artış için kira tespit davası açılması gerekir.
Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin’de kiracılı taşınmaz alımlarında en sık uyuşmazlık kira bedeli üzerinden çıkmaktadır. Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat desteği ile süreç doğru planlanmalı ve hukuka uygun adımlar atılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Yeni malik kira bedelini hemen artırabilir mi?
Hayır.
Satış sözleşmeyi bitirir mi?
Hayır.
Rayiç kira uygulanabilir mi?
Mahkeme kararı ile.
5 yıl dolmuşsa artış kolay mı?
Dava açılması gerekir.
Kiracı kabul etmezse tahliye olur mu?
Hayır.
İhtiyaç nedeniyle farklı mı?
Evet, ayrı bir dava konusudur.
Eski sözleşme geçerli mi?
Evet.
Uzman Hukuki Destek – Gayrimenkul Hukuku
Hak kaybı yaşamamak için uzman desteği şarttır. Ankara, İstanbul, İzmir, Bursa ve Mersin başta olmak üzere Türkiye genelinde hizmet veren gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat ile çalışarak kiracılı taşınmaz satışlarında ve kira uyuşmazlıklarında haklarınızı güvence altına alabilirsiniz. FFK Partner Hukuk ve Danışmanlık olarak kira tespit ve tahliye davalarında profesyonel hukuki destek sunuyoruz.
📞 Hemen Ara: 0312 434 22 22
💬 WhatsApp: 0532 769 22 22
📧 E-posta: ffk@ffkpartnerhukuk.com.tr
Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına kendi özel durumunuz için avukatınıza danışmanızı tavsiye ederiz.
